惠阳房产律师邱文峰在实践中有很多当事人问过这个问题，特别是惠州楼盘众多，许多楼盘宣传浮夸，但实际购买后却并非想象的那么好， 并且当事人在与开发商签订合同时由于是格式合同页数众多，开发商为规避风险会将宣传内容仅供参考等内容写在中间，但当事人并不会认真看，草草签字就结束了。以致最后认为对方虚假宣传违约起诉后才发现，最终不被支持。邱律师建议，在买房时要确定自己的需求，为避免开发商虚假宣传，可在签订合同时进行协商将自己要求加入进合同中，若对方明确表示加不了，此时就要考虑到自己是否能接受届时无宣传的设施建设是否能接受的问题。买房也要谨慎。
【案件详情】原被告于2017年7月24日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由原告以总价款2502801元购买被告开发建设的位于惠州市惠阳区房。同时，合同附件十一第十五“重要提示”第5点载明“本项目的学区划分和学位申请条件以政府教育部门和相关学校的最终文件为准，出卖人对此不作承诺，关于学位申请的条件须前往主管部门与学校进行咨询”、第十七条“本项目制作的一切推广宣传及广告资料包括建筑模型、照片、图纸、楼书（含效果图、各种广告等所有资料）等，只供买受人参考，不视为出卖人对本项目任何要约及承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，有关内容均以原合同及本补充协议为准”、现原告发现购买楼盘后无法入读华师附中，就该楼盘不属于华师附校学区房后向法院提起诉讼。
【法院裁判理由】。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
在本案中，《商品房买卖合同（预售）》中及补充协议内容中，没有任何关于购房可享有附近的“华师附校”学位的约定，补充协议第十五条第5点明确“本项目的学区划分和学位申请条件以政府教育主管部门和相关学校的最终文件为准，出卖人对此不作承诺，关于学位申请的条件必须前往主管部门与学校进行咨询”，第十七条、第十八条亦明确被告本项目制作的一切推广宣传及广告资料包括建筑模型、照片、图纸、楼书（含效果图、各种广告等所有资料）等，只供买受人参考，不视为出卖人对本项目的任何要约及承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，有关内容均以原合同及本协议为准，其对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。原告出示的一系列“广告”以证明被告的宣传虚假，但该证据来源不明，且所涉内容未载入购房合同中，故原告要求确认被告违约的理据不足，本院不予支持。
房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
（2021）粤1303民初2452号
原告：曾xx，男，汉族，1973年1月22日生，住址：广东省梅县。
委托诉讼代理人：石xx，广东xx律师事务所律师。
被告：惠州市xx房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区
法定代表人：李xx。
委托诉讼代理人：沈xx、袁xx，广东xx律师事务所律师。
原告曾xx诉被告惠州市xx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序于2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人石xx、被告委托诉讼代理人沈xx、袁xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告违约，并按照以下金额向原告支付违约赔偿金：向曾xx赔偿254000元人民币。2、被告承担本案全部诉讼费、保全费、担保费、执行费等诉讼费用。事实与理由：被告开发的楼盘隆腾盛世花园项目，在开盘之前、之中及之后，都明确向社会公开宣传属于名校学区房，购房可以获得华师附校的学位。原告考虑名校学区房属于紧缺资源，有远超非学区房的实用性、升值空间，所以在信之无疑的情况下踊跃购买。但是交付房产后才发现根本无法入读华师附校，并且相关部门确认该楼盘不属于华师附校学区房。原告发现被欺骗后多次与开发商交涉，多次上访都未果。政府有关部门建议购房业主提起诉讼，依法解决。遂诉至法院，望法院判决如原告所请。
原告为其陈述的事实提交如下证据：
1、原告与被告签订的合同；2、房地产认购书；3、被告发布的广告（宣传文件、图片、网络宣传资料）；4、曾小艳与被告签订的房屋买卖合同（被告关于学区房的虚假广告撤销后签订的房屋买卖合同）；5、区教育局答复意见；6、数据光盘。
