惠阳（大亚湾）律师：关于本案的租赁合同解除陈*伟是否存在过错的问题。依据林*文在博罗县劳动保障监察执法××队的调查（询问笔录）内容可以确认，涉案的厂房因环保消防等设施不完善于2018年5月24日被相关部门停电、责令停工至今。因租赁合同不能继续履行，合同的目的无法实现，当事人主张解除合同应当予以支持。由于涉案租赁的厂房及部分设备归林*文所有且一并出租，上述厂房、设备连同陈*伟的生产设备、工艺均不符合环保条件，对于因环保问题厂房被责令停工、停电双方当事人均有责任，合同的解除不得全部归责于一方当事人。据此，上诉人林*文上诉主张合同解除因陈*伟的重大违约造成，并主张违约责任，与事实不符，应当不予支持。
惠州市中级人民法院
民事判决书
（2019）粤13民终2**5号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林*文，男，汉族，1961年7月25日出生，住广东省普宁市，
委托诉讼代理人：舒*，系广东**律师事务所律师
委托诉讼代理人：彭*贞，系广东**律师事务所律师
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈*伟，男，汉族，1977年2月8日出生，住湖南省衡南县，
上诉人林*文因与被上诉人陈*伟房屋租赁合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2018）粤1322民初4**5号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林*文的委托诉讼代理人舒*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人林*文上诉请求：1、请求依法撤销（2018）粤1322民初4**5号民事判决书的第一二项内容；改判为支持上诉人的一审诉讼请求，即被上诉人应上诉人支付租金、水费、电费、气费合共253122.2元及因被上诉人逾期交付水、电、气费的违约金。2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
事实和理由如下：
一、一审法院查明事实存在不清及部分存在遗漏的情况。
1、一审的判决认定双方所签订的两份租赁合同均是有效的，双方应按合同的约定履行。根据《*利牌印染有限公司租赁合》第四条、第七条，我们可以得知，保证金是在合约期满被上诉人付清租金及一切费用之后，上诉人才应将保证金全额无息退还:被上诉人每月5日前应结清上个月的水、电、气费，逾期未付的应按3％每日缴交滞纳金，逾期超过一个月的上诉人有权解除合同。在本案一审的本诉及反诉庭审过程中，不论上诉人还是被上诉人，均没有提出将保证金折抵用于扣除被上诉人应付租金、水费、电费、气费的方案。但在一审判决中，一审法院擅自将被上诉人所交纳的保证金抵扣，这一行为严重损害了上诉人的权益。另，双方的合同亦没有约定合同期满或解除后，保证金可抵扣租金、水费、电费、气费。在被上诉人没有如期向上诉人支付上月的水费、电费、气费的情况下，上诉人从其逾期之日起，就可按合同约定，向被上诉人收取违约金。故上诉人向被上诉人收取违约金的合法的，且有事实依据，理应得到支持。
2、一审法院没有查明被上诉人何时向上诉人交还租赁物，单凭《*利牌印染有限公司租赁合》第十二条及上诉人于劳动部门所做的笔录，便认定双方于2018年5月24日租赁合同自动解除，从而推定被上诉人无继续占用上诉人的厂房，不产生租金这一认定是错误的。在一审庭审中，被上诉人陈述其机器设备是被劳动部门拍卖用于发放工人工资，而其机器设备是存放在上诉人的厂房内；又，被上诉人诉称劳动部门是于2018年5月底拍卖了机器设备后将租赁物归还给上诉人。但从被上诉人向一审法院提供的“劳动保障监察行政处理决定书及调查（询问）笔录”，从其证据的落款时间（决定书为2018年6月26日:笔录时间为2018年6月8日、13日，地点在案涉租赁厂房内）我们可以得知，被上诉人的机器设备在2018年6月26日前仍在租赁厂房内，尚未搬离案涉厂房，此时机器设备亦未开始拍卖。从这点上，足以证明被上诉人的陈述是虚假的，其不可能于2018年5月底向上诉人交还租赁厂房。另，人力资源部门和社会保障局也给了15天的履行期给双方处理工人工资，这也代表了机器设备在2018年7月也在案涉厂房内，未搬离。至2018年9月0日，机器拍卖成功，工人工资得以清偿的情况下，上诉人才正式收回案涉租赁物。又，上诉人多数居住在案涉厂房内，不存在失踪等情况，劳动部门等人亦能找到上诉人调查取证，反而不能联系到被上诉人取证（从另5一调查人谭力群的笔录中可以推测得知），这与被上诉人于庭审中诉称因上诉人拒不出现，无法交接厂房存在矛盾疑点。我方认为即使一审法院认定合同于2018年5月24日自动解除，但因被上诉人没有向上诉人交还厂房，且其购买机器亦存放在厂房内，在被上诉人未进行清场的情况下，租金即占用费，被上诉人仍应支付。对于一审法院责令被上诉人提供关于机器设备被劳动部门出卖的事实，被上诉人逾期仍未提交，应承担其举证不能的不利后果。3、上诉人诉请的租金中，2018年6月的租金仅请求为25000元（合同约定每月租金为50000元）是基于当时双方同意从被上诉人已交付的保证金抽取25000元用于交付2018年6月一半的租金，即可从而推敲被上诉人于2018年6月仍未向上诉人归还租赁物，双方均没有解除合同的合意。
