【案件事实】原告（反诉被告）李*兰（以下简称原告）与被告（反诉原告）周*波（以下简称被告）系多年朋友。两原告系夫妻关系。被告因到外地发展，有意出售位于惠州市XX大道××花园××房，原告当时也有购房需求，双方经协商，于2016年4月21日签订了《房屋买卖合同》。原告称于2016年4月18日现金支付5.5万元，4月19日通过支付宝支付9.5万元，7月份支付2万元，合计支付首期款17万元；另从2016年5月份到2017年10月份通过微信转账支付每月房贷6350元给被告，共支付18个月房贷114300元（本金102150元+*息12150元）。被告对原告所述房款予以认可。涉案房产已办理抵押登记，抵押权人为第三人。原告称因房价上涨原因，被告不意愿继续履行合同，并将其微信拉黑，导致其不能转账。被告称因为原告一直并未提交材料向银行申请按揭及支付剩余首期款，直到双方约定的交易期限到达即2017年10月份，认为原告无意支付购房款购买房屋，导致合同不能履行。涉案房产于2016年已交付给原告，原告已完成装修，现已在居住使用。原告称筹备好支付剩余房款的资金。
【惠州中院】关于涉案房屋买卖合同继续履行是否存在障碍的问题。根据上诉人周*波提交的证据显示，因案外人张某与周*波民间借贷纠纷一案，涉案房产于2018年8月8日被徐州市云龙区人民法院查封，查封期限为三年。本院已对该情况向被上诉人释明，被上诉人表示不变更诉讼请求。经查，涉案房屋首封申请人为本案被上诉人，案外人张某申请云龙区法院采取的保全措施为轮候查封。且经本院向被上诉人释明，被上诉人主张因其对涉案房屋采取了首封保全，另案的轮候查封不影响本案执行，仍坚持仍要求继续履行合同。故，鉴于该二审中新出现的程序问题，本院对一审判决合同继续履行的基础上略为调整。若因另案的查封导致本案在执行中遇到障碍，被上诉人可通过提起执行异议另行主张权利。
惠州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤13民终6**6号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周*波，女，汉族，1982年5月7日出生，住址：江苏省铜山县。
委托诉讼代理人：张*，广东**律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李*兰，女，汉族，1980年5月1日出生，住址：广东省兴宁市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：温*晖，男，汉族，1975年6月9日出生，住址：广东省兴宁市。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张*新，惠州市惠城区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张*媛，惠州市惠城区。
原审第三人：中国**银行股份有限公司惠州市分行，住所地：惠州市。
负责人：范题。
上诉人周*波与被上诉人李*兰、温*晖、原审第三人中国**银行股份有限公司惠州市分行房屋买卖合同纠纷两案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初1**6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审被告、反诉原告周*波不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销一审作出的（2018）粤1302民初1**6号民事判决书，并依法改判；2、本案的一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：原审判决是事实不清，必须予以纠正，其理由分述如下：一、原审判决认定事实不清。（1）《判决书》第六页，原审法院认为：原告与被告签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制规定，合法有效，应受法律约束，合同当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条第三款第二行：办理过户时，乙方将向银行申请房屋全款的百分之七十（约六十到七十万）贷款，用于支付剩余房款……。