惠阳律师邱文峰：物业起诉业主逾期缴纳物业费时，业主通常会以物业服务不达标进行抗辩，但法院通常会以业主的抗辩不属于本案处理范畴部分，让业主通过其他合法途径解决，但法院会在逾期缴纳物业费的违约金过高情况下会会就物业服务不达标的为由调整违约金的计算方式。
物业服务合同纠纷民事一审民事判决书
（2021）粤1303民初6731号
原告：xx服务集团股份有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区北滘x，统一社会信用代码：914x。
法定代表人：李xx。
委托诉讼代理人：杨xx，广东xx律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张xx，广东xx律师事务所律师。
被告：林xx，男，汉族，1982年8月23日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：邓xx，广东xx律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑xx，广东xx律师事务所律师。
原告xx服务集团股份有限公司诉被告林xx物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告xx服务集团股份有限公司的委托诉讼代理人杨xx、张xx，被告林xx的委托诉讼代理人邓xx，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告xx服务集团股份有限公司的诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付从2020年1月起至2021年7月所拖欠的物业服务费共计人民币20627.92元以及逾期缴纳物业服务费的违约金，暂计为1814.50元（违约金以所拖欠的物业服务费为基数，按每日万分之三的标准计算至实际清偿之日止，暂计至2021年7月31日）；2、本案的诉讼费用由被告承担，由被告在支付上述款项时一并直接支付给原告。事实与理由：2019年11月22日，原告与惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会签订了《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》，约定：由原告为惠州市惠阳区光耀城小区提供物业服务；合同期限从2019年11月22日起至2024年11月21日止；双拼／联体住宅的物业费为3.18元／㎡／月；物业服务资金和本合同所约定的其他费用（如有）按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前交纳本月度的物业服务资金及实际产生的各项费用；业主或者物业使用人未及时足额交纳物业服务资金、本合同约定的各项分摊费用的，每逾期一日按应付费用的万分之三交纳违约金。被告是惠州市惠阳区光耀城小区一期5幢02号房的业主，房屋建筑面积为341.41平方米，被告应向原告缴纳每月物业费1085.68元（341.41平方米×3.18元／月／平方米）。但原告从进驻惠州市惠阳区光耀城小区提供物业服务以来一直至今，被告却拒不向原告缴纳物业费，原告定期向被告上门送达书面缴费通知书，同时多次通过电话、邮寄等方式向被告催缴，但被告均置之不理。原告认为，被告拒不向原告缴纳物业费的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了光耀城小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益和小区的物业管理的正常工作秩序和经营秩序。
原告对其诉讼主张提供如下证据：一、营业执照、核准变更登记通知书，证明：原告的诉讼主体资格。二、身份证，证明：被告的诉讼主体资格。三、物业管理备案变更回执、《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》，证明：1、原告从2019年11月22日起系惠州市惠阳区光耀城小区的物业服务企业，为光耀城小区提供物业服务，2、物业费3.18元／㎡／月，被告违反合同约定应向原告支付逾期缴纳的物业服务费的违约金事实。四、不动产登记结果，证明：被告是惠州市惠阳区光耀城小区一期5幢02号房的业主，房屋建筑面积为341.41平方米。被告应向原告缴纳每月物业费1085.68元（341.41平方米×3.18元／月／平方米）。但原告从进驻惠州市惠阳区光耀城小区提供物业服务以来一直至今，被告却拒不向原告缴纳物业费的事实。五、催缴函、通话记录、律师函、EMS快递物流详情，证明：原告定期向被告上门送达书面缴费通知书，同时多次通过电话、邮寄等方式向被告催缴，被告均置之不理。补充证据：补充证据一、补充证据一、业委会备案回执，证明光耀小区业主委员会于2019年7月8日依法备案成立，业委会有权代表全体业主与原告签订《惠州市光耀城小区物业服务合同》，该合同依法生效，对光耀城小区全体业主发生法律效力的事实。补充证据二、关于光耀城小区物业公司交接的公告、（2021）粤13民终1905号《民事判决书》；补充证据三、图片；补充证据四、发票、银行流水；证明：1、原告自2019年12月28日正式入驻光耀城小区之日起提供物业服务的事实；2、光耀城小区的前期物业服务企业惠州光耀城物业服务有限公司、惠州市友润物业服务有限公司在2020年起诉光耀城小区业主拖欠2019年12月份之前的物业费，其主张的物业费也是计算至2019年12月份，惠州市中级人民法院也对上述事实予以认可的事实；3、原告在2020年1月至6月期间有提供物业服务，小区业主向原告交纳物业费的事实。
