２０１８年９月１３日，《中共中央办公厅、国务院办公厅关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》明确将公安部指导建设工程消防设计审查职责划入住房和城乡建设部。２０１９年３月２７日，住房和城乡建设部、应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》规定移交承接各级消防救援机构依据《消防法》、《建设工程消防监督管理规定》承担的建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查职责。２０１９年４月２３日，第十三届全国人民代表大会常务委员会修订《消防法》，其中第十四条规定建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的具体办法，由住房和城乡建设部规定。随后，住房和城乡建设部２０２０年４月１日颁布《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》，该规定将于２０２０年６月１日起开始施行。
消防问题一直是我们生产、生活中关乎生命财产安全的头等大事，房屋消防验收是否合格往往关涉房屋能否竣工备案、能否交付使用、是否存在安全隐患等重要问题，也同样关涉和影响着我们针对目标房屋所订立相应合同的履行问题。在当前新规即将实施的背景下，本文拟结合相关规定、司法案例对房屋消防验收的几个常见问题进行梳理总结，以期对实务提供参考。
问题一：哪些建筑必须进行消防验收？
在住房和城乡建设部《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》尚未施行期间，公安部《建设工程消防监督管理规定》仍有效，其中第十三条规定，具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于２万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑总面积大于１．５万平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑总面积大于１万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）建筑总面积大于２５００平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）建筑总面积大于１０００平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（六）建筑总面积大于５００平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。第十四条规定，对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于４万平方米或者建筑高度超过５０米的公共建筑；（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；（五）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；（六）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。第二十五条规定，第十三条、第十四条规定以外的建设工程，实行消防设计、竣工验收备案管理。
将于２０２０年６月１日施行的《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》采取了特殊建设工程应进行消防设计审查、消防验收，其他建设工程进行消防验收备案、抽查的制度。该规定第十四条保留了公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三、十四条中应当进行消防验收的项目，并额外新增了国家工程建设消防技术标准规定的一类高层住宅建筑（即建筑高度高于５４米的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑），参见２０１８年３月３０日修订的《建筑设计防火规范》（ＧＢ５００１６－２０１４）２５．１．１条）作为消防设计审查、消防验收项目。
问题二：消防验收是否属于商品房交房条件？
司法实践中，商品房“验收合格”除了勘察、设计、施工、监理、建设单位等五方竣工验收合格外，是否还应经消防、规划、环保等验收才能作为商品房交付条件，存在一定争议。
一种观点认为，未明确约定消防验收作为商品房交付条件的，购房者不得以此为由拒绝收房和主张违约责任。如陕西省高院关于桂绍荣与陕西华宇实业有限公司房屋买卖合同纠纷再审《民事判决书》（２０１５）陕民提字第０００１９号中认为，“双方已将交房条件确定为‘该商品房经验收合格’。经查，涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收后，工程质量安全监督部门２００９年９月３０日出具工程质量合格、准予备案的意见。华宇公司即在合同约定的期限通知桂绍荣接收验收合格的涉案房屋，华宇公司已依约履行了合同义务。因双方当事人并未在合同中将必须经过消防验收明确为交房条件，故桂绍荣以涉案商品房工程通过消防验收的时间晚于合同约定的交房时间为由，要求华宇公司承担迟延交房的违约责任，依据不足，不能成立”。
另一种观点认为，除了五方竣工验收合格外，还应当取得消防、规划、环保等专项验收并取得竣工验收备案表，系商品房法定交付条件。最高人民法院（２０１５）民申字第１０４５号《民事裁定书》中明确，“建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于‘建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收’的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准”。
