大亚湾经济技术开发区人民法院审理原告戴某姬诉被告惠州大亚湾某光房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号：（2017）粤1391民初3**号】后认为，双方约定办理的房地产权证是否包括房屋所有权证和土地使用权证；根据商品房预售管理办法的规定：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。因此原、被告约定办理的房地产权证包括房屋所有权证和土地使用权证二项内容。故被告辩称双方《商品房买卖合同》无约定办理国有土地使用权证书及逾期办理国有土地使用权证书违约责任事宜的理由不成立。
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1391民初3**号
原告：戴某姬，女，汉族，1975年出生，住址：广东省深圳市宝安区。
被告：惠州大亚湾某光房地产有限公司（以下简称某光公司），地址：惠州大亚湾西区西南大道88号某光城酒店会所。
法定代表人：沈某勇。
委托代理人：曾某涛，该公司员工。
委托代理人：刘某柠，该公司员工。
原告戴某姬诉被告惠州大亚湾某光房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年6月1日向本院提起诉讼，案号为（2015）惠湾法民一初字第1**9号，之后原告以双方达成和解协议为由申请撤诉，本院准许撤诉。2017年3月10日原告重新起诉，本院立案受理后，依法由审判员邹伟如担任审判长，与审判员徐黎、邓赛花组成合议庭，于2017年5月17日公开开庭进行审理，原告戴某姬、被告委托代理人刘某柠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告诉称，2012年8月13日，原告与被告签署《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾(2012)0**39号】（以下简称购房合同）购买某光天悦龙庭X栋X单元X号房。合同总金额为人民币422656元。该房屋于2013年7月17日交付使用。根据购房合同第十二条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖方承担全部责任。根据购房合同附件四——预售合同补充协议第十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据以上两条被告己违约，时至今日原告仍未收到土地使用权证以及任何相关通知，而完整的房地产权属证书是包括房屋所有权证和国有土地使用权证；在此期间，原告多次催促被告办理均无任何回应。根据购房合同附件四——预售合同补充协议第十条约定：因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自房地产交付之日第240日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。违约金额为422656×5%＝21132.8元。根据“累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”，赔偿金额取21132.8元。综上所述，被告至今未给原告办理齐全的房地产权属证书，应主动尽快办理并承担违约责任。请求法院：一、判令被告自起诉之日起30天内完成土地使用权证的办理并发放给原告；二、判令被告支付土地使用权证逾期办理违约金21132.8元；三、判令被告支付自2014年5月28日起未支付违约金的银行同期贷款利息，利息计算至实际支付之日止；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、按照相关规定，自2016年6月30日起无须办理国有土地使用权证，被答辩人要求答辩人自起诉之日起30日内办理完毕国有土地使用权证的诉讼请求不应得到支持。惠州市不动产登记局、惠州市国土资源局大亚湾分局、大亚湾房产管理局等部门的通告及公告：“不动产权利人已办理房产证但未办理分割土地证或已办理分割土地证且房产证和国土证权利人一致的，现权利人申请换发不动产权属证书的，按照国家“不变不换”的要求不需办理，在今后办理不动产“变更、转移”登记时，再换发不动产权属证书”。2015年1月**日，涉案房产已登记在被答辩人名下，大亚湾区国土局自2016年6月30日不再发放国有土地使用权证书。因此答辩人无须为被答辩人办理国有土地使用权手续。
