物业服务合同纠纷民事一审民事判决书
（2022）粤1303民初4252号
原告：xx服务集团股份有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区北滘xx，统一社会信用代码：91xx。
法定代表人：李xx。
委托诉讼代理人：杨xx，广东xx律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张xx，广东xx律师事务所律师。
被告：张x，女，汉族，1965年4月5日出生，住址：广东省深圳xx。
原告xx服务集团股份有限公司诉被告张x物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨xx、张xx到庭参加诉讼，被告张x未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告xx服务集团股份有限公司变更后的诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付从2020年1月起至2022年6月所拖欠的物业服务费共计人民币19562.7元以及逾期缴纳物业服务费的违约金（违约金以每月应缴交的物业服务费为基数，自每月11日起至被告交清当月物业服务费之日止，按每日万分之三的标准计算）；2、本案诉讼费由被告承担，在支付上述款项时一并直接支付给原告。事实与理由：2019年11月22日，原告与惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会签订了《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》，约定：由原告为惠州市惠阳区光耀城小区提供物业服务；合同期限从2019年11月22日起至2024年11月21日止；双拼／联体住宅的物业费为3.18元／㎡／月，商业区域的物业费为3.8元／㎡／月；物业服务资金和本合同所约定的其他费用（如有）按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前交纳本月度的物业服务资金及实际产生的各项费用；业主或者物业使用人未及时足额交纳物业服务资金、本合同约定的各项分摊费用的，每逾期一日按应付费用的万分之三交纳违约金。被告是惠州市惠阳区光耀城小区5-1-1303房的业主，房屋收费面积为205.06平方米，被告应向原告缴纳每月物业服务费652.09元（205.06平方米×3.18元／月／平方米）。但原告从进驻惠州市惠阳区光耀城小区提供物业服务以来一直至今，被告却拒不向原告缴纳物业服务费，原告定期向被告上门送达书面缴费通知书，同时多次通过电话、邮寄等方式向被告催缴，但被告均置之不理。原告认为，被告拒不向原告缴纳物业服务费的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了光耀城小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益和小区的物业管理的正常工作秩序和经营秩序。
原告对其诉讼主张提供如下证据：一、营业执照、核准变更登记通知书，证明：原告的诉讼主体资格。二、物业管理备案变更回执、《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》，证明：1、原告从2019年11月22日起系惠州市惠阳区光耀城小区的物业服务企业，为光耀城小区提供物业服务；2、物业费3.18元／㎡／月，被告违反合同约定应向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金的事实。三、催缴函、通话记录、短信，证明：原告定期向被告上门送达书面缴费通知书，同时多次通过电话、邮寄等方式向被告催缴，但被告均置之不理的事实。四、收楼证明书、领取资料签收表，证明：被告对涉案房屋已收楼，应向原告缴纳物业费的事实。五、不动产登记结果（补充证据），证明：案涉房屋的建筑面积。
本院开庭后收到被告张x寄送的相关事实的说明，内容如下：1、因疫情原因本人长期居住北京，并未实际居住房屋。2、特殊原因本人带俩孙子操劳不能脱身，身体小恙。3、现物业管理方碧桂园物业是通过非正常的方式进入光耀城接管物业，并未经过业主同意，并未告知本人并与本人商定相关物业服务内容，公司与我未签过任何服务合同，物业费征收标准，服务内容，起始时间等双方权益本人并不明确。4、原物业管理方光耀城物业公司遗留问题尚未解决。遗留问题情况如下：未经本人同意的情况下，本人房产被物业方非法抵押，本人房屋资产受到严重侵犯。房屋为毛坯房，长期处于空置状态，业主并未实际居住，并未享受任何物业服务，疫情三年来未尽享物业服务。原光耀物业未向现碧桂园物业移交以下物业服务内容，使业主权益难以保障，具体包括：A、1303门窗玻璃受外力重击粉碎（至今未解决），当时光耀城物业承诺修缮，责任应当移交现在物业管理方，现物业管理方并未履行修缮义务。B、1303存在严重渗水情况（有视频为证）物业管理方并未了解并采取管理措施。C、购买房屋时的原始凭证、房屋的备用钥匙、办理房产证所需材料等是否移交，都无从查证。D、物业方应当基于改善物业服务与管理的提升计划，与业主签订相关物业服务协议。
被告未提交证据。
本院经审理查明，被告张x是惠州市惠阳区淡水桥背村北环路众望花园1期1组团13幢03号房（来自不动产登记信息）的权属人，于2013年12月18日签署《光耀城收楼证明书》收楼。该房屋属别墅，建筑面积291.95平方米，减除地下室面积后的地上建筑面积为205.06平方米。房屋所在小区为惠州市惠阳区光耀城小区。从该小区的系列案件及本案的审理中查明，该小区楼盘曾因开发商原因造成问题楼盘，由政府介入解决。该小区以前由惠州市友润物业有限公司、惠州光耀城物业有限公司提供前期物业服务，2020年，惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会向本院提出判令惠州市友润物业有限公司、惠州光耀城物业有限公司退出惠州市惠阳区光耀城小区物业服务区域并移交相关资料等诉请，本院审理后作出（2020）粤1303民初68号民事判决书，认定：1、惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会经光耀城小区业主大会决议成立，并于2019年7月8日经惠州市惠阳区住房和城乡建设局同意备案。2、惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会经业主大会授权解聘前期物业服务公司，招标选聘原告为小区的物业服务公司。惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会通过业主大会授权并进行公开招标程序，与xx服务集团股份有限公司签订《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。（2020）粤1303民初68号民事判决书于2022年6月24日发生法律效力。
