【案件事实】2017年2月14日，惠州市建*房地产开发有限公司与刘*签订合同编号（2017）惠建房租字第1号《商铺租赁合同》，2018年6月12日，惠州市建*房地产开发有限公司出具《解除商铺租赁合同告知函》给刘*，载明刘*从2018年3月开始拖欠租金，惠州市建*房地产开发有限公司立即解除《商铺租赁合同》，没收刘*缴纳的保证金，并催促刘*支付拖欠租金。庭审中，惠州市建*房地产开发有限公司与刘*共同确认刘*自2018年3月开始未交租金。刘*承认其已经收到惠州市建*房地产开发有限公司出具《解除商铺租赁合同告知函》。
【惠州中院】上诉人与被上诉人一、二审均认可涉案两商铺曾经出现过渗水问题，被上诉人亦因渗水问题于2018年1月19日出具过说明，故涉案两商铺曾存在渗水现象的事实，本院予以确认。因被上诉人拖欠租金的情形发生在出现渗水现象之后，而渗水问题确实会影响到被上诉人对所承租的商铺的使用，故一审法院认定被上诉人应支付的拖欠租金金额按照首月租金标准计付并无不当。
惠州市中级人民法院
民事判决书
（2018）13民终6**4号
上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市建*房地产开发有限公司，住所惠阳区。
法定代表人：张**。
委托诉讼代理人：梁**，广东**律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘*，男，1993年10月15日出生，汉族，住安徽省寿县。
委托诉讼代理人：俞*，广东**律师事务所律师。
上诉人惠州市建*房地产开发有限公司因与被上诉人刘*房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初3**8号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州市建*房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁**、被上诉人刘*的委托诉讼代理人俞*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人惠州市建*房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销（2018）粤1303民初3**8号《民事判决书》依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一、原审法院判令被上诉人缴纳的保证金用于抵扣租金没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》明确约定：被上诉人迟延支付租金达30日的，上诉人有权单方面解除合同并没收保证金，同时保留追偿拖欠款项的权利。该条款系双方真实的意思表示且不违反法律的规定，双方应当按照约定履行。而本案中，被上诉人从2018年3月份开始拖欠租金，至上诉人起诉之日已经超过30日，符合上述条款关于没收保证金的情形，因此上诉人有权没收被上诉人的保证金，原审法院判令保证金用于抵扣上诉人的租金损失，没有依据，应当依法予以改判。
二、被上诉人收到上诉人《解除商铺租赁合同告知函》后并未将承租商铺交还上诉人，应当按照租金标准继续支付款项。双方签订的合同约定租金每月5873元，月租金每年递增10％，合同的签订日期为2017年2月14日，即2018年4月份的租金开始递增，应为6460元。每月租金应于上个月15日前支付，租金缴纳方式为现金支付。而被上诉人从2018年3月开始拖欠租金，且至本案提起诉讼时仍未将租赁商铺交还上诉人，则，被上诉人应当继续按照租金标准向上诉人支付款项，具体明细为：
月份金额（元）备注3月份5873
租金每年递增10％，月租金每年递增10％，合同的签订日期为2017年2月14日，即2018年4月份的租金开始递增，应为6460元。
4月份64605月份64606月份64607月份6460合计31713
综上所述，《商铺租赁合同》是上诉人与被上诉人在平等、自愿的基础上签订的，不存在违反法律规定导致无效的条款，上诉人有权按照合同约定没收被上诉人的保证金，并追回被上诉人拖欠的款项。原审法院认定事实错误，导致判决错误，请二审法院根据事实和法律依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人刘*辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，依法驳回上诉人的全部上诉请求。1、关于保证金没收问题，一审法院在一审判决已经有明确陈述。保证金目的是用于保证合同履行中给对方造成损失时，用于补偿对方的履约担保。在没有给对方造成实际损失时，对方不可以没收保证金，这是没有法律依据的。2、关于租金每年递增问题，实际从2018年3月份开始，商铺实际已经不具备使用条件。因此，上诉人主张按合同约定递增租金明显显失公平，不应得到支持。3、关于租金应计算至起诉之日前，这是没有事实及法律依据。根据上诉人发出的解除商铺租赁合同告知函，已明确告知了被上诉人合同已经于2018年6月12日解除。因此，租金应当计算至该解除之日止。