二、被答辩人要求答辩人支付逾期办理土地使用权证的诉讼请求不应得到支持。理由如下：（一）被答辩人要求答辩人支付逾期办理土地使用权证的诉讼请求无法律依据及约定依据。1.就房地产开发企业与买受人签订商品房买卖合同的根本目的来说，其是房地产开发企业将房屋所有权而非将土地使用权转移给买受人的合同。2.答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》无约定办理国有土地使用权证书事宜，更无约定答辩人逾期办理国有土地使用权证书违约责任事宜。
三、就算双方签订的《商品房买卖合同》有约定办理国有土地使用权事宜的，答辩人需承担违约责任的，被答辩人关于请求答辩人支付逾期办理国有土地使用权违约金的数额也是错误的。按照房地产管理法的规定，只有在房屋所有权证办理完毕后方能办理国有土地使用权证。现因相关部门于2015年1月**日才将涉案房产登记在被答辩人名下，而非答辩人原因所导致的，逾期办理国有土地使用权违约金应从2015年1月**日计算至2016年6月30日止。请求法院驳回原告的诉讼请求。
证据和事实的认定
原告因本案向法庭提供的证据如下：1－2.身份证、企业信息，拟证明原、被告的主体资格；3.商品房买卖合同，拟证明原告与被告于2012年8月13日签订合同，原告购买被告出卖的位于惠州××头××北路198某光天悦龙庭X栋X单元X号房；4.收款收据，拟证明2012年8月14日，被告分别收取原告代收代缴办证费（维修资金、办证费）6389.84元、7146元；2012年7月25日收定金20000元，2012年8月13日收首期112656元；粤房地权证惠州字第××号，拟证明原告于2015年1月**日取得所购房屋的房地权证；收据，拟证明原告交纳住宅专项维修资金6526元。
被告因本案向法庭提供的证据如下：1－2.惠州市不动产登记局通告、大亚湾区国土局、房产局公告，拟证明大亚湾区自2016年6月30日起停发原各类不动产权属证书、证明；3.和解协议书及补充约定，拟证明2015年10月**日，原、被告双方就办证纠纷达成了协议，被告一次性支付原告12257.02元；4.收款收据，拟证明原告收取了被告支付的办证延期补偿款12257.02元；5.预售许可证，拟证明被告出售的商品房取得了预售许可；6.竣工验收备案表，拟证明被告交付原告的房产经验收合格。
以上证据经庭审质证，被告对原告提供的证据1－3的真实性、合法性、关联性无异议，对证据4的真实性、合法性无异议，认为原告交纳的定金、首期款、维修资金与本案无关联；
原告对被告提供的证据1－2的真实性、合法性、关联性无异议，认为双方签订合同在先，政策出台实施在后，被告违约在先；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，认为双方只是对逾期办理房产证的违约纠纷达成了协议，并不是针对逾期办理土地使用权证的赔偿；对证据4－6的真实性、合法性、关联性无异议。
法庭对原、被告双方无异议的证据，予以认定。对原告提供的证据4是否与本案有关联，该证据记载的内容为：今收到戴某姬天悦龙庭X栋X－X代收代缴办证费用6389.84元、7146元；有被告公司加盖的财务章及经手人签名。从该证据的内容可以看出被告负有代原告办理所购房产有关证件的义务，与本案具有关联性，对此本院予以采信。原告交纳的定金、首期款、维修资金收据能够证明原告按合同约定履行相关义务，与本案具有关联性，对此本院予以采信。对被告提供的证据3、4，该证据来源合法，经庭审质证，能够证明原、被告因履行商品房买卖合同过程中产生过纠纷并达成和解的经过，该证据本院予以采信。
综上，本案查明认定事实如下：2012年8月13日，原告戴某姬与被告某光公司签订《广东省商品房买卖合同》，双方约定：一、商品房基本情况及价款：原告购买被告开发的位于惠州××头××北路××号某光天悦龙庭X栋X单元X号房，建筑面积108.76平方米，总价422656元；二、付款方式及期限：原告于2012年8月13日之前付清购房首期款132656元，余款**0000元办理银行按揭贷款，在合同签订之日起30日内原告办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准；三、交付期限：被告应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；四、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总房价的5%。被告某光公司于2013年7月17日将涉案商品房交付给原告使用；2015年1月**日，被告某光公司为原告办理了房屋所有权证。
