【案情简介】原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州××西区××大道西××号恒*润**名居第1栋二单元21层03房，总价款为487640元，原告于2014年5月23日前支付首期款147640元，余款340000元以银行按揭款方式在2014年9月29日付清。还对交房时间，逾期付款、逾期交房等违约情形进行了约定。
【大亚湾法院裁判要点】关于如何确定违约金的计算标准问题。合同中双方对逾期提交办证资料的违约金未约定，但约定逾期付款违约金和逾期取得房地产权证的违约金均按日万分之一计付，根据合同权利义务对等原则，并参照与本案类似的惠州市中级人民法院生效民事判决书【（2018）粤13民终5**5号】中确认的涉案恒*润**名居逾期提交办证资料的违约金计算标准，确定逾期提交办证资料的违约金以已付房款为基数按日万分之一计算，具体金额为9802元（487640元×0.0001×201天），原告请求超过部分不予支持。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2019）粤1391民初*6号
原告：王*泓，女，汉族，1991年9月18日出生，住广东省汕头市潮南区。
被告：惠州大亚湾恒*润房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西。
法定代表人：易**。
委托诉讼代理人：顾**，广东**律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张*，广东**律师事务所律师。
原告王*泓与被告惠州大亚湾恒*润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告王*泓、被告惠州大亚湾恒*润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王*泓向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理上述房屋房地产权证的违约金25991元（按已付房价款的万分之一计算）；2.本案的全部诉讼费由被告承担。
事实和理由：2014年5月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：大亚湾201407459，双方约定，被告将惠州大亚湾**房售予原告，该房建筑面积85.85平方米，成交总价487640元。合同签订后，原告已于2014年7月24日向被告支付了首期房款157640元（2013年10月24日原告交付首期款57640元，开发商代垫首付100000，原告已于2014年7月24日分四期按期还清开发商代垫首付款）。原告于2014年9月30日办理了银行按揭，支付了余款330000元。被告在2016年1月1日向原告交付了上述房屋，合同约定被告在房屋交付使用后540日内，为原告办理房地产权证，现距交付房屋日起己超过540日。所以，原告诉请法院判令被告立即为原告按照合同第十五条约定，逾期办理的，被告按已付房款的万分之一向原告支付违约金，原告已付房款为487640元，则违约金为25991元。原告为维护其合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告惠州大亚湾恒*润房地产开发有限公司辩称，一、原告请求逾期办理房地产证的诉讼请求缺乏事实和法律根据，依法应当予以驳回，具体理由如下：（一）合同第十五条约定办理房地证的程序和时间的问题。1、该合同条款是双方当事人依法签订的合同，根据规定只要是双方当事人自愿签订的，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，就是属于合法有效的条款。2、第十五条整个条款是约定产权过户登记取得房地产证的时间，其分为两个部分即：一、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、在备案登记结束后550个工作日内取得房地产证书，交付给买受人。可见原告要求办理逾期房地产证的期限尚未届满，目前的时间是超过第一阶段的期限的状态而未达到交付房地产证的时间期限。（二）备案和取得房地产证是两个不同的事实和不同的程序。备案是指房屋初始登记备案，是办理房地产证的必须的前提条件。备案以后根据法律规定是出卖人协助买受人办理房地产证书，但是实践中为了办理统一性，及效力性，出卖人除了履行备案的义务，往往均是代为出卖人办理，因此出卖人需要时间及根据大亚湾不动产中心登记的要求准备资料，为各买受人送审分户资料，取得送件回执。在这过程中，包括资料审核，如是否买受人身份证过期、有无交纳各种交易税、如果是银行贷款的还需要将银行抵押权证索回，另外根据2016年以后房地产登记政策的变化，还需要增加几个流程，增加了分户产权商品房首次登记告知流程、（增量房）权籍调查流程、以及不动产登记中心办证每日限号制度、启用新的不动产登记信息平台系统等等，使得办证工作需要相当的时间，同时，在实践中还会遇到一些本不应耽搁时间程序也会不顺利，造成时间上增加和浪费。为此，约定自初始登记备案结束后550个工作日内办理完毕房地产证，是有其合理性的。就本案而言办理房地产证的时间而言正处于备案之后，办理房地产证过程当中，并没有超出约定的办理房地产的约定时间。由于没有违约事实发生，因此原告起诉就缺乏事实的根据，依法应当予以驳回。1、合同中约定的“备案”是指初始登记备案。根据广东省高级人民法院2017年9月12日发布的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十四条：“商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求。”由上述规定可见，合同中约定的“备案”是指“办理初始登记”的备案，合同中不仅约定了备案的时间也约定了办理房地产证书的时间。2、根据大亚湾政府相关文件2016年6月以后办理房地产证的增加的业务流程增加的分户产权商品房首次登记告知流程、（增量房）权籍调查流程的时间。这两个流程从准备开始大约需要4-6个月，加快的也需要3-4月的时间，这部分时间不计算在办理房地产证的时间内，也就说办证期间不含这两个流程的时间，需要扣除。3、另外，（增量房）权籍调查流程的时间大约每户的时间在1-2个月之间。而且大小权籍调查都要进行申请办理权籍调查，两个程序下来至少需要60日以上。2018年4月19日惠州国土资源局大亚湾经济开发区分局《回复》也明确首次登记和增量房转移的权籍调查业务各需要20个工作日即60日才能完成，这个时间是因为政策的原因导致增加的，不属于被告的责任，应当予以扣除。综上，原告要求支付逾期办理房地产证违约金缺乏依据，依法应当予以驳回。以上意见，请法庭予以采纳和支持。
