【案件事实】2016年4月7日，原告李*强与被告签订《二手房买卖合同》，2016年4月8日，原告李*强向被告支付定金200,000元。2018年5月8日，涉案房屋办理了一手房转移登记手续，登记在被告名下。2018年6月5日，被告领取了涉案房屋的权属证书。2018年6月7日，案外人林少雄代理原告林*豪与原告李*强、被告签订了《买方主体变更确认书》，确认三方同意将涉案房屋过户到原告李*强、原告林*豪名下，由原告李*强、原告林*豪继续履行《二手房买卖及居间服务合同》、《资金监管协议》及相关附件补充协议等原告李*强未履行的义务。同日，案外人林少雄代理原告林*豪向被告支付了部分房款357,770.73元。原告林*豪的父亲林**对案外人林少雄的前述行为进行追认。2018年6月12日，被告与第三人周*、案外人惠州市华创房地产经纪有限公司签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，2018年7月6日，第三人周*向被告支付了部分房款500,000元，被告向第三人周*交付了涉案房屋的钥匙。2018年7月10日，第三人周*就装修涉案房屋签订了《房屋装修、装饰合同》。2018年7月12日，原告李*强收到了被告寄送的《解除＜二手房买卖合同＞通知书》。同日，被告向原告李*强退还定金200,000元，向原告林*豪的代理人林少雄退还部分房款357,770.73元。原、被告双方在庭审中确认双方没有交接办理水、电、气表及物业的交接。
【惠州中院】本案中钥匙的交付并不完全等同于房屋的交付，房屋的合法实际占有不仅包括获得房门钥匙，同时应当包括合法占有房屋的事实。一方面，上诉人与庄**签订的《二手房买卖合同》房屋并未办证，交易存在一定的风险；而上诉人签订定合同之后，两年长时间未对房屋进行装修及居住，上诉人对于房屋的“占有”仅停留合同的债权阶段。另一方面，涉案房屋在上诉人签订合同之后产生的物业管理费均由庄**交纳，上诉人并未尽到合法占有人的应尽义务。相反，周*与庄**的合同签订之后，周*提交了钥匙，可以确认庄**向周*交付房屋的钥匙。其次，周*向法庭提交的《装修合同》可以确认，周*对涉案房屋已经进入的实际的规划和装修。此外，周*与庄**的交易不动产登记机关已经受理房屋所有权转移登记申请。周*与上诉人对于房屋的合法实际占有事实相比较，明显更加具体确定，参照上述工作会议纪要的精神，周*请求履行合同的顺序应当优先于上诉人。
惠州市中级人民法院
民事判决书
（2019）粤13民终2**0号
上诉人一（原审原告）：李*强，男，1983年11月6日出生，汉族，住广东省深圳市坪山新区，
上诉人二（原审原告）：林*豪，男，2006年8月10日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，
法定代理人：林**（系原告父亲），男，1974年11月17日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，
两上诉人共同委托诉讼代理人：王**，系北京市**律师事务所
被上诉人（原审被告）：庄**，男，1989年8月16日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，
委托诉讼代理人：吴**，系广东**律师事务所律师
原审第三人：中*地产代理（深圳）有限公司。住所地：深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦**、**。
法定代表人：李**
委托诉讼代理人：黄**，女，汉族，1994年3月29日，住址：广东省深圳市南山区，
原审第三人：周*，女，1982年3月1日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：李**，系北京市**律所律师
上诉人李*强、林*豪与庄**、中*地产代理（深圳）有限公司、周*房屋买卖合同纠纷一案，不服大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初24**号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李*强、林*豪共同委托诉讼代理人王**、被上诉人庄**及其委托诉讼代理人吴**、原审第三人周*及其委托诉讼代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李*强、林*豪上诉请求：依法撤销（2018）粤1391民初24**号民事判决，改判：1.被上诉人继续履行与上诉人的《二手房买卖合同》，将涉案房产转移登记至上诉人一、二名下，并按合同约定交房（房屋成交价人民币115万元）；2.被上诉人向上诉人支付直至交房之日的延迟履行违约金（按成交价的日万分之五从2018年7月12日起计算）；3.被上诉人有申请减免相关交易税费的义务，拒不履行导致增加的税费由被上诉人承担;4.被上诉人承担本案的受理费、保全费。
