根据《民法典》第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 下面这起案件中，原被告双方进行商品房买卖交易，已交合同定金，后因房屋被查封导致合同目的无法履行，原告诉请被告1、解除原、被告双方签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》；2、被告返还原告首期购房款238133元及占用利息（以238133元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；3、被告双倍返还原告定金100000元；4、被告返还原告不动产登记费80元、维修基金5502元；5、被告赔偿原告办理商品房按揭费用2400元（含按揭代理费1300元、律师见证费1100元）；6、本案诉讼费由被告承担。以上暂计：346115元。
惠阳律师邱文峰认为，定金罚则适用条件有（1）有违约行为即 的一方不履行债务或者履行债务不符合约定 （2）不能实现合同目的（3）违约行为与合同目的落空有因果关系，本案根据案件事实，双方均无法提供因何方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，且案涉房屋至今处于查封状态，故无法确定责任归属，无法判断违约方是哪一方，故不应适用定金罚则。
惠阳区人民法院商品房房销售合同纠纷民事一审民事判决书
（2022）粤1303民初1969号
原告：范*飘，女，1996年3月12日出生。
委托诉讼代理人：张*美，系广东**律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱*豪，系广东**律师事务所实习律师。
被告：惠州市**实业有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区（仅作办公使用）。
法定代表人：卢*。
委托诉讼代理人：刘*婷，系公司员工。
委托诉讼代理人：刘*桂，系公司员工。
原告范*飘诉被告惠州市**实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年3月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张*美、朱*豪和被告委托诉讼代理人刘*婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》；2、被告返还原告首期购房款238133元及占用利息（以238133元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；3、被告双倍返还原告定金100000元；4、被告返还原告不动产登记费80元、维修基金5502元；5、被告赔偿原告办理商品房按揭费用2400元（含按揭代理费1300元、律师见证费1100元）；6、本案诉讼费由被告承担。以上暂计：346115元。事实与理由：2021年7月13日，原告与被告签订《商品房认购书》（以下简称“认购书”），由原告购买被告开发的惠州××商品房。认购书约定该商品房建筑面积91.7平方米，总价款为848133元，原告应于签订认购书时支付50000元定金，于2021年8月3日前支付首期购房款238133元，余款560000元由原告向相关银行办理按揭贷款支付。原告在签订认购书当日，即2021年7月13日向被告支付了定金50000元、首期购房款223133元、不动产登记费80元，办理商品房按揭费用2400元（含按揭代理费1300元、律师见证费1100元），并于2021年7月16日向被告支付剩余首期购房款15000元，首期购房款全部付清。原告按时在被告营销中心签订《商品房买卖合同》，但被告没有在该合同上盖章，也未将该合同原件交给原告，原告在起诉时向按揭银行申请才有此合同复印件。2021年8月19日，原告通过其广州银行的账户转账5502元维修基金给被告。此后，原告得知所买的该套商品房因被告涉及民事案件被人民法院查封，根本无法办理按揭，亦无法继续履行商品房买卖合同，被告已构成根本违约。为维护原告的合法权益，遂提起诉讼。
被告答辩称，1、双方签订《商品房认购书》后，根据认购书约定签订了《商品房买卖合同》，原告支付了首付款，并没有任何一方违反认购书的约定义务，认购书的合同权利义务已履行完毕，合同自动终止。关于原告主张双倍返还定金的诉讼请求，请求法院予以驳回。2、双方签订《商品房买卖合同》及补充协议后，应当按照该合同履行义务。根据商品房买卖合同约定，原告剩余购房款56万元通过银行按揭方式支付。但是原告直至2022年9月20日都没有办妥银行按揭手续，被告未收到银行按揭放款，原告在先违反了合同约定的义务。原告购买的案涉房屋直至2022年11月19日才被法院查封，如原告按合同约定履行按揭贷款义务，案涉房屋是不会被查封的，即便查封原告也可以提出执行异议。因此，实际上是原告违约在先造成的案涉房屋被查封。3、案涉房屋因被法院查封，因查封申请人超额查封，原告已在准备申请解除案涉房屋的查封，查封解除后，商品房买卖合同仍可继续履行。4、如法院判决解除合同，对于原告提交的按揭费1300元及律师见证费1100元并非是被告收取，是原告办理银行按揭产生，原告未能办理银行按揭审批通过过错并不在被告，因此该笔费用不应由被告退还或赔偿。
本院经审理认定如下事实：2021年7月13日，原告与被告签订《商品房认购书》，后又签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的××商品房，总价款为848133元，原告应于2021年7月13日前支付首期购房款288133元，余款560000元向银行贷款支付等。合同签订后，原告向被告支付款项有：定金50000元、首期购房款238133元、不动产登记费80元、维修基金5502元。原告为办理按揭向惠州邦德按揭代理有限公司支付办理商品房按揭费用1300元、向广东伟伦（广州）律师事务所支付律师见证费1100元。2021年11月19日，案涉房屋被本院查封，原告得知后，认为案涉合同目的无法实现，遂提起诉讼。
上述事实有《商品房认购书》、中国农业银行个人明细对账单、支付宝账单、收据、广州银行转账回单、中国银行收款回单、收据、《商品房买卖合同（预售）》、民事裁定书及庭审陈述为据。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案中，案涉《商品房买卖合同（预售）》虽只有原告签名，但被告在庭审时对该合同予以确认，故该《商品房买卖合同（预售）》为双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房认购书》已被《商品房买卖合同（预售）》所覆盖，故《商品房认购书》不存在解除的问题，对原告请求解除《商品房认购书》不予处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案中，原告向被告支付首期房款后，双方均未提交有效的证据予以证实因何方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，且案涉房屋至今处于查封状态，故本案应视为不可归责于当事人双方的事由导致合同无法继续履行，不适用定金罚则，原告诉请被告双倍返还定金100000元，于法相悖，不予支持。原告诉请解除《商品房买卖合同（预售）》及退回购房款288133元、不动产登记费80元、维修基金5502元及利息（以288133元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从起诉之日2022年3月16日计算至付清款之日止），有事实和法律依据，予以支持。按揭代理费1300元、律师见证费1100元收取主体非被告，原告请求被告退回没有依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，判决如下：
一、解除原告范*飘与被告惠州市**实业有限公司签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》。
二、被告惠州市**实业有限公司应于本判决生效之日起30日内向原告范*飘退回购房款288133元、不动产登记费80元、维修基金5502元及利息（以288133元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2022年3月16日计算至付清款之日止）。
三、驳回原告范*飘的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3246元，由被告惠州市**实业有限公司承担（被告惠州市**实业有限公司应当承担的诉讼费在本判决生效之日起七日内缴交，逾期依法强制执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判员 李杏连
二〇二二年五月十七日
法官助理 臧新悦
书 记员 钟艳玲
