【案件详情】原被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，后因出售房号有误，本案被告起诉撤销原签订的预售合同，并退还了房款，现原案件被告即本案原告起诉要求对方配合办理退房手续、归还银行未还贷金额等。本案发生在惠州市惠阳区，惠阳房产律师邱文峰认为，在合同撤销后，该合同自始无效，应当将所有权利义务回归原本状态，购房人在预售合同撤销后应当配合房地产公司办理注销备案手续。
惠州市xx房地产开发有限公司、柯xx等追偿权纠纷民事一审民事判决书
（2022）粤1303民初2989号
原告：惠州市xx房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水xx。
法定代表人：张xx。
委托诉讼代理人：陈xx，系该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：张x，系该公司员工。
被告：柯xx，女，1987年1月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：陈xx，系其丈夫。
第三人：中国银行股份有限公司惠州惠阳支行，营业场所：广东省惠州市惠阳区淡水街道办事处开城大道北42号。
负责人：潘xx。
委托诉讼代理人：陈xx，系该支行员工。
原告惠州市xx房地产开发有限公司诉被告柯xx、第三人中国银行股份有限公司惠州惠阳支行（下称中行惠阳支行）追偿权纠纷一案，本院2022年4月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈xx、张x和被告委托诉讼代理人陈xx、第三人中行惠阳支行委托诉讼代理人陈xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还房屋产权并配合原告办理相关退房手续（合同注销和备案注销等），房号：×号。2、被告向银行归还银行未还贷款总额38万元，现余221551.01元。3、被告按合同附件四第三条第5款归还原告因被告违约银行扣的保证金30108.49元，并支付总购房款日万分之五的违约金。4、被告承担所有诉讼、保全、执行及代理费等相关费用。事实和理由：原、被告双方于2017年6月13日签订的×《商品房买卖合同（预售）》，被告购买了×号房，两年后被告以附件房号标注错误、附件未能载明日期为由向原告起诉，经法院判决后，被告不按在法庭上的承诺还清银行按揭款，又不到房产管理部门办理退房手续及返还相关房产给原告，以欺诈的行为到法院取得原告交付的银行按揭全款38万元及利息等赔款。被告未能按期偿还按揭贷款，导致原告承担保证责任被银行扣取30108.49元用于代偿被告拖欠的贷款本息及罚息。原告遂提起诉讼。
诉讼过程中，原告当庭新增诉讼请求：因被告至今未交还案涉房屋，应赔偿损失61009.37元。
被告答辩称，一、要求原告理赔还欠的首付月供款45600及日万分之五的利息，合计71500元。二、因被告把306房偷转卖造成三年来柯xx精神分裂症，身体伤害，严重抑郁症做出赔偿，住院费、医疗费应由开发商负责。三、事因开发商变卖该房产，应由开发商还清银行所欠款项。四、诉讼费由原告承担。事实与理由：原告在无通知情况下，2019年变更房子位置，将房子转卖他人，一审法官现场勘查、二审、三审作出判决房子归还开发商，撤销合同、赔偿损失、欠款一切由开发商负责。原一审起诉要求赔偿损失利率日万分之五，供房费中行算日万分之六，不知到手才知道算错为日万分之一点五。当时认为法院专业法官算是准的，就无过问。谁知还款首付173353元加基建6500元左右税费3000元多，起诉费5700元，付出18万多及银行贷款38万，2020年7月9日法院扣款才拿到62.37万，无提问。房子归还开发商，应由开发商还银行月供，天经地义，首付月供19个月，我方柯xx多次推讨无效。后因柯xx精神状态不佳，新冠疫情影响，一度失业。拖欠银行一部分，银行同意分期，事因开发商变卖该房产，应由开发商还银行款项。诉讼请求法院驳回原告，判还被告欠款71500元及柯xx住院药费身体健康的赔偿，判开发商还清银行剩余的款项。以及维护被告的合法权益。还草民公正判决、还惠州大都市一个文明、和谐、安宁的家。
第三人中行惠阳支行述称，针对惠州市惠阳区人民法院（2022）粤1303民初2989号一案，现答辩人结合本案证据及事实情况，特作如下答辩：一、涉案房产与相应贷款合同和抵押合同，均为各方当事人的真实意思表示，合同合法有效，且答辩人已按合同约定履行发放贷款义务。答辩人与被答辩人一（原告）、被答辩人二（被告）于2017年6月20日签订《个人一手住房贷款合同》，合同编号为×，合同约定：1、答辩人向柯xx发放贷款380000元，还款期限28年。2、贷款采用按月等额本息还款。3、贷款用于购买惠州市惠阳区××村××幢××单元××层××号房。4、柯xx以贷款所购房屋已办理了抵押预告登记，该笔贷款已发放。《个人一手住房贷款合同》是各方的真实意思表示，合同合法有效，各方应当依约履行合同义务。二、被答辩人二与被答辩人一解除《商品房买卖合同》属于影响《个人一手住房贷款合同》继续履行的情形，且被答辩人二柯xx已逾期还款，答辩人要求宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，被答辩人清偿全部贷款本息。