二、一审法院认定双方在2018年5月24日双方合同自动解除是错误的。双方没有解除的合意。1、双方的合同纠纷原因，根本就没有牵涉到环保问题，被上诉人在工厂停止生产经营，开始是因为供电部门停电的原因造成，而且只是停电了几天，再后来的停工，完全是被上诉人自己没有去经营的原因造成的，最后导致劳动部门来变卖机器设备才可以遣散员工。被上诉人的拖欠工资行为，本来就是被上诉人的严重违约行为。2、被上诉人根本就没有自动解除合同的意思，一审法院确创造了一个这样的约定，完全违背了民事行为意思自治的原则。3、基于认定合同自动解除，没有判决由被上诉人承担违约金及占用厂房期间的费用，提前退回并抵扣保证金，损害了上诉人的利益。综上，望二审法院能查明事实，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人合法权益。
被上诉人陈*伟经阀体依法传唤，未参与二审查询，亦未提交书面答辩意见。
一审原告向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付租金、水费、电费、气费合共253122.2元。2、请求判令被告向原告支付逾期交付水、电、气费的违约金共计42389.1元(其中以110642元为基数，从2018年6月6日计算至清偿之日止，暂计至2018年10月11日，为127日，按每日千分之3计算，为42155元;以813元为基数，从2018年7月6日计算至清偿之日止，暂计至2018年10月11日，为96日，按每日千分之3计算，为234.1元);3、由被告承担本案诉讼费用。
一审反诉原告向一审法院反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《厂房租赁合同》、《*利牌印染有限公司租赁合》无效。2、判令反诉被告立即返还保证金150000元，房租150000元，其他损失290000元。3、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：1、双方的租赁合同是否是无效合同。原告(反诉被告)林*文提供的证据2018年5月3日双方《*利牌印染有限公司租赁合》、2009年12月10日和博罗县湖镇**村委会签订的《厂房租赁合同》；被告(反诉原告)陈*伟提供的2018年1月11日双方《厂房租赁合同》、《*利牌印染有限公司租赁合》可以证明：本案所涉及的厂房是博罗县湖镇**村委会村办企业厂房，原告(反诉被告)林*文2009年12月10日和博罗县湖镇**村委会签订的《厂房租赁合同》，取得了本案所涉及的厂房的使用权。2018年1月11日双方签订《厂房租赁合同》、2018年5月3日双方签订《*利牌印染有限公司租赁合》、2009年12月10日和博罗县湖镇**村委会签订的《厂房租赁合同》，被告(反诉原告)陈*伟取得了本案所涉及的厂房及部分设备的使用权。双方对合同无效的主张均没有提供证据。
2、双方是否构成违约以及是否应当承担违约金。根据原告(反诉被告)林*文2018年6月8日在博罗县劳动保障监察执法××队的调查（询问）笔录，*利牌印染有限公司2012年11月19日成立，以*利牌印染有限公司的单位名称、公司排污许可证的名义分包给七名经营者，部分机械设备属于公司所有、部分车间的机械设备是各经营者自购。公司提供水、电、蒸汽、场地、污水池等。各车间按平方收取租金，合同约定2018年3月1日开工，正式开工是4月24日。由于环保消防等设施不完善，停工4-5日后，从5月2日营业至5月23日，自5月24日停电至今。原告(反诉被告)林*文提供的证据2018年5月3日双方《*利牌印染有限公司租赁合》十二条约定：如发生自然灾害、不可抗力、或意外事故，使本合同无法履行时，本合同自动解除。原告提供的证据能够证明被告(反诉原告)陈*伟欠原告2018年5月份、6月份的水费、电费、气费，数额为111455.2元，被告没有提供缴纳2018年5月份、6月份的水费、电费、气费的收据等证据。
3、原告(反诉被告)林*文是否应当向被告(反诉原告)陈*伟返还保证金150000元、房租150000元、其他损失290000元。被告(反诉原告)陈*伟提供的证据能够证明向原告(反诉被告)林*文支付保证金150000元、2018年3月至5月份房租150000元（包含订金），290000元是被告(反诉原告)陈*伟向聘用的工人发放的2018年4月份、5月份工资等，现有证据不能够证明是因原告(反诉被告)林*文的行为或违约造成的损失。
4、原告(反诉被告)林*文是否应当向被告(反诉原告)陈*伟返还借款94000元。该请求双方之间的借款关系是民间借贷关系，和本诉没有关联性，本院不予以在本案一并审理，当事人可以另行主张。