我国的法律、行政法规以及部门规章均明确依法应当消防验收的建设工程未经消防验收或验收不合格禁止投入使用。如《消防法》第十三条第三款、《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款、《建设工程消防监督管理规定》第八条第（五）项、《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（将于２０２０年６月１日生效）第二十六条第二款均规定未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。在住建部和工商总局联合制定的《商品房买卖合同示范文本（预售）》（ＧＦ－２０１４－０１７１）第九条也明确了商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件作为交付条件。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条也规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：……（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件……。
笔者认为，虽然对于依法应当消防验收的建设工程未经消防验收或验收不合格即投入使用属于违法行为，但修订后的《消防法》主要针对特殊工程规定了消防验收，其他的工程主要进行备案或抽查，且违反消防法的禁止性规定并未涉及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第３０条所称的“效力性强制性规定”，仅属管理性强制规定，故在当事人未明确约定的情况下，不应认定消防验收为商品房交付条件，类似观点现在也在司法实践中得到越来越多人认可。
例如，新疆维吾尔自治区高级人民法院（２０１６）新民终４４号《民事判决书》中认为，“《中华人民共和国消防法》第五十八条规定‘违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的’，从该条规定来看，并未将消防验收合格作为商品房交付条件予以规定，仅仅是对于擅自投入使用行为如何处理作出规定（即：责令停止使用并处罚款）；况且，该条规定属于管理性规范，不属于效力性规范，并不影响涉案《商品房预售合同》的法律效力，故该条规定不能成为万霞玲等４人拒绝接收涉案房屋的理由”，该案判决经最高人民法院再审——（２０１７）最高法民申１３６５号《民事裁定书》予以认可、维持。
问题三：能否以未经消防验收为由主张解除商品房买卖合同？
根据上述罗列的相关规定可知，一些特殊建设工程未经消防验收合格禁止投入使用，若达到消防验收条件的商品房未经消防验收合格，购房者能否行使法定解除权呢？笔者检索的案例中，占主流的司法观点认为若商品房买卖合同未明确约定可解除，则未经消防验收并非解除商品房买卖合同的法定情形。
就此仍然可参考上述新疆维吾尔自治区高级人民法院（２０１６）新民终４４号《民事判决书》观点，“１、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款【合同约定解除】规定‘当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同’，涉案《商品房预售合同》第八条约定的商品房交付条件为２０１４年７月３１日前达到水电正常使用；涉案房屋已经于２０１４年７月２１日竣工验收，符合入住条件，故本案不存在依照合同约定解除合同的情形。２、《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】规定了五种解除合同的法定情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十九条等条款对于买受人行使解除权的情形予以列明，但是均未将‘未经消防验收合格’列为买受人行使合同解除权的法定情形，故本案不属于依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定解除合同的情形”。同时，最高人民法院（２０１７）最高法民申１３６５号《民事裁定书》也认为未经消防验收合格不是买受人行使合同解除权的法定情形。”
问题四：未经消防验收是否导致房屋租赁合同无效？
最高人民法院于２００４年３月４日公布《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》认为出租 《消防法》第十条规定必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。若不是必须经过公安消防机构验收的，不应当以未经消防验收合格为由而认定合同无效。但上述规定已于２０１３年被废止，在当前的司法实践中，占主流的观点认为未经消防验收并不必然导致房屋租赁合同无效。
对于租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，如上述情况导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。在最高人民法院的多份裁判文书如：（２０１６）最高法民申８１８号《民事裁定书》、（２０１８）最高法民申８７１号《民事裁定书》均认为，违反《消防法》的相关规定属于可解除租赁合同的情形，但不导致租赁合同无效。该种观点也符合当前《全国法院民商事审判工作会议纪要》中对鼓励交易原则、充分尊重当事人的意思自治、审慎认定合同效力的司法精神和审判理念。
问题五：租赁房屋交付使用后能否以未经消防验收为由拒绝支付租金？
司法实践中，当事人在租赁房屋并投入经营使用或转租取得一定收益后，又以租赁房屋未经消防验收为由拒绝支付租金，有部分案例中人民法院支持了承租人对出租人要求支付租金的诉请行使先履行抗辩权。但大多情况下，若承租人使用、收益的目的并未因房屋消防验收造成实质性影响，法院一般不予支持承租人拒绝支付租金的抗辩意见。
例如，贵州省贵阳市中级人民法院（２０１７）黔０１民初５６３号《民事判决书》中认为，“《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。尽管七冶公司违反出租人义务，在租赁期间未保证租赁物符合合同约定的商业用途，但双方提交的证据显示，事实上，君尚公司从２０１４年１月至２０１６年１０月间，一直占有使用租赁物开设酒店从事商业经营活动，在此期间其理应按约缴纳租金，故本院对君尚公司以租赁物不具备合同约定的使用价值为由拒绝缴纳租金的抗辩意见，不予支持”；贵州省遵义市中级人民法院（２０１８）黔０３民终１１６０号《民事判决书》中认为，“作为本案租赁合同承租人的新华都公司，其主要合同义务是按照合同约定支付租金，其抗辩涉案房屋的消防验收不合格，但其接受涉案房屋后并将其转租给案外人，其使用、收益的合同目的并未因消防验收不合格而受到影响。所以，新华都公司不应支付租金的上诉理由不能成立，本院予以驳回”。