广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2197号民事判决书判决撤销柯xx与惠州市xx房地产开发有限公司签订的合同编号×《商品房买卖合同（预售）》，根据《个人一手住房贷款合同》附件二个人一手房住房贷款合同通用条款第三条违约事件第一款第十二项约定“（12）借款人与开发商就本合同项下贷款所购房屋的质量、条件、权属等事宜发生纠纷，且上述纠纷影响借款人偿还贷款本息的；或发生借款人与开发商擅自解除、变更购房合同等影响本合同继续履行情形的”，被答辩人二柯xx与被答辩人一惠州市xx房地产开发有限公司房屋买卖合同被撤销将损害答辩人享有的抵押权，导致被答辩人的抵押权毁损灭失，属于影响贷款合同继续履行的情形，且截止2022年7月4日被答辩人二柯xx已逾期未偿还贷款本息，按合同约定答辩人有权宣布债权全部提前到期，要求被答辩人偿还未清偿的全部贷款本息。截止2022年7月4日，未到期贷款本金219040.51元，逾期本金1263.07元，利息（含罚息）2779.54元（具体金额以银行系统为准）。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定‘因商品月13日签订《商品房买卖合同（预售）》约定购买惠州市惠阳区××村××幢××单元××层××号房，被答辩人二向答辩人申请住房贷款用于购买上述房屋。答辩人与被答辩人一、被答辩人二于2017年6月20日签订《个人一手住房贷款合同》，答辩人于2017年6月20日向被答辩房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持’，第二十一条规定‘商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人’等相关约定，无论涉案担保合同是否继续履行，出卖人均应当将收受的购房贷款返还给担保权人也即答辩人。因此，答辩人有权要求被答辩人一、二清偿全部贷款本息，也可以划扣被答辩人一保证金，且只有在此清偿完毕的情况下，才能解除房屋抵押。三、被答辩人一为被答辩人二在答辩人的住房按揭贷款提供保证金质押担保，在被答辩人二未能按期偿还贷款的情况下，答辩人扣收被答辩人一保证金30108.49元用于归还被答辩人二逾期贷款事实无异议。被答辩人一与被答辩人二于2017年6人发放住房贷款38万元、期限336个月，被答辩人一为该贷款的保证人，并提供保证金质押担保。根据《个人一手住房贷款合同》附件二通用条款第三点、第四点约定，当借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，则视为借款人违约，贷款人有权要求保证人承担担保责任。保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任。因此，当被答辩人二逾期还款时，答辩人有权要求被答辩人一承担保证责任，并划扣保证金。2022年1月，被答辩人二在答辩人的贷款出现断供，答辩人经各种形式催收被答辩人二均未偿还贷款。2022年3月答辩人在惠州市xx房地产开发有限公司保证金账户扣划人民币30108.49元偿还柯xx购房逾期贷款。答辩人的行为依法有效，被答辩人一、二之间的内部关系与答辩人无关。综上所述，答辩人与原被告之间房屋抵押关系、保证金质押关系和贷款合同关系合法有效，答辩人对涉案房产拥有抵押权，对保证金拥有质权。根据各方之前签署的合同约定，只有在被答辩人一、二于答辩人处的贷款全部清偿的情况下，才满足解除房屋抵押的条件，且答辩人才同意涉案房屋办理相关退房手续，否则将严重损害答辩人的合法权益。本案第三人答辩如上，请法院依法公正判决。
本院经审理认定事实如下：2017年6月13日，原、被告签订合同编号××《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定原告将座落于××号房产出售给被告，成交价553373元，付款方式由被告向原告支付定金30000元，在签订合同时抵作商品房价款，采用商业贷款方式付款，被告应于2017年6月13日前支付首期房价款173373元，余款380000元向银行申请贷款支付。附件四第三条第五项约定如因买受人原因未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人自出卖人实际承担保证责任之日起每日按总房价款万分之五向出卖人支付违约金等。2017年6月20日，原告作为保证人、被告作为借款人与第三人作为贷款人签订《个人一手住房贷款合同》，第三人向被告发放住房贷款38万元、期限336个月，原告为该贷款的保证人，并提供保证金质押担保。根据《个人一手住房贷款合同》附件二通用条款第三点、第四点约定，当借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，则视为借款人违约，贷款人有权要求保证人承担担保责任。保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任等。因被告逾期未还贷款，第三人于2020年3月30日扣划保证人原告银行账户款项30108.49元。