一审法院认为，当事人对自己的诉讼主张应当提供证据，当事人对双方签订的厂房租赁合同无效的主张均没有提供证据，没有事实证明双方的厂房租赁合同无效。双方均应当按合同的约定履行，双方在2018年3月、4月没有外来因素影响下，是按照合同约定履行的，双方合同不能正常履行是因为出现了生产经营不符合环保条件的问题。被告(反诉原告)陈*伟述称被有关部门停电、停工是原告(反诉被告)林*文的厂房及部分设备不符合环保条件，但是被告(反诉原告)陈*伟没有提供证据证明自己的经营或生产中的设备、工艺符合环保条件。原告(反诉被告)林*文在博罗县劳动保障监察执法××队的调查（询问）笔录中认可由于环保消防等设施不完善，自5月24日被有关部门停电、停工。可以确认原告(反诉被告)林*文的厂房及部分设备和被告(反诉原告)陈*伟的生产设备、工艺均不符合环保条件。此时，因经营或生产中出现不符合环保条件问题等停电、停工使双方合同无法继续履行，符合双方在租赁合同中约定的合同自动解除的条件，可以认定双方合同自2018年5月24日自动解除。因此，对于原告(反诉被告)林*文主张2018年6月份及之后的厂房租金，没有事实依据，本院不予以支持。双方合同无法继续履行后，被告(反诉原告)陈*伟欠原告2018年5月份、6月份的水费、电费、气费111455.2元，同时原告(反诉被告)林*文对于收取被告(反诉原告)陈*伟的保证金150000元没有返还，该保证金完全可以折扣被告(反诉原告)陈*伟2018年5月份、6月份的水费、电费、气费还余38544.8元，被告(反诉原告)陈*伟不构成违约，原告(反诉被告)林*文请求被告支付逾期交付水、电、气费的违约金没有事实依据，本院不予以支持。被告(反诉原告)陈*伟请求原告(反诉被告)林*文返还给付的保证金，本院予以支持38544.8元。被告(反诉原告)陈*伟请求反诉被告返还给付的房租、其他损失等没有事实、法律依据或和本诉没有关联，本院不予以支持和一并处理。对于追加被告的申请，根据合同关系的相对性，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十一条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)林*文在本判决生效后十日内向被告(反诉原告)陈*伟退还保证金38544.8元。
二、驳回原告(反诉被告)林*文的诉讼请求。
三、驳回被告(反诉原告)陈*伟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2866元，由原告(反诉被告)林*文负担。反诉案件受理费4850元，由被告(反诉原告)陈*伟负担4000元、原告(反诉被告)林*文负担850元。
本案二审期间，当事人均没有提交新证据。
本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、本案的租赁合同解除陈*伟是否存在过错；二、陈*伟拖欠的租金、水费、电费、气费是否应当在预交的租赁保证金中抵扣；三、林*文主张2018年5月24日之后的租金或者占用费是否应当支持。具体判析如下：
一、关于本案的租赁合同解除陈*伟是否存在过错的问题。依据林*文在博罗县劳动保障监察执法××队的调查（询问笔录）内容可以确认，涉案的厂房因环保消防等设施不完善于2018年5月24日被相关部门停电、责令停工至今。因租赁合同不能继续履行，合同的目的无法实现，当事人主张解除合同应当予以支持。由于涉案租赁的厂房及部分设备归林*文所有且一并出租，上述厂房、设备连同陈*伟的生产设备、工艺均不符合环保条件，对于因环保问题厂房被责令停工、停电双方当事人均有责任，合同的解除不得全部归责于一方当事人。据此，上诉人林*文上诉主张合同解除因陈*伟的重大违约造成，并主张违约责任，与事实不符，应当不予支持。
二、关于陈*伟拖欠的租金、水费、电费、气费是否应当在预交的租赁保证金中抵扣的问题。双方当事人合同约定陈*伟向林*文支付的保证金15万元为履约担保性质，陈*伟拖欠的租金、水费、电费、气费由保证金可以足额抵扣，上诉人林*文主张拖欠的上述费用存在逾期支付并主张违约责任，缺乏事实依据，不予支持。此外，原审法院为减少当事人的诉累一并在处理租金、水费、电费、气费在保证金中抵扣，并无不妥，应予维持。据此，上诉人林*文提出请求没收陈*伟的保证金15万元并另行支付上述拖欠的费用，不符合同的约定，理由不充分，不予支持。
三、关于林*文主张2018年5月24日之后的租金或者占用费是否应当支持的问题。第一，双方当事人签订的租赁合同因双方均有过错的原因导致合同的目的无法实现，原审法院认定2018年5月24日解除合同并无不妥，在合同解除之后陈*伟并未实际经营的情况下，上诉人继续要求陈*伟支付租金或者占用费，不符合公平原则；第二，即便陈*伟在涉案的厂房有部分的设备未搬离，但是租赁物已经在上诉人可以控制的范围，且未撤离的设备所仅占用的厂房的部分面积，不足以按照合同约定全部支付租金或者占用费；第三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，即使陈*伟在租赁过程中存在过错，给上诉人造成损失，但是在合同不能正常履行的情况下，上诉人应当采取适当的措施防止损失的扩大，上诉人未采取相应的措施，由此造成的损失部分不得要求扩大的损失要求赔偿。据此，林*文主张2018年5月24日之后的租金或者占用费，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用5732元，由上诉人林*文负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑杰
审判员 寇倩
审判员 黄宇乐
二〇一九年七月二十六日
书记员 曾晓英