一审原告惠州市建*房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.解除惠州市建*房地产开发有限公司与刘*签订的《商铺租赁合同》；2.刘*向惠州市建*房地产开发有限公司支付拖欠租金31713元以及违约金191元、物业管理费2657.22元，合计34561.22元；3.惠州市建*房地产开发有限公司有权没收刘*缴纳的保证金；4.本案诉讼费由刘*承担。
一审反诉原告刘*向一审法院起诉请求：1.解除刘*与惠州市建*房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》；2.惠州市建*房地产开发有限公司向刘*返还押金11746元、租金5873元、维修费用2700元及经营损失1万元，合计30319元；3.由惠州市建*房地产开发有限公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2017年2月14日，惠州市建*房地产开发有限公司与刘*签订合同编号（2017）惠建房租字第1号《商铺租赁合同》，约定刘*承租惠州市建*房地产开发有限公司位于惠阳区高尔夫路三号建*棕*岛7号楼07、08号商铺，首年每月租金5873元，自第二年起月租金每年递增10%，合同签订之日起60日为刘*对商铺装修期，免收租金，装修期之后首月租金应当在装修期满前3日内支付，从第二个月起，每月租金应于上个月15日前支付，交纳方式为现金支付。保证金数额为2个月租金，共计17619元，于合同签订之日起3日内支付，合同期满后，刘*如无违约情形或者出租房需要扣除刘*款项的情形的，惠州市建*房地产开发有限公司于刘*搬离租赁场地后3天内将保证金无息退还。《商铺租赁合同》第四条约定：“水电气费、管理费、电话费、维修费、清洁费等费用承担：1.管理费：乙方每月向有关部门缴交；2.水电气费：乙方每月向有关部门缴交；3.电话费：乙方向有关部门缴交；清洁费：乙方向有关部门缴交；5.维修费：租赁期间，乙方使用不当或保管不当引致商铺内外设施损毁，维修费由一方负责，但正常磨损除外；若非由于乙方的原因导致商铺内外设施毁损的，维修费由甲方承担。若因乙方未及时缴纳上述费用导致甲方被相关部门追究责任或者代为垫付的，甲方有权向乙方追偿，并没收乙方保证金，造成甲方损失的，乙方应当承担赔偿责任”。第八条约定：“……（二）甲方有权解除合同并没收保证金的情形：……2.一方未按照合同约定支付租金、税费及相关费用的……”。第九条约定：“乙方迟交租金或税费的，每迟延一日，应按照应付金额千分之一的标准向甲方支付违约金，迟延达30日的，甲方有权单方解除合同并没收保证金，同时保留追偿拖欠款项的权利”。惠州市建*房地产开发有限公司在《商铺租赁合同》中甲方处盖章确认，刘*在《商铺租赁合同》中乙方处签名并按指模确认。2018年6月12日，惠州市建*房地产开发有限公司出具《解除商铺租赁合同告知函》给刘*，载明刘*从2018年3月开始拖欠租金，惠州市建*房地产开发有限公司立即解除《商铺租赁合同》，没收刘*缴纳的保证金，并催促刘*支付拖欠租金。庭审中，惠州市建*房地产开发有限公司与刘*共同确认刘*自2018年3月开始未交租金。刘*承认其已经收到惠州市建*房地产开发有限公司出具《解除商铺租赁合同告知函》。以上事实，有原、被告双方签订的《商铺租赁合同》、《解除商铺租赁合同告知函》及庭审笔录等证据证实。
一审法院认为，本案的争议焦点是哪一方当事人存在违约行为，《商铺租赁合同》是否解除，保证金应否退还。
关于哪一方当事人存在违约行为的问题。惠州市建*房地产开发有限公司诉称刘*存在未按约支付租金的行为，已构成违约。而刘*则认为因案涉商铺地面漏水、墙面渗水造成其无法营业，与对方长达5个月协商漏水问题未果，才引起拖欠租金行为。《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务。刘*未提供证据证明案涉商铺地面漏水、墙面渗水致使其无法营业，亦未能提供证据证明其曾与对方协商，即刘*未能举证证明惠州市建*房地产开发有限公司交付案涉商铺不符合约定的用途，且双方也未约定如漏水问题可延长支付租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，刘*应承担举证不利后果，故刘*以因案涉商铺地面漏水、墙面渗水，与对方协商未果为由而拖欠租金行为，本院不予采信。庭审中，刘*承认其自2018年3月开始未交租金，刘*依约应于每月15日前租金而未支付，未按照合同约定履行交租义务，已构成违约，应承担违约责任。