被告林xx辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由1、涉案房屋未办理收楼，物业费依法应由建设单位向原告支付；2、违约金应不予支持，因被告不是承担缴纳物业费的适格主体，退一步说，即使被告应当支付物业费，被告不属于无故拖欠逃避缴费义务，是因客观上，涉案房屋存在严重质量问题，至今无法办理收楼，并且开发商也确认愿意承担未收楼期间的物业费；3、对物业费计费面积有异议，原告提供的物业合同第三条，在小区物业费计费面积是在建筑面积减去地下室面积计算的，从原告提交的证据五律师函可知，原告也是认可涉案房屋计价面积是按231.86平方米；4、对于原告收费开始时间有异议，原告是2020年7月4日通过向惠州光耀城物业服务有限公司、惠州市友润物业服务有限公司进行抢岗后，强行进驻，方开始提供物业管理服务，此前一直是由老物业提供物业管理。
被告提交了如下证据：和解协议书，证明：建筑单位确认涉案房屋存在严重质量问题，涉案物业未实际交付给林xx，林xx不是适格的被告主体。补充证据：补充证据一、前物业2020年7月4日之前在管（含安保、绿化、清洁、消杀）的照片，2019年12月至2020年5月的银行客户专用回单及部分水电费发票，证明2020年1月至2020年6月期间，前物业公司依然在案涉小区提供正常的物业管理服务。补充证据二、（2020）粤1303民初381号民事裁定书、（2020）粤13行终206号行政裁定书、《关于告知光耀城小区业主委员会及其第二届业主大会筹备组、监事会有关情况的函》、《关于暂缓受理物业合同备案申请的告知函》，证明案涉小区业主对业委会与碧桂园物业间签订的《物业管理合同》提起确认合同无效纠纷，截止至2020年1月10日还未通过合法备案，直到2020年7月8日才通过合同有效性备案，为避免四业主胜诉后给前期物业公司退出小区造成重大损失和无可挽回局面，前期物业企业以维持现状的方式等待结果，可以印证前期物业公司还在案涉小区管理。补充证据三、报警回执，证明从2019年12月28日开始，前期物业公司陆续被案涉业委会带人抢夺物业岗位，最后一次发生在2020年7月4日，导致前期物业企业撤离案涉小区，原告才方得入驻。
本院经审理认定如下事实：被告林xx是惠州市惠阳区光耀城小区一期5幢02号房的权属人（业主），在2009年9月1日向开发商惠州众望光耀城房地产有限公司办理入伙手续时，发现房屋地基下沉及渗水的质量问题后，开发商与被告签订了《和解协议书》，双方确认未收楼，由开发商进行维修，维修期一年，2010年9月1日后再次验收，修复期间的物业费由开发商承担。该房屋建筑面积341.41平方米，减除地下室面积109.55平方米后为231.86平方米。房屋所在小区为惠州市惠阳区光耀城小区。该小区楼盘曾因开发商原因造成问题楼盘，由政府介入解决。该小区以前由惠州市友润物业有限公司、惠州市光耀城物业有限公司提供前期物业服务。2019年间经第二次业主大会会议决定，解聘前期物业服务公司，招标选聘原告为小区的物业服务公司。2019年11月22日，惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会与原告签订《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定由原告自2019年11月22日起至2024年11月21日为惠州市惠阳区光耀城小区提供物业服务。《物业服务合同》第三条约定，物业服务收费实行酬金制＋账户共管，业主按拥有物业的面积减去地下室面积，双拼／连体住宅3.18元／平方米／月。第五条约定，物业服务费及其他费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前缴纳；第三十一条约定，未及时交纳物业服务资金和各项分摊费用的，每逾期一日按应付费用的万分之三交纳违约金。惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会于2019年12月12日作出《关于光耀城小区物业公司交接的公告》，写明已正式解聘原物业公司，招标选聘原告为新的物业服务公司，新的物业服务公司将于2019年12月28日上午10点进驻小区。因原物业公司的阻挠，原告未能及时全面接管小区，至2020年7月才全面接管小区。部分小区业主，于2020年1月开始向原告缴交物业服务费，部分小区业主，未向原告缴交物业服务费。
因被告欠缴2020年1月起的物业服务费，原告委托广东信惠律师事务所发出《律师函》，向被告催缴物业服务费。因被告仍然拒缴物业服务费，原告遂提起诉讼，提出前述诉求。审理中，原告申请庭外和解期，本院予以准许，并不计入审限。案经审理，双方未能就解决纠纷达成一致意见。