事实和理由如下：一、上诉人较周*先行接受涉案房屋，应该支持上诉人要求被上诉人继续履行《二手房买卖合同》、承担延迟履行违约金的诉讼请求
1.被上诉人于2016年4月7日已向上诉人交付了涉案房屋。上诉人与被上诉人于2016年4月7日签订的《二手房买卖合同》“备注”处第3、5条对房屋装修均有约定，从中也可证明被上诉人已于2016年4月7当日将涉案房屋交付给了上诉人。
2.中*公司陈述与上诉人陈述并不存在矛盾。开庭当日中*公司的委托诉讼代理人告知：中*公司为上诉人、被上诉人提供居间服务的工作人员“欧经理”早已离职，该钥匙被上诉人是何时给到上诉人的其并不知情。后中*公司的委托诉讼代理人于庭审中电话进行核实，上诉人并不清楚中*公司的委托代理人在向何人电话核实。但无论如何即便按中*公司所述“被上诉人是在后续交易中电话通知中*公司将涉案房屋的钥匙交付给上诉人”的，该交付时间也早于被上诉人与第三人周*2018年7月6日的交付时间。
3.周*并未对涉案房屋开始着手装修。上诉人曾到涉案房屋进行查看，周*并未进行任何装修。而且是否装修不能对抗先行交付。周*庭审时也曾表示其与被上诉人的二手房买卖合同并非必须继续履行，周*只要求保证其支付给被上诉人的房款能安全返还即可。
二、是否减免相关交易税费的确属于税务机关的职权，但被上诉人负
有配合上诉人申请税费减免的合同附随义务，故上诉人该项请求也应获得支持。
三、应由被上诉人承担本案全部受理费、保全费。本案系因被上诉人一方违约引起，无论一审法院是否支持上诉人继续履行《二手房买卖合同》等诉讼请求（上诉人也是在立案起诉、申请财产保全后，查询涉案房产信息时才知被上诉人已将涉案房产“一房二卖”），但本案的受理费、保全费均应由被上诉人承担。
综上所述，上诉人认为上诉人的诉讼请求应获全部支持，恳请二审法院予以改判。
被上诉人庄**辩称，我方对于一审判决所查明的事实予以认可，一审判决查明事实清楚，证据确凿。另补充一点：作为第三人中介方——中*地产代理（深圳）有限公司，在本次房屋买卖过程中存在的重大的失误，除了我们在一审提出的意见以外，还有一点就是，第三人没有查明本案房产的归属，其实被上诉人庄**本人是已婚，这个房产应该是夫妻共同所有，所以当时签订合同的时候遗漏了庄**的妻子庄良珍，处置房产时也未经庄**妻子的同意。
原审第三人中*地产代理（深圳）有限公司经法庭依法传唤，未参与二审查询，庭前向本院提交了书面答辩意见：2016年4月7日，在我司居间下买卖双方签订《二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，居间成功且我司已尽到居间义务，无任何过错，另买卖双方无款项在我司托管。
原审第三人周*答辩称,我方已经跟被上诉人签订房屋买卖合同并支付了相应购房款，同时先与上诉人占有涉案房屋，不动产登记中心也已经受理了我方的变更登记申请，同时我方还委托了装修公司对涉案房屋进行装修，因此，可以充分证明我方先于上诉人占有涉案房屋，我方应该先于上诉人，要求被上诉人继续履行涉案房屋办理完毕过户登记，请求法院驳回上诉人的全部上诉请求完毕
一审原告向一审法院起诉请求：1．判决被告继续履行《二手房买卖合同》，将涉案房产转移登记至两原告名下，并按合同约定交房（房屋成交价人民币115万元）；2．判决被告支付直至交房之日的延迟履行违约金（按成交价的日万分之五从2018年7月12日起计算）；3．判决被告有申请减免相关交易税费的义务，拒不履行导致增加的税费由被告承担；4．被告承担本案的受理费、保全费。
