大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2614号物业服务合同纠纷一案中，双方对违约金、公摊水电费的支付方式产生了重大分歧，大亚湾经济技术开发区人民法院在开庭审理后认为，关于违约金的计算问题，物业服务协议约定被告逾期支付物业管理费，从逾期之日起按每日千分之三的标准计算违约金，但被告未交费原因系原告要求被告另行支付公摊水电费，且要求与管理费、水费捆绑缴纳，并非被告故意拖欠，原告主张逾期缴纳违约金，不予支持。关于原告要求被告支付公摊水电费的请求，由于合同对公摊水电费是否包括在物业管理费中还是另外支付未约定，且原告亦未提供有效的证据证明公摊水电费计算方式、具体数额，不予支持。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2018）粤1391民初2614号
原告：惠州大亚湾群兴物业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海二路9号恒安绿园1栋一单元124号。
法定代表人：戴志强。
委托诉讼代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所律师。
被告：戴某，女，汉族，1976年1月1日出生，住广东省紫金县。
委托诉讼代理人：罗苏强（系被告配偶），男，汉族，1972年12月26日出生，住广东省紫金县，
原告惠州大亚湾群兴物业管理有限公司诉被告戴某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑秀琴、被告的委托诉讼代理人罗苏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告惠州大亚湾群兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付自2014年8月至2018年7月所拖欠的物业管理费4470元，公摊费用544元，水费1943元，物业服务费违约金5432元，合计12689元；2.判令被告承担本案的受理费。
事实与理由：被告为惠州大亚湾西区大悦花园8栋某房的业主，面积为88.03平方米，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2014年8月开始被告停止缴纳上述房屋的物业管理费等费用，截止2018年7月，共欠物业服务费4770元。物业管理费单价为1.2元／平方米／月，每月需缴纳管理费106元。拖欠水费1943元，欠2014年8月至2018年8月公摊费用544元（每月12元）。根据合同第八条第四款的约定产生违约金8614.6元。原告在管理期间每月向被告发送欠费催缴单催收管理费等费用，同时也通过电话、口头告知、公告等方式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。
被告戴某辩称，1.原告在涉案花园从事物业管理活动涉嫌无照经营，其与我方签订的合同无效；2.即使所签署的合同有效，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，被告有权拒绝缴纳物业费；3.主张公摊费缺乏依据；4.原告拒收被告所缴纳水费；5.主张物业服务费违约金缺乏依据；6.对原告是否乱收费提出质疑。
本院经审理认定事实如下：涉案大悦花园小区系由案外人惠州中博房地产有限公司（以下简称“中博公司”）开发建设，被告戴某购买大悦花园第8栋某号房，建筑面积为88.03平方米，中博公司于2014年8月17日交付房屋。2014年5月30日原告与被告签订《前期物业服务协议》，协议期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。物业服务协议约定：原告为被告房产所在的大悦花园提供物业管理服务，物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，每月10日前缴纳。对被告使用的水费由原告代收代缴。原告违反协议，未达到服务质量约定目标的，被告有权要求甲方限期改正，擅自提高收费标准的或乱收费的，被告有权要求清退。被告不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起按每日千分之三的标准计算违约金。双方还约定了其他事项。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，被告从2014年8月至2014年10月共向原告缴纳管理费318元，此后原告要求被告另外支付公摊水电费，并与管理费、水费捆绑缴纳，被告以原告未达到协议约定的服务质量，收费不合理，要求原告撤出涉案小区为由，未再缴纳物业管理服务费，从2014年11月至2018年7月共拖欠物业管理服务费4770元（106元月×45个月），欠付2014年8月至2018年4月由原告代被告缴纳水费1443元。
另查明，涉案小区业主到大亚湾房产管理局投诉信访，反映原告服务质量问题。2018年4月4日，大亚湾房产管理局针对业主的反映存在问题，促使原告对涉案小区已有部分管理问题进行了整改，对改选物业公司问题，大亚湾房产管理局已组织业主委员会、业主代表等正在推进。2018年7月2日，原、被告对存在问题再次进行协调未果。[因被告提交证据较多，本案与（2018）粤1391民初2612号案系同一小区，有关证据本案未再复印]。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告作为涉案物业的管理方，履行了对涉案物业的管理及维护义务，被告称原告服务质量存在严重瑕疵，从房管局调查后的回复意见并未反映管理质量的严重瑕疵，在改选物业公司未完成之前，原告继续在涉案小区提供服务，被告应继续支付管理费及实际使用的水费等，因此，原告请求支付物业管理服务费4770元及代缴水费1443元，有事实和法律依据，予以支持，超出部分，不予支持。关于违约金的计算问题，物业服务协议约定被告逾期支付物业管理费，从逾期之日起按每日千分之三的标准计算违约金，但被告未交费原因系原告要求被告另行支付公摊水电费，且要求与管理费、水费捆绑缴纳，并非被告故意拖欠，原告主张逾期缴纳违约金，不予支持。关于原告要求被告支付公摊水电费的请求，由于合同对公摊水电费是否包括在物业管理费中还是另外支付未约定，且原告亦未提供有效的证据证明公摊水电费计算方式、具体数额，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告戴某自本判决生效之日起十日内向原告惠州大亚湾群兴物业管理有限公司支付2014年11月至2018年7月的物业管理费4770元及2014年8月至2018年4月由原告代被告缴纳水费1443元，共计6213元；
二、驳回原告惠州大亚湾群兴物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59元，由原、被告各负担29.5元，被告负担部分已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告29.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 薛银标
二〇一八年十月九日
书记员 陈露