关于《商铺租赁合同》是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”的规定，本案中，刘*无正当理由自2018年3月开始未交租金，双方约定的解除条件已成就，惠州市建*房地产开发有限公司可以单方解除合同。惠州市建*房地产开发有限公司于2018年6月12日出具《解除商铺租赁合同告知函》给刘*，庭审中刘*亦认可其收到《解除商铺租赁合同告知函》，故双方《商铺租赁合同》于2018年6月12日已经解除。
关于保证金应否退还的问题。双方当事人《商铺租赁合同》第九条既约定刘*拖欠租金应支付违约金，又约定了没收刘*保证金，而保证金是一方当事人将一定费用存放在对方处，用于保证自己的行为不会对对方利益造成损失，如果造成损失的可以以此费用据实支付或另行赔偿，在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则应予以退还。显然，刘*自2018年3月开始拖欠租金，已给对方造成损失，应以此保证金据实支付。
综上，针对惠州市建*房地产开发有限公司诉讼请求，本院评析如下：惠州市建*房地产开发有限公司诉请解除商铺租赁合同》有事实和法律依据，本院予以支持。刘*于2018年3月始至合同解除之日（即2018年6月12日）共拖欠2个月12天的租金，共拖欠租金14095元（5873元月×2月+5873元月÷30天×12天）。惠州市建*房地产开发有限公司诉请违约金191元，有合同依据，且诉请的违约金数额未超过法定标准，本院予以尊重。惠州市建*房地产开发有限公司诉请物业管理费2657.22元，按照《商铺租赁合同》第四条约定该项费用应由刘*自行缴交，而惠州市建*房地产开发有限公司未提供证据证明其已代刘*垫付物业管理费，应承担举证不能后果，本院不予支持。
针对刘*的反诉请求，本院评析如下：刘*反诉请求解除《商铺租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。刘*反诉请求返还保证金11746元，应先扣减其拖欠的租金14095元和违约金191元，相互折抵后，刘*仍应向惠州市建*房地产开发有限公司支付2540元。刘*诉请返还租金5873元、维修费用2700元和经济损失1万元，未提供证据证明其存在多交租金的行为，亦未提供证据证明惠州市建*房地产开发有限公司造成其维修费用和经济损失，应承担举证不能后果，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）惠州市建*房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘*在2017年2月14日签订的《商铺租赁合同》于2018年6月12日已经解除。二、被告（反诉原告）刘*于本判决生效之日起三日内应支付剩余租金和违约金共计2540元给原告（反诉被告）惠州市建*房地产开发有限公司。三、驳回原告（反诉被告）惠州市建*房地产开发有限公司其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）刘*其他反诉请求。如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，反诉费279元，由被告（反诉原告）刘*承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认定如下：一审认定的事实清楚，予以确认。另查，被上诉人曾在2018年1月19日出具的书面说明表明，涉案两商铺曾因住户水管堵塞导致渗水，被上诉人与上诉人协商一致，由上诉人赔偿被上诉人1000元的损失，届时，关于商铺渗水的事宜视为结清。
本院认为，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是，一、租金是否应逐年递增计算；二、保证金是否可以由上诉人没收；三、租金计算至何时。对此，分析如下：上诉人与被上诉人一、二审均认可涉案两商铺曾经出现过渗水问题，被上诉人亦因渗水问题于2018年1月19日出具过说明，故涉案两商铺曾存在渗水现象的事实，本院予以确认。因被上诉人拖欠租金的情形发生在出现渗水现象之后，而渗水问题确实会影响到被上诉人对所承租的商铺的使用，故一审法院认定被上诉人应支付的拖欠租金金额按照首月租金标准计付并无不当。虽上诉人与被上诉人在合同中约定拖欠租金则不予退还保证金,但在被上诉人足额缴纳拖欠的租金且支付了合同约定的违约金,而上诉人又未举证证明除租金损失以外还有其他损失的情况下，上诉人仍应退回被上诉人已交付的保证金。至于租金计算至何时的问题，因双方在合同中已明确约定，被上诉人应在合同终止之日起3日内清理商铺并交还商铺给上诉人，逾期未清理的，上诉人有权自行处置，故在被上诉人未阻止上诉人行使合同约定的权利的情况下，上诉人要求被上诉人支付合同解除后的租金，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费558元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 胡江
审判员 于海砚
二〇一九年三月十二日
书记员 刘惠芳
