被告xx公司提出违约金过高要求调整的请求，不符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条关于未约定逾期交房或逾期付款违约金标准的，可按照年利率6％计算的规定以及《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第十二条关于约定的违约金标准在每日万分之五以下的原则上按约定处理的规定。
商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书
（2022）粤1391民初2735号
原告：刘xx，男，汉族，1995年3月28日出生，住广东省五华县。
委托诉讼代理人：王xx，广东xx律师事务所律师。
被告：惠州市xx投资有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海××路××号xx。
法定代表人：卢x。
委托诉讼代理人：刘xx，系该公司员工。
委托诉讼代理人：刘xx，系该公司员工。
被告：江西xx投资有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区金环xxx。
法定代表人：张xx。
委托诉讼代理人：刘xx，系该公司员工。
委托诉讼代理人：刘xx，系该公司员工。
原告刘xx与被告惠州市xx投资有限公司（以下简称xx公司）、江西xx投资有限公司（以下简称新x公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2022年6月7日公开开庭进行了审理。原告刘xx的委托诉讼代理人王xx，被告xx公司、新x公司的共同委托诉讼代理人刘xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘xx向本院提出诉讼请求：1．判令被告惠州市xx投资有限公司立即向原告支付逾期交付违约金，违约金以已付房价款1284251元为基数，按照日万分之二的标准，从2020年2月21日起计至实际交付之日止，扣除新冠疫情影响的时间51天后，暂计至2020年8月14日为32106元；2．判令被告江西xx投资有限公司对被告惠州市xx投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任；3．判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告惠州市xx投资有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：出卖人（被告惠州市xx投资有限公司）以出让方式取得坐落于惠州大亚湾西区龙海××路××号地块的建设用地使用权，经批准在上述地上建设的商品房项目核准名称为新力上园；出卖人向买受人（原告）出售其在开发建设的商品房规划用途为住宅，该商品房为上述项目中的2栋一单元17层02号房；总价款为1284251元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当于2018年1月16日前支付首期房款394251元，余款890000元，向相关商业银行申请贷款支付；该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2020年2月20日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示该商品房已取得建设工程竣工验收备案，并已取得房屋测绘报告的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（补充协议第六条第2款）；等等。上述合同签订后，原告即依约向被告惠州市xx投资有限公司履行了全部房款支付义务。但据被告惠州市xx投资有限公司在另案中提供的证据材料显示：案涉房屋迟迟于2020年6月30日才取得竣工验收备案，于2020年7月23日才取得房屋测绘报告，被告惠州市xx投资有限公司于2020年8月2日才统一向新力上园1-2栋买受人寄出交付告知函（至于实际交寄时间、是否有送达及送达／退回妥投时间已无法在中国邮政速递物流网上核实）。被告惠州市xx投资有限公司明显逾期交付案涉房屋给原告，应当按照双方合同约定向原告支付违约金，但原告至今未收到任何违约金。另外，被告惠州市xx投资有限公司系一人有限责任公司，被告江西xx投资有限公司系被告惠州市xx投资有限公司股东，根据我国《公司法》之相关规定，被告江西xx投资有限公司无法证明其财产独立于被告惠州市xx投资有限公司财产，应当对被告惠州市xx投资有限公司债务承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
被告xx公司辩称，案涉房屋于2017年12月28日取得房产测绘报告，于2020年6月30日完成竣工验收并取得竣工验收报告。于2020年7月23日取得房产测绘报告（实测），被告于2020年7月16日向原告的合同约定地址邮寄交付通知书，通知原告前往项目交付手续，因原告未在通知约定的时间前收楼，被告再次于2020年8月2日向原告再次邮寄交付告知函。案涉的项目已有业主提起逾期交付违约诉讼的系列案件，并经过一审二审判决，生效的判决已认定如下事实，1．在xx公司取得竣工验收备案表后，已基本符合合同约定的房屋交付条件，因此被告于2020年的7月16日发出的交付通知书是有效的。逾期交付违约金的截止日期应为通知发出后3日；2．因疫情不可抗力原因导致停工停产，法院认定扣除51天后的天数为逾期交付的天数。因此，请求法院以该生效的判决为准，同案同判。