本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州××西区××大道西××号恒*润**名居第1栋二单元21层03房，总价款为487640元，原告于2014年5月23日前支付首期款147640元，余款340000元以银行按揭款方式在2014年9月29日付清。合同第七条约定逾期付款的违约责任：原告如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一违约金。第八条约定交付期限及标准：被告应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定逾期交房违约责任：被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过240日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。第十五条约定产权登记：被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方约定在被告取得登记机关备案完成之日起550个工作日内办理该商品房的房地产权属证书，逾期不能办理的，原告不退房，但应按己付房款的日万分之一计算违约金，直到取得房地产证之日止。双方还对其他相应事*作出了约定。合同签订后，原告按约定付清了购房款487640元。2016年1月1日，被告向原告交付涉案房屋。2018年3月12日，被告向不动产登记机关提交涉案房产办理转移登记所需的资料并取得受理回执。
另查明，2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，明确自2016年6月30日起，新建商品房权属登记增加了首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查手续。惠湾国土资函[2018]669号《关于不动产权权籍调查流程及时间的复函》显示：不动产权籍调查和宗地图制作业务属于不动产登记前置工作，首次登记、增量房转移登记等正常办理时限为20个工作日。庭审中，双方确认两次权籍调查时间为60天。与本案类似的惠州市中级人民法院生效民事判决书【（2018）粤13民终5**5号】中确认涉案恒*润**名居逾期提交办证资料的违约金以已付房款为基数按日万分之一计算。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:1.被告是否存在逾期提交办证资料备案及原告是否逾期取得房地产权证；2.如何确定违约金的计算标准问题。
关于被告是否逾期提交办证资料备案及原告是否逾期取得房地产权证的问题。本案中，合同对产权登记的违约责任分两部分进行约定，一部分是交付使用后逾期提交资料备案的违约责任，另一部分是提交资料备案后到逾期取得房产证的违约责任。至于被告是否逾期提交资料备案问题，分析认为，涉案商品房已于2016年1月1日交付原告使用，被告应当在540日后的2017年6月24日前将办理涉案房屋不动产权转移登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告在2018年3月12日才完成备案，超出约定报备案时间261天。在惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间60天在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，应予以扣除，因此，被告实际逾期天数为201天。至于原告是否逾期取得房地产权证问题，分析认为，被告于2018年3月12日提交办证资料报产权登记机关备案，至庭审之日未超过合同约定的时间，诉请该段时间的逾期办证违约金，无事实和法律依据，不予支持。
关于如何确定违约金的计算标准问题。合同中双方对逾期提交办证资料的违约金未约定，但约定逾期付款违约金和逾期取得房地产权证的违约金均按日万分之一计付，根据合同权利义务对等原则，并参照与本案类似的惠州市中级人民法院生效民事判决书【（2018）粤13民终5**5号】中确认的涉案恒*润**名居逾期提交办证资料的违约金计算标准，确定逾期提交办证资料的违约金以已付房款为基数按日万分之一计算，具体金额为9802元（487640元×0.0001×201天），原告请求超过部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告惠州大亚湾恒*润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王*泓支付逾期办证违约金王*泓9802元；
二、驳回原告王*泓的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费225元，由原告王*泓负担200元，由被告惠州大亚湾恒*润房地产开发有限公司负担25元，被告负担部分已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 薛银标
二〇一九年三月十五日
书记员 宋煜珍