经查，前期物业服务公司惠州市友润物业服务有限公司、惠州市光耀城物业服务有限公司，曾就光耀城业主拖欠物业服务费问题提起诉讼，惠州市中级人民法院（2021）粤13民终1905号生效判决，确认惠州市惠阳区光耀城业委会与原告签订的《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》于2019年11月22日生效，惠州市光耀城物业有限公司与业主签订的《前期物业服务协议》终止，给予惠州市光耀城物业服务有限公司在物业服务协议终止后退出物业管理区域的合理期限，支持其主张物业费计算至2019年12月。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告林xx的案涉房屋因质量问题与开发商在2009年9月1日向开发商惠州众望光耀城房地产有限公司办理入伙手续时，发现房屋地基下沉及渗水的质量问题后与开发商签订的《和解协议书》约定的维修期限为一年，被告未能提供证据证明开发商一年内未完成维修、尚须继续维修、尚未收房，至本案诉讼之日，已达十二年之久，被告亦未就相关问题向人民法院提起诉讼，因此，被告应承担举证不足的不利后果，本院认定被告已收楼。惠州市惠阳区光耀城小区经业主大会会议决定解聘前期物业服务公司，招标选聘原告为小区的物业服务公司，符合法定程序，惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合法有效，对全体业主均具有约束力，被告应按照《物业服务合同》的标准向原告缴交物业服务费。原告于2019年12月28日进驻后因原物业公司的阻挠未能及时全面接管小区提供全面的物业服务，至2020年7月才全面接管小区提供全面的物业服务，非因原告的原因导致，亦不能成为被告拒缴物业费的理由。原告主张自2020年1月开始收取物业费，与惠州市中级人民法院生效判决并不冲突。因此，对原告诉请被告缴交2020年1月至2021年7月所拖欠的物业服务费，予以支持。但根据《物业服务合同》第三条约定，物业服务费应按业主拥有物业的面积减去地下室面积计收，被告名下的光耀城小区一期5幢02号房的建筑面积341.41平方米，减除地下室面积109.55平方米后为231.86平方米，应按照231.86平方米的面积标准，以3.18元／平方米／月收取。2020年1月至2021年7月的物业服务费共14008.98元（3.18元／平方米／月×231.86平方米×19个月）。被告逾期交纳物业服务费，应支付违约金，但《物业服务合同》约定的日万分之三的违约金过高，考虑到原告的物业服务亦尚须提升，予以适当调整，自原告每月逾期缴交之次日起，为便于计算，酌定每月应缴交的物业服务费737.31元（3.18元／平方米／月×231.86平方米）统一按年利率3.85％计算。原告诉请过高部分，不予支持。被告的部分抗辩，予以采纳，被告的其他与本案有关的抗辩，没有充分证据证实，不予支持。被告抗辩中不属于本案处理范畴部分，被告可通过其他合法途径解决。
根据光耀城业委会与原告签订的《物业服务合同》约定，该小区物业费采取“酬金制”的收费方式，按照该收费方式，物业费减去物业服务公司的酬金后的结余部分归全体业主所有，结余部分可用于小区公共部位、共有设施设备的维护、更新、改造。因此，业主缴纳物业费的最终受益人为全体业主。被告自2020年1月起缴纳物业费，并不损害其利益。业主按时缴纳费用，物业按照约定提供良好服务，是双方应尽的法定义务。该小区楼盘曾是问题楼盘由政府介入解决，小区物业服务配套设施尚须进一步完善，全体业主应予共同珍惜和呵护这一来之不易的成果，共同努力逐步完善小区各项设施设备和服务。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共服务的属性，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交或降低物业服务管理费用，将有可能造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。合则两利，斗则两伤，诉讼不是解决纠纷和争议的唯一途径，希望业主和物业在处理纠纷和争议时，加强沟通，妥善解决，在解决纠纷和争议中促进物业进一步提升管理和服务水平，和谐共赢。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告林xx在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告xx服务集团股份有限公司支付拖欠的2020年1月至2021年7月的物业服务费共14008.98元。
二、被告林xx在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告xx服务集团股份有限公司支付2020年1月至2021年7月，以每月应缴交的物业服务费737.31元为基数，自每月11日起至被告交清当月物业服务费之日止，按年利率3.85％计算的违约金。
三、驳回原告xx服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费181元，由原告xx服务集团股份有限公司负担63元，由被告林xx负担118元。被告负担部分，已由原告预交，由被告林xx在履行生效判决时一并直接支付给原告xx服务集团股份有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 钟 盛
二〇二二年二月十日
书记员 范泽鑫
书记员 吴泽苑