被告新x公司辩称，被告新x公司是被告xx公司的股东，但是原告没有任何初始证据证明两被告之间有财产混同的情形，不应承担连带清偿责任。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2018年5月24日，原告作为买受人与被告xx公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙海××路××号××栋××单元××层××号房，总价款1284251元。关于商品房交付条件，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。补充协议第四条约定：买卖双方一致同意，对合同第九条商品房交付条件1的补充：出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。关于交付时间和手续，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2020年2月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。关于逾期交付责任，合同第十二条约定：详见补充协议。补充协议第六条约定：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的30％。关于通知和送达，合同第二十五条：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效；补充协议第十八条约定：1．双方通讯地址以合同首部所载地址为准，双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误、且及时履行收件义务。如一方按上述通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达。2．一方联系方式如有变更，应在变更后及时书面通知对方，因未及时通知对方，导致文件无法送达的，产生的法律后果由未通知方承担。合同及补充协议还约定了其他内容。合同及补充协议签订后，原告依约付清全部购房款。
2020年6月30日，涉案房屋办理竣工验收备案登记。被告xx公司称2020年7月18日向原告邮寄《商品房交付通知书》。2020年7月23日，涉案房屋取得房产测绘报告（实测）。此后，被告xx公司按涉案合同约定的原告地址向原告邮寄《交付告知函》，通知原告前来办理房屋交付手续。庭审中，原告称至少是2020年8月3日后收到被告发出的交付告知函，被告xx公司称原告在2020年8月5日前收到交付告知函。
2020年1月23日，广东省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省人民政府决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年2月28日，被告xx公司向大亚湾区住建局就涉案项目申请于2020年3月1日复工备案，大亚湾区住建局于2020年3月14日批准正式复工复产，停止施工天数为51天。
另查明，被告江西xx投资有限公司系被告惠州市xx投资有限公司的唯一股东，被告惠州市xx投资有限公司的企业类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）。
上述事实，有庭审笔录及原、被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告xx公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。
关于涉案房屋具备交付条件的时间认定问题。本案房屋于2020年6月30日办理竣工验收备案登记，2020年7月23日取得房产测绘报告（实测）。根据合同约定，本案房屋自2020年7月23日起具备交付条件。
关于被告xx公司履行交房义务的时间认定和约定交房日期能否因新冠疫情影响而顺延的问题。本案房屋2020年7月23日才达到交付条件。被告xx公司在此之前向原告发出的收楼通知，对原告不产生房屋交付的法律效力。被告xx公司于此后向原告邮寄《交付告知函》，通知原告前来办理房屋交付手续。庭审中，原告称其至少2020年8月3日后收到交付告知函，被告xx公司则称原告在2020年8月5日前收到交付告知函，本院酌定原告于2020年8月5日收到交付告知函。原告在接到收楼通知后，还应当有一个合理的收楼在途和准备时间，该合理时间，本院酌情认定为3天，即原告应当在被告xx公司送达收楼通知的3日内前往被告xx公司处办理收楼手续。故被告xx公司履行交房义务的时间，应当认定为2020年8月8日。在2020年1月23日新冠疫情一级响应至2020年3月14日被大亚湾区住建局批准正式复工复产为止，被告xx公司停止施工天数为51天。新冠疫情影响所增加的时间在原告、被告xx公司签订合同时是无法预见的，属于不可抗力，应当相应延长被告xx公司的交房期限。
关于违约责任的承担问题。根据合同约定，被告xx公司本应在2020年2月20日前向原告履行交房义务，但被告xx公司实际于2020年8月8日才向原告履行完毕交房义务，逾期170天。如上所述，扣除新冠疫情影响的时间51天后，被告xx公司实际逾期交付房屋的时间为119天，其行为已经构成违约，依法应承担向原告支付逾期交付违约金的违约责任。被告xx公司提出违约金过高要求调整的请求，不符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条关于未约定逾期交房或逾期付款违约金标准的，可按照年利率6％计算的规定以及《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第十二条关于约定的违约金标准在每日万分之五以下的原则上按约定处理的规定。本案中，合同约定的日万分之二的违约金标准不存在明显过高的情形，故本院依法不予调整。故被告xx公司应付原告的违约金应当以全部房价款1,284,251元为基数，按每日万分之二，计算119天，计算为30,565.17元（1,284,251元×0.0002×119天），超出部分，本院不予支持。
关于被告新x公司是否需要与被告xx公司承担连带责任的问题。被告新x公司作为被告xx公司的唯一股东，被告新x公司未提供证据证明被告xx公司的财产独立于其自己的财产，被告新x公司应当对被告xx公司的上述债务承担连带责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告惠州市xx投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘xx支付逾期交房违约金30,565.17元；
二、被告江西xx投资有限公司对被告惠州市xx投资有限公司应向原告刘xx支付的上述逾期交房违约金承担连带清偿责任；
三、驳回原告刘xx的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费301.33元，由被告惠州市xx投资有限公司、江西xx投资有限公司负担。原告刘xx预交的案件受理费301.33元不予退回，判决生效后由被告惠州市xx投资有限公司、江西xx投资有限公司径付给原告刘xx。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判员 钟丹燕
二〇二二年六月十四日
法官助理 张 扬
书 记员 罗 昌