一审法院认定事实：2016年4月7日，原告李*强与被告签订《二手房买卖合同》，双方主要约定如下：一、被告将其名下位于惠州市大亚湾区**房的房屋出卖给原告李*强，转让价款为1,150,000元（不含税）。二、原告李*强在该合同生效之日起两日内向被告支付定金200,000元。三、原告李*强须在被告领取涉案房屋的权属证书的四十五日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行贷款调查、审查和审批手续。四、涉案房屋处于抵押状态，被告须于领取涉案房屋的权属证书的十日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。五、被告应当于收到全部楼款（除交楼押金外）的三日内将涉案房屋交付给原告李*强，并履行相关手续：双方共同对涉案房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交房屋钥匙，双方应在交楼清单上对前述情况签名确认。六、在定金或首期款中预留5,000元作为交楼押金，由第三方监管。七、如原告李*强未按照该合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告李*强以转让价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如原告李*强逾期履行超过五日，被告可解除合同并选择要求原告李*强支付转让价款百分之二十的违约金承担违约责任或没收原告李*强已支付的定金。如被告未按照该合同约定的期限履行义务，原告李*强有权要求被告以转让价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过五日，原告李*强可解除合同并选择要求被告支付转让价款百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。八、原告李*强如需要提前装修，被告必须配合原告李*强办理装修所需手续。九、在被告领取涉案房屋的权属证书的两个月内，双方办理涉案房屋的过户手续。十、原、被告双方均已清楚涉案房屋尚未办理一手房转移登记。
2016年4月8日，原告李*强向被告支付定金200,000元。
2018年5月8日，涉案房屋办理了一手房转移登记手续，登记在被告名下。2018年6月5日，被告领取了涉案房屋的权属证书。
2018年6月7日，案外人林少雄代理原告林*豪与原告李*强、被告签订了《买方主体变更确认书》，确认三方同意将涉案房屋过户到原告李*强、原告林*豪名下，由原告李*强、原告林*豪继续履行《二手房买卖及居间服务合同》、《资金监管协议》及相关附件补充协议等原告李*强未履行的义务。同日，案外人林少雄代理原告林*豪向被告支付了部分房款357,770.73元。原告林*豪的父亲林**对案外人林少雄的前述行为进行追认。
2018年6月12日，被告与第三人周*、案外人惠州市华创房地产经纪有限公司签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定被告将涉案房屋出卖给第三人周*，交易价格为1,383,700元。同日，第三人周*支付了65,000元定金，由案外人惠州市华创房地产经纪有限公司监管。2018年6月14日，第三人周*向被告支付了部分房款300,000元。2018年7月5日，第三人周*缴纳了相关税费。同日，第三人周*和被告向大亚湾不动产登记中心申请了二手房转移登记并取得该中心出具的受理回执。2018年7月6日，第三人周*向被告支付了部分房款500,000元，被告向第三人周*交付了涉案房屋的钥匙。2018年7月10日，第三人周*就装修涉案房屋签订了《房屋装修、装饰合同》。
2018年7月12日，原告李*强收到了被告寄送的《解除＜二手房买卖合同＞通知书》。同日，被告向原告李*强退还定金200,000元，向原告林*豪的代理人林少雄退还部分房款357,770.73元。
原、被告双方在庭审中确认双方没有交接办理水、电、气表及物业的交接。本院在庭审中向原告释明了若不能支持继续履行合同，是否变更诉讼请求为解除合同，主张违约金，原告明确其不变更诉讼请求并坚持要求继续履行合同。
2018年7月26日，原告向本院申请诉讼财产保全，请求查封涉案房屋。2018年8月1日，本院对涉案房屋采取了查封措施。被告于2018年8月10日向本院申请复议，本院作出了（2018）月1391民初24**号之一民事裁定驳回其复议申请。