被告答辩称，被答辩人购买的涉案房屋为隆腾房，预测建筑面积共127.34平方米，其中套内建筑面积101.82平方米，分摊共有面积25.52平方米。该商品房单价为每平方米人民币（币种）19654.48元，总价款为人民币（币种）2502801元，《房屋买卖合同（预售）》签订时间为2017年7月24日，合同约定的交付时间为2019年5月30日。答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同（预售）》（以下简称：购房合同）系双方真实的意思表示，是在平等自愿的基础上签订的，且该合同及其补充协议均经过被答辩人的签名确认，合法有效。一、华师附校的招生方案由教育行政主管部门确定，答辩人从未承诺购房即可获得华师附校的学位。《中华人民共和国教育法》第十四条、第十五条及《中华人民共和国义务教育法》第七条赋予了人民政府和教育行政部门对辖区内义务教育工作的管理职责。《中华人民共和国义务教育法》第十二条和第十五条都规定了免试和就近的学区划分原则。《惠州市2017年义务教育招生入学工作规定》第一条规定：“实行学区制招生办法。县（区）教育行政部门要依据人口分布、地理状况、地段内学校规模和生源等情况，确定相对科学的划片规则，合理划定片区范围，确定每所公办义务教育学校招生服务范围。”由此可见，学区划分和每所公办学校招生方案都是教育行政主管部门的职责。被答辩人提供的“学区房”等广告的发布主体并非答辩人，答辩人从未承诺购房即可获得华师附校的学位，并且在购房合同附件十一、补充协议中，第十五条重要提示第5点内容明确说明：“本项目的学区划分和学位申请条件以政府教育主管部门和相关学校的最终文件为准，出卖人对此不作承诺，关于学位申请的条件必须前往主管部门与学校进行咨询。”该约定明确提示买受人隆腾盛世花园项目的学区划分和学位申请条件以政府教育主管部门和相关学校的最终文件为准。另外，被答人为具备完全民事行为能力的成年人，且购置房产属于生活中较大事项，其在购买涉案房屋时，理应具有比购置日常生活用品更高的注意义务，在购房合同已有上述明确提示的情况下，对拟购置的房屋及其周边状况、相关配套设施及规划更应谨慎判断并作出购买决定。二、华师附校不在答辩人商品房开发规划范围内，对规划范围外的设施的广告宣传不构成要约及合同内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，只有符合上述条件的出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的广告内容才构成要约，而其他商品房销售广告和宣传资料均应认定为要约邀请。华师附校并不在该商品房开发规划范围内，依法不构成要约。且答辩人与被答辩人签订的购房合同附件十一、补充协议，第十七条约定：“。．。．。．本项目制作的一切推广宣传及广告资料包括建筑模型、照片、图纸、楼书（含效果图、各种广告等所有资料）等，只供买受人参考，不视为出卖人对本项目的任何要约及承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，有关内容均以原合同及本协议为准。”第十八条约定：“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺”故涉及该学校的广告均未达到构成要约的条件，亦未达到构成合同条款的条件。三、根据惠州市惠阳区教育局的答复文件，隆腾盛世花园项目业主的适龄子女并不存在无法入学的问题。根据2019年6月6日惠州市惠阳区教育局《答复意见书》显示：“根据新圩镇2019年义务教育学校招生方案，新圩隆腾盛世花园属于产径小学、东风小学和新圩中学学区。我局将按照免试就近原则、户房优先原则、公开公平原则，结合华中师范大学附属惠阳学校今年招生学位剩余情况，由新圩教育指导中心依照招生有关规定及程序负责落实隆腾盛世花园业主适龄儿童的就读问题。”另根据2020年惠州市惠阳区教育局《关于陈广达信访事项的答复意见书》显示：“。．。．。．经统计，2019年华中师范大学附属惠阳学校共接收了27名隆腾盛世花园业主小孩入读。2020年该小区有入读需求的适龄儿童和少年也参照去年办法执行。”由此可见，教育部门已对隆腾盛世花园项目划定学，业主适龄子女可选择产径小学、东风小学、新圩中学入读，且2019年、2020年华师附校也接收了有入读需求的隆腾盛世花园业主小孩。本项目不存在业主适龄子女无法入学的问题。四、被答辩人主张的违约赔偿金无合同依据。被答辩人主张答辩人构成违约没有事实依据，要求答辩人承担违约赔偿金更没有合同依据，且隆腾盛世花园项目与同时期同地段相似房型备案价相比并未过高，不能证明答辩人以广告宣传抬高房价，致使被答辩人以高于相同地段的房价购买答辩人开发的房屋。综上，被答辩人的起诉没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回其诉讼请求。