另查明，原告与被告因商品房预售合同纠纷一案原告于2015年6月1日向本院提起诉讼，案号为（2015）惠湾法民一初字第1**9号，原告的诉讼请求为：一、判令被告合同违约并支付违约金15553.74元；二、判令被告支付2015年1月**日开始逾期未支付违约金的银行同期贷款利息，利息计算至利息实际支付日期；三、诉讼费用由被告承担。2015年10月**日原、被告就该案达成和解，并签订了和解协议书，以原告为乙方，被告为甲方，双方就（2015）惠湾法民一初字第1**9号案达成协议，其中第一条：本协议签订时，甲方代乙方支付该案所涉房屋的管理费共计12257.02元，案件受理费95元。第二条：本协议签订时，乙方向大亚湾区法院撤回（2015）惠湾法民一初字第1**9号商品房预售合同纠纷案的起诉。第三条：本协议生效后，甲、乙双方就（2015）惠湾法民一初字第1**9号商品房预售合同纠纷案及该案所涉诉讼事实再无任何争议，且双方互不另行追究违约或赔偿责任。
原告向被告出具收款收据，该收款收据的主要内容为：兹收到惠州大亚湾某光房地产有限公司支付的（2015）惠湾法民一初字第1**9号案，即天悦龙庭项目X栋X单元X号房的办证延期补偿款人民币12257.02元，案件受理费95元，以上款项共计人民币：12352.02元。之后原告撤诉。
另查明：2016年6月28日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》，该公告规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心办理，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书、证明。海洋部门、林业部门不再受理海域、林地等登记发证业务。国家规定的过渡期内农村土地承包经营权登记仍由原部门办理，过渡期后纳入统一登记的具体时间另行通告，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。
裁判理由及结果
本院认为，本案的争议焦点：1.双方约定办理的房地产权证是否包括房屋所有权证和土地使用权证；2.关于违约责任的认定。
（一）关于焦点1，根据商品房预售管理办法的规定：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。因此原、被告约定办理的房地产权证包括房屋所有权证和土地使用权证二项内容。故被告辩称双方《商品房买卖合同》无约定办理国有土地使用权证书及逾期办理国有土地使用权证书违约责任事宜的理由不成立。
（二）关于焦点2，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。本案中，被告未按约定在商品房交付之日起240日内协助原告办理房地产权证，已构成违约，应承担违约责任。因被告逾期办证的纠纷，原告于2015年向本院起诉要求被告承担逾期办证的违约金15553.74元及利息，原、被双方因此达成了和解协议并在第三条约定：“本协议生效后，甲、乙双方就（2015）惠湾法民一初字第1**9号商品房预售合同纠纷案及该案所涉诉讼事实再无任何争议，且双方互不另行追究违约或赔偿责任”。原告出具的收款收据中款项的记载为办证延期补偿款人民币12257.02元。该和解协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属于有效协议，对双方均有约束力，被告已按协议向原告支付了办证延期补偿款12257.02元。合同中双方约定办理的房地产权证包括办理房屋所有权证和土地使用权证，原告当时起诉主张的是被告逾期办理房地产权证的违约金，因此应认定原、被告就逾期办证的事宜达成和解并已履行。故原告认为其双方达成和解的办证延期补偿款不包括逾期办理土地使用证的违约金的理由不充分，本院不予采信。
至于原告要求被告自起诉之日起30天内完成土地使用权证的办理并发放给原告的请求，因土地使用权证的办证和发证是国家土地管理部门的职能范畴，被告只有协助原告办理土地使用权分割手续的义务。2016年6月28日惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》，该公告规定自2016年6月30日起，停发原各类不动产证书、证明，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。即原告持有的《房地产权证》仍然有效，不再颁发《国有土地使用权证》，权利变动时予以换发新证。因此，原告诉请办理土地使用权证的主张，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告戴某姬的诉讼请求。
案件受理费328元，由原告戴某姬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 邹伟如
审判员 邓赛花
审判员 徐 黎
二〇一七年六月三十日
书记员 丘志伟