2019年11月22日，惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会与原告签订《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定由原告自2019年11月22日起至2024年11月21日为惠州市惠阳区光耀城小区提供物业服务。《物业服务合同》第三条约定，物业服务收费实行酬金制＋账户共管，业主按拥有物业的面积减去地下室面积，双拼／联体住宅3.18元／平方米／月。第五条约定，物业服务费及其他费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前缴纳；第三十一条约定，未及时交纳物业服务资金和各项分摊费用的，每逾期一日按应付费用的万分之三交纳违约金。惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会于2019年12月12日作出《关于光耀城小区物业公司交接的公告》，写明已正式解聘原物业公司，招标选聘原告为新的物业服务公司，新的物业服务公司将于2019年12月28日上午10点进驻小区。原告接管小区提供物业服务后，因部分小区业主未向原告缴交物业服务费，原告陆续提起诉讼。
因被告欠缴2020年1月起的物业服务费，原告在被告的案涉房屋张贴《物业服务费催缴函》，并通过电话、短信催缴物业服务费用。因被告仍然拒缴物业服务费，原告遂提起诉讼，提出前述诉求。被告以在外地为由，未到庭参加开庭，于开庭当日书写了对本纠纷相关事实的说明寄送本院。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。惠州市惠阳区光耀城小区经业主大会授权惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会决定解聘前期物业服务公司，招标选聘原告为小区的物业服务公司，符合法定程序，惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合法有效，对全体业主均具有约束力，被告应按照《物业服务合同》中关于别墅住宅的标准向原告缴交物业服务费，被告提出的未实际居住未享受物业服务，不能成为拒缴或减少缴交费用的理由。《物业服务合同》第三条约定，业主按拥有物业的面积减去地下室面积，双拼／联体住宅3.18元／平方米／月交纳物业服务费，被告案涉房屋的地上建筑面积为205.06平方米，原告诉请被告支付自2020年1月起至2022年6月所拖欠的物业服务费共计人民币19562.7元（3.18元／平方米／月×205.06平方米×30个月），依法予以支持。《物业服务合同》约定业主或物业使用人应于每月10日前缴纳物业服务费用，未及时交纳物业服务资金和各项分摊费用的，每逾期一日按应付费用的万分之三交纳违约金，被告逾期交纳物业服务费，应支付违约金，但《物业服务合同》约定的日万分之三的违约金过高，考虑到原告的物业服务亦尚须提升，予以适当调整，自原告每月逾期缴交日起，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR），为便于计算，酌定每月应缴交的物业服务费652.09元（3.18元／平方米／月×205.06平方米）统一按年利率3.85％计算，原告诉请过高部分，不予支持。关于被告提出的房屋被非法抵押、房屋质量、前物业公司的承诺未落实等问题，属另一法律关系，应由被告另循法律途径解决。
根据光耀城业委会与原告签订的《物业服务合同》约定，该小区物业费采取“酬金制”的收费方式，按照该收费方式，物业费减去物业服务公司的酬金后的结余部分归全体业主所有，结余部分可用于小区公共部位、共有设施设备的维护、更新、改造。因此，业主缴纳物业费的最终受益人为全体业主。业主按时缴纳费用，物业按照约定提供良好服务，是双方应尽的法定义务。该小区楼盘曾是问题楼盘由政府介入解决，小区物业服务配套设施尚须进一步完善，全体业主应予共同珍惜和呵护这一来之不易的成果，共同努力逐步完善小区各项设施设备和服务。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共服务的属性，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交或降低物业服务管理费用，将有可能造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。合则两利，斗则两伤，诉讼不是解决纠纷和争议的唯一途径，希望业主和物业在处理纠纷和争议时，加强沟通，妥善解决，在解决纠纷和争议中促进物业进一步提升管理和服务水平，和谐共赢。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条、第一百六十五条的规定，判决如下：
一、被告张x在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告xx服务集团股份有限公司支付2020年1月至2022年6月的物业服务费共19562.7元。
二、被告张x在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告xx服务集团股份有限公司支付2020年1月至2022年6月，以每月应缴交的物业服务费652.09元为基数，自每月11日起至交清当月物业服务费之日止，按年利率3.85％计算的违约金。
三、驳回原告xx服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费145元（原告已预交），由被告张x负担，在被告履行生效判决时一并直接支付给原告xx服务集团股份有限公司。
本判决为终审判决。
审判员 钟 盛
二〇二二年八月二十四日
书记员 范泽鑫
书记员 张靖雯