另查明，被告因原告所出售的房号有误诉至本院，案经审理，（2019）粤1303民初2197号案生效判决“一、撤销原告柯xx与被告惠州市xx房地产开发有限公司签订的合同编号××商品房买卖合同（预售）》。二、被告惠州市xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内退还房款553373元、代收代缴费用5295元及利息损失给原告柯xx（利息损失计算方式：自2017年5月8日以首付款173373元为基数，自2017年7月1日以剩余房款380000元为基数分别按日万分之一点五计算至房款退清之日止）。三、驳回原告柯xx其他诉讼请求。”（2019）粤1303民初2197号案生效判决已执行完毕且结案，被告已领取相应的执行款项。原告因被告至今未交还案涉房屋及垫付被告按揭款，遂提起诉讼。
上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、广东省人民法院案款收据、零售贷款保证金扣收还款通知书、银行截止12月15日被告还款明细及余额、（2019）粤1303民初2197号民事判决书、（2020）粤1303执1054号之一执行裁定书和进账单及庭审笔录等为据。
本院认为，根据原、被告争议焦点，本案作以下分析认定：
关于案涉房屋交还及原告损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原、被告间签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》已经本院（2019）粤1303民初2197号生效民事判决书予以撤销，故原告请求被告返还案涉房屋及配合办理案涉《商品房买卖合同（预售）》注销及备案等手续，有事实和法律依据，予以支持。原告请求被告支付因未交还案涉房屋造成其损失61009.37元，但原告未有证据予以证实，不予支持。
关于垫付款30108.49元及违约金的问题。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告为被告向第三人购房贷款提供连带责任保证，在被告逾期支付贷款本息时承担了保证责任后，有权向被告追偿，故原告诉请被告偿还垫付款30108.49元，依法有据，予以支持。案涉合同附件四第三条第五项约定如因买受人原因未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人自出卖人实际承担保证责任之日起每日按总房价款万分之五向出卖人支付违约金。但从本案被告方履行合同的情况看，其毕竟已通过贷款方式向原告方支付全部购房款，现仅因逾期偿还贷款30108.49元导致原告承担保证责任，且原告未有证据证明其实际损失数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款有关“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，应以实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及公平原则等为基础考量违约金约定是否过高。本案当事人约定以总价款日万分之五计付违约金，显然过分高于所造成的损失的情形，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及前述司法解释第二十九条之规定，将违约金调整为以原告垫付贷款30108.49元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从原告被扣款之次日2020年3月31日起计至付清款日止。
关于原告请求被告归还银行贷款总额38万元，现余221551.01元的问题。根据合同相对性原则，本案中，原告非《个人一手住房贷款合同》的主体，无权请求被告向银行偿还剩余贷款，原告该请求于法相悖，予以驳回。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，判决如下：
一、被告柯xx应于本判决发生法律效力之日起7日内将案涉房屋交还给原告惠州市xx房地产开发有限公司，并配合原告惠州市xx房地产开发有限公司办理案涉合同编号××《商品房买卖合同（预售）》及附件的注销和备案注销等手续。
二、被告柯xx应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告惠州市xx房地产开发有限公司支付垫付按揭贷款30108.49元及违约金（以30108.49元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2020年3月31日起计至付清款日止）。
三、驳回原告惠州市xx房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费6050元（原告已预交），由原告惠州市xx房地产开发有限公司承担5467.5元，被告柯xx承担582.5元（被告柯xx承担的诉讼费可以执行中迳行支付给原告惠州市xx房地产开发有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判员 李杏连
二〇二二年八月四日
法官助理 臧新悦
书 记员 钟艳玲