一审法院认为，本案是典型的“一房二卖”，争议焦点在于“二卖”的两个合同相对方即原告与第三人周*履行行为的先后顺序。原告与第三人周*至庭审之日均未办理房屋所有权转移登记，也均未办理房屋所有权转移预告登记。原告主张其先行接受涉案房屋的交付。原告在庭审中陈述被告是于2016年4月7日直接向其交付了钥匙，但第三人中*公司陈述被告是在后续交易中电话通知第三人中*公司将涉案房屋的钥匙交付给原告，双方的陈述无法相互印证，被告又不认可向原告或委托第三人中*地产向原告交付涉案房屋钥匙，而原告仅提供了一把钥匙，没有提供其他的证据加以辅证，无法形成证据链，结合双方关于交付房屋的合同约定、日常交易习惯以及生活常理，故对原告认为被告已于签订合同当日，即2016年4月7日向其交付房屋的主张，本院不予认可，被告并没有向原告交付房屋。而对于第三人周*，其手上不仅持有涉案房屋的住户使用卡、钥匙，相应的居间方也向被告出具了钥匙收据，并且第三人周*也开始着手装修，可见被告已向第三人周*交付了涉案房屋。登记机关也已受理了第三人周*的房屋所有权转移登记申请。因此，本院认为第三人周*的权利明显先于原告，在涉案房屋存在一房二卖，买受人均要求继续履行的情形下，应当支持权利顺序在先的买受人即第三人周*继续履行其与被告之间的合同。故原告要求被告继续交付涉案房屋、并办理转移登记手续以及支付延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告可另案起诉来维护自身权益。至于原告的第三项诉讼请求，减免相关交易税费是属于税务机关的职权，不属人民法院审理范围，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告李*强、原告林*豪的全部诉讼请求。
案件受理费15,150元、财产保全费5,000元，由原告李*强、林*豪负担10,150元，由被告庄**负担10,000元。
本案二审期间，当事人均没有提交新证据。
本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：上诉人与庄**签订的《二手房买卖合同》是否应当继续履行的问题。具体判析如下：
依据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）：“在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。”本案中，李*强、庄**签订的《二手房买卖合同》与周*、华创公司、庄**签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》均合法有效，上诉人及周*均要求庄**履行合同，因涉案的房产未办理所有权变更登记，应当从合法占有房屋的顺序确定权处保护的顺位。上诉人向法庭提交的涉案房屋的一片钥匙，结合中*地产公司的本案的陈述，可以确认庄**通过中介公司向上诉人交付了涉案房的钥匙。该房屋钥匙的交付仅仅只是给上诉人带来了进出涉案房屋的便利，而其他钥匙还由出卖人持有。因此，本案中钥匙的交付并不完全等同于房屋的交付，房屋的合法实际占有不仅包括获得房门钥匙，同时应当包括合法占有房屋的事实。一方面，上诉人与庄**签订的《二手房买卖合同》房屋并未办证，交易存在一定的风险；而上诉人签订定合同之后，两年长时间未对房屋进行装修及居住，上诉人对于房屋的“占有”仅停留合同的债权阶段。另一方面，涉案房屋在上诉人签订合同之后产生的物业管理费均由庄**交纳，上诉人并未尽到合法占有人的应尽义务。相反，周*与庄**的合同签订之后，周*提交了钥匙，可以确认庄**向周*交付房屋的钥匙。其次，周*向法庭提交的《装修合同》可以确认，周*对涉案房屋已经进入的实际的规划和装修。此外，周*与庄**的交易不动产登记机关已经受理房屋所有权转移登记申请。周*与上诉人对于房屋的合法实际占有事实相比较，明显更加具体确定，参照上述工作会议纪要的精神，周*请求履行合同的顺序应当优先于上诉人。
另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，周*已经对涉案房屋进行实体阶段的装修以及房屋的所有转移已经由不动产登记机关受理，庄**履行其与上诉人之间的《二手房屋买卖合同》确实存在履行费用过高。据此，原审法院判决驳回上诉人请求继续履行合同的请求，处理并无不妥，应当予以维持。至于，庄**违反诚实信用原则，“一房二买”给上诉人造成的损害，上诉人可另循法律途径解决。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用15150元，由上诉人李*强、林*豪负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑杰
审判员 寇倩
审判员 黄宇乐
二〇一九年七月三日
书记员 曾晓英
