惠州市惠阳区人民法院审理的原告叶**、项**诉被告广东*胜置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号：（2018）粤1303民初4**5号】，被告广东*胜置业有限公司辩称，首先，原告与被告及案外人（**运营公司）有签订对应商铺的物业代管合同，**公司是代管返租款的直接付款义务人，被告是该款项支付的保证人。实际上作为商铺配套使用的物业代管协议，一旦签订在代管期内，只要保证原告的贷款返租的收益权即可，在代管期满前，无需向其实际交付商铺。惠阳区人民法院未采取被告辩称。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2018）粤1303民初4**5号
原告：叶**，男，****年**月**日出生，汉族，住址：深圳市坪山新区，
原告：项**，女，****年**月**日出生，汉族，住址：湖北省麻城市，
委托诉讼代理人：张**，广东**律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柳**，广东**律师事务所律师。
被告：广东*胜置业有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区。
法定代表人：颜**。
委托诉讼代理人：江*，系该公司法律顾问。
原告叶**、项**诉被告广东*胜置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯文娟独任审判，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告叶**及其委托诉讼代理人张**，被告
广东*胜置业有限公司的委托诉讼代理人江*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求判令：1、被告继续履行《商品房买卖合同》的合同义务，向原告交付涉案房产并支付逾期交房违约金，违约金以1102000元为基数，每日按0.05%从2015年7月31日起计算至房屋交付之日止，暂计至2018年11月18日为665057元（1102000元×0.05%×1207日＝665057元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年2月18日签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同编号为惠阳（2014）0***95。合同约定：被告将位于惠州市××区淡水金××大道**城市广场××商业××楼××房（商铺）出售给原告，该房产约定建筑面积29.16平方米，总售价1160000元。付款方式为签订合同当日付清首付款860000元，余款300000元办理银行按揭付清。同时约定：被告应当在2015年7月30日前把经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并取得竣工验收备案文件的商品房交付给原告使用。被告逾期交房超过90日的，原告要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告按日支付已交付房价款万分之五的违约金。在合同签订当日，原告按照约定一次性付清了首期购房款860000元，2014年6月24日，原、被告再次签订了《商品房买卖补充协议》，约定：1、将房产总价变更为1102000元；2、付款方式由原来的银行按揭方式变更为一次性付款，余款242000元于2014年10月1日前付清。原告随即递交《申请书》，申请余款242000元于2014年6月24日交付62000元、7月2日交付60000元、9月30日交付120000元，被告同意此付款方案。随后原告按照约定在2014年10月1日之前付清了余款242000元，并支付了办房产证费用36100元。原告付清了所有购房款和相关税费，已经完全履行了合同约定的付款义务，但被告却至今没有按照约定按时将符合条件的房产交付给原告使用。如今，距离约定的交房时间已超过三年，被告仍然没有取得案涉房产竣工验收报告，即案涉房产仍然不具备交付条件，原告至今没有得到被告书面通知办理交付房产的手续，被告的行为已经严重违约，应该承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告全部诉请。
原告为其主张的事实与理由提供了如下证据材料：1、《商品房买卖合同》；2、《商品房买卖补充协议》、申请书；3、购房款发票、办理房产证费用收据；4、原告身份证；5、被告企业登记信息。
被告广东*胜置业有限公司辩称，首先，原告与被告及案外人（**运营公司）有签订对应商铺的物业代管合同，**公司是代管返租款的直接付款义务人，被告是该款项支付的保证人。该合同非售后包租合同，而是由第三方直接进行代管，负责对商铺进行统一管理，统一运营，该合同依法属于有效合同，应当予以认定。其次，在各商铺的物业代管合同中，至少明确以下四项内容。一、代管期2015.7-2018.7，期限为三年；二、原告在三年期限内有权收取递增的代管返租；三、代管期内，**公司享有代管商铺的使用、收益、管理的权利；四、原告同意由**运营公司与被告直接办理房屋交付手续。由此可见，在三年的代管期内，原告对涉案商铺并不享有直接性的权利，而仅仅是间接性的权益。因此本案中，被告根据双方约定在代管期满前无需向原告实际交付商铺。加上第三人**公司，已向原告支付了头两年返租款，即便要认定为被告构成逾期交房，也应当从代管期满之日起算。最后，物业代管合同属于双务合同，对于原告来说，其有将商铺交付运营公司代管的义务，并享有获得代管返租的权利；对于被告而言，其有联合**运营公司对商铺进行代管，并加以运营的权利，并负有连带支付代管返租款的义务。如果双方仅仅签订商品房买卖合同，未签订代管协议，则被告毫无疑问按照买卖合同承担逾期交付的责任，但实际上作为商铺配套使用的物业代管协议，一旦签订在代管期内，只要保证原告的贷款返租的收益权即可，在代管期满前，无需向其实际交付商铺。综上，本案应当充分考虑买卖合同与代管协议的配套性，在代管协议实际履行的前提下，恳请驳回原告的全部诉请。否则，势必引起**运营公司起诉业主，要求返还返租款的诉讼，造成法院受累。
被告广东*胜置业有限公司为其答辩向本院提交证据如下：物业代管合同。
本院经审理认定事实如下：2014年2月18日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》约定：原告向被告购买位于惠阳区淡水金××大道**城市广场××商业××楼××房，房屋总价款1102000元，2014年10月1日前一次性付清；第八条交付期限：被告应当在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，施工中遇到重大技术问题、未能及时解决的、其他非出卖人所能控制的因素，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2014年3月9日，
广东*胜置业有限公司出具发票载明预收原告购房款1102000元。被告未按照合同约定向原告交付案涉房产。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定履行自己的义务。被告未能按合同约定的时间在2015年7月30日前将涉案商品房交付原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。据此，原告请求被告继续履行《广东省商品房买卖合同》、支付逾期交房违约金（以1102000元为基数，按日0.05%从2015年7月31日起计算至房屋交付之日止），有事实和法律依据，予以支持。在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利。本案中，被告因其自身原因致使未能如期交房，应按合同约定支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告
广东*胜置业有限公司继续履行涉案《广东省商品房买卖合同》，在判决生效之日起30日内向原告叶**、项**交付位于惠阳区淡水金惠大道**城市广场12号商业裙楼2层14号房（商铺）。
二、被告
广东*胜置业有限公司于本判决生效之日起30日内支付逾期交房违约金（以1102000元为基数，按日0.05%从2015年7月31日起计算至房屋交付之日止）给原告叶**、项**。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5225元，由被告
广东*胜置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 冯文娟
二〇一九年四月八日
书记员 林惠玲