在本案当中，原审法院并未就本条约定双方需履行的义务作出划分，根据众所周知的事实，房屋贷款应当在房屋办理过户手续之前向银行提交贷款资料，待银行同意贷款后，双方办理房产过户手续，待买受人的新房产证或不动产权证出来后，办理抵押登记及他项权证给银行，银行才放款。该约定要求买受人即被上诉人在2017年10月前，向银行递交办理贷款的相关手续。但上诉人迟迟未予以办理。导致上诉人签订合同的目的不能达到。因为本合同中，被上诉人支付的首期款项为15万元，差额部分上诉人同意让被上诉人按照实际情况分期支付。由此可见，上诉人是需要使用被上诉人贷款由银行发放的款项才签订的《房屋买卖合同》。但是，由于被上诉人迟迟未能向银行提交贷款材料。直至被上诉人第二次起诉，才提出一次性支付房款。（2）假设双方在2017年10月份办理过户手续，则需要提前对上诉人原本在中国**银行的房屋贷款进行提前清偿。但是由于被上诉人未能申请贷款办理过户，又未达成补充协议或变更支付方式为一次性付款，导致上诉人自行支付2017年11月至今的银行*息。综上，被上诉人的行为属于逾期支付房款，导致上诉人因急需用钱出售房屋的目的不能实现，并最终导致双方就履行合同事宜不能达成一致的意见。一审法院对案件事实认定错误，为维护上诉人的合法权益，故向贵院提起上诉，望判如所请。上诉人在二审庭审中增加一个事实：该房屋已不具备过户的条件，已被其他法院查封。
被上诉人李*兰、温*晖辩称，2017年4月底周*波开始多次发信息想毁约，2017年5月17日我们对房屋进行了第一次查封，2017年6月16日进行第一次起诉，2017年8月10日对周*波公告送达传票，2017年12月6日我们撤诉（撤诉原因是最高院有新的司法解释出台，我们要对诉求进行变更），2017年12月29日对房屋进行第二次查封，2018年1月22日我们进行第二次起诉。我们一直与周*波进行诉讼，房屋的所有原件在周*波手上，我方根本没办法在2017年10月前按合同约定向银行提交贷款资料，只能通过司法程序主张权*。房屋在一审判决前，并无第三人进行查封，在一审庭审后，原告提出调解，让我方不要房屋，否则第三人进行查封的话我方也是拿不到房屋的。请求法院驳回上诉人的所有上诉请求。
原审第三人中国**银行股份有限公司惠州市分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原审原告、反诉被告李*兰、温*晖向一审法院起诉请求：1、依法判决确认原告与被告于2016年4月21日签订了《房屋买卖合同》合法有效；2、请求由原告代为清偿位于惠州市XX大道××花园××房，房产证号为：粤（2017）惠州市不动产权第1022X**号，房屋编号:028258XXXXX91房权的债务，消灭抵押权，被告将上述房屋所有权办理过户手续至原告名下，过户所需费用原被告共同承担。3、本案所有诉讼费、保全费用由被告负担。
反诉原告、原审被告周*波向一审法院反诉请求：1、判令解除双方于2016年4月21日签订的《房屋买卖合同》；2、判令本案诉讼费用由反诉被告支付。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）李*兰（以下简称原告）与被告（反诉原告）周*波（以下简称被告）系多年朋友。两原告系夫妻关系。被告因到外地发展，有意出售位于惠州市XX大道××花园××房，原告当时也有购房需求，双方经协商，于2016年4月21日签订了《房屋买卖合同》。该合同约定，被告将位于惠州市XX大道××花园××房出售给原告，总价为100万元，合同签订之日支付15万元，作为购房首期款；付款时间及办法约定：2016年4月20日，原告向被告支付15万元作为购房首期款，被告将房屋及现有装修及购买的家具交付给原告，双方约定2017年10月开始办理交易手续，办理交易手续之前，原告根据自身实际情况再支付部分房屋首期款；从2016年5月开始至2017年10月，被告按照原告支付给银行贷款实际数额支付房屋款项（每月金额为6350元，其中5675元作为实际房款，675元作为*息），原告于每月8日前转款到被告指定支付宝或者账户；2017年10月办理过户之时，原告合计向原告支付金额如下：15万元首期款加5675元月×18个月=102150元+可能的另付款项，办理过户时，原告将向银行申请房屋全款的百分之七十贷款，用于支付剩余房款，不足部分原告慢慢归还，被告不得以房款不够为理由停止交易；交易税费，经双方协商，交易税费由双方共同承担，中介费及代办产权过户手续费由双方共同承担。