被告为其辩解向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同（预售）节选；2、惠州市惠阳区新圩镇南部新城控制性详细规划法定文件（2017年12月）；3、2020年新圩镇公办小学招生学区划分分布图、2020年新圩镇公办中学招生学区划分分布图；4、华中师范大学附属惠阳学校2018年一年级新生入学通知书、七年级新生入学通知；5、惠州市惠阳区教育局《关于陈广达信访事项的答复意见书（2020）》；7、隆腾盛世花园与牧云溪谷花园备案价对比。
经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明，原被告于2017年7月24日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由原告以总价款2502801元购买被告开发建设的位于惠州市惠阳区房。同时，合同附件十一第十五“重要提示”第5点载明“本项目的学区划分和学位申请条件以政府教育部门和相关学校的最终文件为准，出卖人对此不作承诺，关于学位申请的条件须前往主管部门与学校进行咨询”、第十七条“本项目制作的一切推广宣传及广告资料包括建筑模型、照片、图纸、楼书（含效果图、各种广告等所有资料）等，只供买受人参考，不视为出卖人对本项目任何要约及承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，有关内容均以原合同及本补充协议为准”、第十八条“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺”、第二十三条“本补充协议及附件为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，补充协议及附件与原合同不一致的，以补充协议及附件约定为准”。2019年6月6日，惠州市惠阳区教育局出具《答复意见书》称“华中师范大学附属惠阳学校是我区一所九年一贯制直属公办学校。根据《华中师范大学附属惠阳学校2019年招生工作方案》，学校的招生范围为牧云溪谷小区。根据新圩镇2019年义务教育学校招生方案，新圩隆腾盛世花园属于产径小学、东风小学和新圩中学学区。我局将按照免试就近原则、户房优先原则、公开公平原则，结合华中师范大学附属惠阳学校今年招生学位剩余情况，由新圩教育指导中心依照招生有关规定及程序负责落实腾隆盛世花园业主适龄儿童的就读问题”。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，本院依法认定为合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务，本案的争议焦点在于被告是否存在违约行为。原告主张被告向社会公开宣传涉案房屋属于名校学区房，购房可以获得华师附校的学位，但经相关部门确认后不属于华师附校学区房，故认为被告构成违约而起诉至法院。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。在本案中，《商品房买卖合同（预售）》中及补充协议内容中，没有任何关于购房可享有附近的“华师附校”学位的约定，补充协议第十五条第5点明确“本项目的学区划分和学位申请条件以政府教育主管部门和相关学校的最终文件为准，出卖人对此不作承诺，关于学位申请的条件必须前往主管部门与学校进行咨询”，第十七条、第十八条亦明确被告本项目制作的一切推广宣传及广告资料包括建筑模型、照片、图纸、楼书（含效果图、各种广告等所有资料）等，只供买受人参考，不视为出卖人对本项目的任何要约及承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，有关内容均以原合同及本协议为准，其对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。原告出示的一系列“广告”以证明被告的宣传虚假，但该证据来源不明，且所涉内容未载入购房合同中，故原告要求确认被告违约的理据不足，本院不予支持。原告作为完全民事行为能力人，在案涉购房合同及补充协议上已签名确认，现提出补充协议的内容未经双方协商、不应当成为合同内容和商品房开发规划范围应该包括红线周边区域的教育、运动、购物等设施的意见，没有事实依据和法律依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告曾xx诉讼请求。
本案诉讼费2555元，由原告曾xx负担（原告已预交诉讼费2555元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 朱廷科
二〇二一年六月二十四日
书记员 余伟娜