原告称于2016年4月18日现金支付5.5万元，4月19日通过支付宝支付9.5万元，7月份支付2万元，合计支付首期款17万元；另从2016年5月份到2017年10月份通过微信转账支付每月房贷6350元给被告，共支付18个月房贷114300元（本金102150元+*息12150元）。被告对原告所述房款予以认可。涉案房产已办理抵押登记，抵押权人为第三人。被告称截止法庭辩论终结之日尚有40多万房款未付。原告庭后提交《补充意见》，称已支付18个月房贷114300元，其中本金102150元应计入房款内，*息12150元由原告承担。
原告称因房价上涨原因，被告不意愿继续履行合同，并将其微信拉黑，导致其不能转账。被告称因为原告一直并未提交材料向银行申请按揭及支付剩余首期款，直到双方约定的交易期限到达即2017年10月份，认为原告无意支付购房款购买房屋，导致合同不能履行。涉案房产于2016年已交付给原告，原告已完成装修，现已在居住使用。原告称筹备好支付剩余房款的资金。
本案之前，原告曾就本案纠纷于2017年6月16日起诉被告［（2017）粤1302民初5876号］，后于2017年12月6日申请撤诉，本院予以准许。2018年1月22日，原告重新诉至本院，请求判如所请。原告申请诉前财产保全，本院于2017年12月28日作出（2017）粤1302财保1091号《民事裁定书》，原告预交保全费3020元。
一审法院认为，原告与被告签订的《房屋卖买合同》系当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按照合同第三条付款时间及办法的约定支付首期款17万元，并从2016年5月起至2017年10月份按期向被告微信转账支付房子按揭贷款，共支付18个月房贷合计114300元。之后由于被告将原告微信号设置，导致其不能转账。
2017年6月，原告诉至本院，请求继续履行合同，办理房产过户。
从合同的履行情况看，原告按时支付房款并积极筹备剩余房款，在合同约定的办理过户时间将到期时，积极通过司法程序解决纠纷，其并不存在违约行为。被告认为原告无意且无力支付购房款购买房屋，导致合同不能履行，缺乏依据，不予支持。故，对于反诉原告请求解除双方签订的合同，缺乏依据，不予支持。涉案房产至今仍抵押给第三人，原告请求代为清偿债务，消灭抵押权，以便办理过户，予以支持。同时，被告也应予以协助配合。对于剩余房款，计算方式为两原告应支付的总房款100万元减去已付272150元（170000元+102150元）以及代被告清偿中国**银行股份有限公司惠州市分行的债务所实际支付款项，该款由两原告支付给被告。过户的有关税费，根据合同约定由原、被告共同承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李*兰与被告（反诉原告）周*波于2016年4月21日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、原告（反诉被告）李*兰、温*晖在本判决生效之日起十五日内代被告（反诉原告）周*波清偿关于惠州市XX大道××花园××房在第三人中国**银行股份有限公司惠州市分行的债务（具体金额以中国**银行股份有限公司惠州市分行出具的系统台账为准）。三、原告（反诉被告）李*兰、温*晖于本判决生效之日起二十日内向被告（反诉原告）周*波付清全部购房款（还应支付的款项为总房款100万元减去已付272150元以及代被告清偿中国**银行股份有限公司惠州市分行的债务所实际支付款项）。四、被告（反诉原告）周*波于收到全部房款之日起十五日内协助原告（反诉被告）李*兰、温*晖将惠州市XX大道××花园××房过户到原告（反诉被告）李*兰、温*晖名下，过户的有关税费由原告（反诉被告）李*兰、温*晖及被告（反诉原告）周*波共同承担。五、驳回被告（反诉原告）周*波的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务*息。案件本诉受理费6900元、保全费3020元（原告均已预交），反诉受理费6900元（反诉原告已预交），均由被告（反诉原告）周*波负担。被告（反诉原告）周*波应负担的受理费，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。
二审中，上诉人周*波提交以下新证据：证据一、不动产登记结果，证据二、民事裁定书一份，均拟证明涉案房产已被查封，继续履行合同不具有实际操作性。
被上诉人李*兰、温*晖针对上述证据发表了质证意见：我方对不动产登记结果无异议，但合同能继续履行，我方是对涉案房屋进行首封，我方要进行确权，另案是民间借贷纠纷，且这只是保全裁定，并无相关判决书，可能只是一个虚假的保全。
二审中，被上诉人李*兰、温*晖提交以下新证据：证据一、中国**银行个人活期账户交易明细，拟证明我方具有一次性支付剩余房款的能力。
上诉人周*波针对上述证据发表了质证意见：对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该份证据仅能证明被上诉人在2018年12月11日有一次性支付剩余房款的能力，但在此之前是没有的。
本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、双方因何种原因导致未能办理过户手续；2、涉案房屋的买卖合同应当继续履行还是解除合同，继续履行是否存在障碍？具体评述如下：
关于双方因何种原因导致未能办理过户手续的问题。双方于2016年4月21日签订《房屋买卖合同》，其中第三条约定：“1、甲（周*波）乙（李*兰）双方同意于2016年4月20日，乙方向甲方支付15万元整作为购房首期款，甲方将房屋及现有装修及购买的家具交付乙方，双方约定2017年10月开始办理交易手续，办理交易手续之前，乙方根据自身实际情况再支付部分房屋首期款。……办理过户时，乙方将向银行申请房屋全款的百分之七十（约六十到七十万）贷款，用于支付剩余房款，不足部分乙方慢慢归还，甲方不得以房款不够为理由停止交易。”签订上述合同后，被上诉人依照约定按期向上诉人支付了首期款17万元及18个月房贷114300元共计284300元。且在2017年6月16日被上诉人曾起诉上诉人要求继续履行，对于被上诉人主张因广东省高级人民法院2017年10月11日印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十条的新规定，被上诉人据此撤回该案起诉，调整诉讼请求后另行提起本案诉讼的理由，本院予以采纳。即在此期间，被上诉人不存在违约情形。2017年11月7日，被上诉人向上诉人转账支付房贷6350元，上诉人已将被上诉人的微信号进行了设置导致其不能转账。上诉人主张被上诉人未积极向银行申请贷款，认为被上诉人无力支付购房款已构成违约，缺乏充分的事实依据，本院不予采纳。被上诉人已经支付部分购房款，并表示愿意继续履行合同，在二审中亦提交了银行流水证明其具有一次性支付剩余房款能力，且被上诉人已对涉案房屋进行装修并居住使用。也因此，一审认定双方签订的《房屋买卖合同有效》并继续履行，并无不当。
关于涉案房屋买卖合同继续履行是否存在障碍的问题。根据上诉人周*波提交的证据显示，因案外人张某与周*波民间借贷纠纷一案，涉案房产于2018年8月8日被徐州市云龙区人民法院查封，查封期限为三年。本院已对该情况向被上诉人释明，被上诉人表示不变更诉讼请求。经查，涉案房屋首封申请人为本案被上诉人，案外人张某申请云龙区法院采取的保全措施为轮候查封。且经本院向被上诉人释明，被上诉人主张因其对涉案房屋采取了首封保全，另案的轮候查封不影响本案执行，仍坚持仍要求继续履行合同。故，鉴于该二审中新出现的程序问题，本院对一审判决合同继续履行的基础上略为调整。若因另案的查封导致本案在执行中遇到障碍，被上诉人可通过提起执行异议另行主张权*。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，因二审新证据本院对一审处理予以适当调整。上诉人的上诉，没有充分的事实依据，二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初1**6号民事判决第一、第二、第三、第五判项及诉讼费负担部分；
二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初1**6号民事判决第四判项为：周*波应于收到全部房款且不存在产权转移过户障碍之日起十五日内，协助李*兰、温*晖将惠州市XX大道X号XX花园XX栋XX层XX房过户到李*兰、温*晖名下，过户的有关税费由双方共同承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务*息。
二审受理费用6900元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾莹
审判员 卫书平
审判员 黄宇乐
二〇一九年三月二十九日
书记员 雷彩霞
