在了解惠州市惠阳区人民法院审理的 （2015）惠阳法民三初字第542号 物业服务纠纷一案前，我们有必要先来了解一下什么是物业管理公司简称物业公司。
物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。 作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。
在本案中，反诉原告黄汝常要求反诉被告广州侨乐物业服务有限公司对房屋漏水承担连带责任，而漏水物业的所有人并非是反诉被告广州侨乐物业服务有限公司，反诉被告广州侨乐物业服务有限公司对漏水也并没有任何责任。故在没前述两种情况下，反诉原告诉请反诉被告承担责任的连带责任五法律、事实依据，惠阳法院依法驳回黄汝常的反诉请求。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2015）惠阳法民三初字第542号
原告（反诉被告）：广州侨乐物业服务有限公司惠阳分公司，营业场所：广东省惠州市惠阳区高尔夫路1号棕榈岛高尔夫渡假村。
负责人：蔡近胜。
委托诉讼代理人：林悦富，该公司法务专员。
委托诉讼代理人：贺尧清，广东XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄汝常，男，1941年1月3日出生，香港特别行政区居民，A）。
原告（反诉被告）广州侨乐物业服务有限公司惠阳分公司（以下简称侨乐物业）诉被告（反诉原告）黄汝常物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员梁东辉适用简易程序，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侨乐物业的委托诉讼代理人林悦富及贺尧清、被告（反诉原告）黄汝常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨乐物业诉称，我司根据《物业管理合同》，于2014年1月1日起至棕榈岛业主委员会成立后并与物业公司签订新合同为止，在此期间负责惠阳棕榈岛高尔夫渡假村的物业管理工作，现有惠州市惠阳区高尔夫路1号棕榈岛渡假村棕榈径88号（42E）业主黄汝常长期拖欠2014年11月至2015年12月物业管理费及2014年11月至2015年12月代垫水、电、煤费，我司多次发出催收函，对方并不理会，此举给我司正常运作造成严重影响。综上，原告为保护自己合法权益，诉请：1、判令被告黄汝常支付2014年11月至2015年12月管理费3.5元/平米/月金额7522.48元；代垫2014年11月至2015年12月电费479.79元；代垫2014年11月至2015年12月水费11.40元；总金额合计8013.67元。2、判令被告黄汝常承担与本案有关的律师费用和诉讼费用。
被告黄汝常答辩称，电费和水费我应当支付，但是管理费因为侨乐物业没有尽到服务的应尽义务所以不应当支付。本案的发生不是我的过错，所以不应当支付诉讼费和律师费。1、我系一拥有美国博士学位之高级知识份子，是美国环境工程院院士，曾任美国密苏里大学教授暨环境研究所所长25年及香港科技大学土木工程讲座教授14年，基于此背景除非有充分理由，绝无拖欠管理费之理，何况我方在棕榈岛拥有其他物业，多年以来从未欠缴管理费之先例。2、造成纠纷的物业地址是棕榈岛棕榈径88号（42E），系一座二层楼三房物业，面积165平方米，用来出租，市场租金可达5000-6000元/月。3、2014年2月中旬，我方发现并通知原告，其拥有的物业（42E）二楼天花及墙壁遭严重渗水破损，系由楼上住户（43E）水管破裂所引起，我方要求原告责令楼上业主尽速补修并修好我方的房间损害，好让该物业可以租出。原告接获通知后，于2014年3月31日书面通知我方其已通告楼上业主，要求其尽速修复。4、2014年4月14日，原告又电邮通知我方说楼上业主已索取水电图纸准备修复。5、我方其后察觉楼上业主并无任何动工整修迹象，故于2014年5月8日再发出一份英文电邮抱怨原告仅仅作出通知，并未采取任何有效行动责令楼上业主完成其修补责任，如此对受害业主而言毫无补救。由于该房遭受严重损害致使租务受损，因此我方又以口头及电邮方式通知原告多次，并说若再不尽其职责，督促及责令楼上业主尽快做修补处理，我方将拒交管理费。我方也口头多次建议原告断了楼上业主住处的水电，以迫其负起责任。但原告不理这建议。6、一个多月后，原告又在2014年6月19日电邮通知我方，说楼上业主会尽快处理漏水问题。7、又过了半年，原告于2014年12月23日通知我方，楼上业主已开始进行修复，但直到2016年3月，已经过了十四多个月，楼上业主尚未修复，并且没有任何修理动静。我方对原告之无能与无法应用全体业主给予之授权强逼违约业主就范，真觉得无奈。8、2015年4月15日原告又通知我方，楼上业主拒绝到楼下查看我方的房间毁损情况。加之楼上业主又未将窗户关好，让雨水流入，加快损毁了我方的房屋与家具。原告收到我方口头通知后，又仅提醒楼上业主尽快关上门窗，而未采取任何有效行动，如切断业主住宅水电以迫使其完成修补。9、基于以上陈述，我方认为原告未全力负起其有效管理之责任，每次仅仅口头或书面通知违约业主，并没有采取任何有效行动来保护我方利益，这样已违反我方交管理费之理由。综上，被告认为按公约5.18条规定，原告已获全体业主授予的多项管理权力，但其并未彻底执行公约规定之职权以保护我方应得的权益。故，恳请法院驳回原告的要求并促使其负起责任。
反诉原告黄汝常反诉称，1、我系一拥有美国博士学位之高级知识份子，是美国环境工程院院士，曾任美国密苏里大学教授暨环境研究所所长25年及香港科技大学土木工程讲座教授14年，基于此背景除非有充分理由，绝无拖欠管理费之理，何况我方在棕榈岛拥有其他物业，多年以来从未欠缴管理费之先例。2、造成纠纷的物业地址是棕榈岛棕榈径88号（42E），系一座二层楼三房物业，面积165平方米，用来出租，市场租金可达5000-6000元/月。3、2014年2月中旬，我方发现并通知原告，其拥有的物业（42E）二楼天花及墙壁遭严重渗水破损，系由楼上住户（43E）水管破裂所引起，我方要求原告责令楼上业主尽速补修并修好我方的房间损害，好让该物业可以租出。原告接获通知后，于2014年3月31日书面通知我方其已通告楼上业主，要求其尽速修复。4、2014年4月14日，原告又电邮通知我方说楼上业主已索取水电图纸准备修复。5、我方其后察觉楼上业主并无任何动工整修迹象，故于2014年5月8日再发出一份英文电邮抱怨原告仅仅作出通知，并未采取任何有效行动责令楼上业主完成其修补责任，如此对受害业主而言毫无补救。由于该房遭受严重损害致使租务受损，因此我方又以口头及电邮方式通知原告多次，并说若再不尽其职责，督促及责令楼上业主尽快做修补处理，我方将拒交管理费。我方也口头多次建议原告断了楼上业主住处的水电，以迫其负起责任。但原告不理这建议。6、一个多月后，原告又在2014年6月19日电邮通知我方，说楼上业主会尽快处理漏水问题。7、又过了半年，原告于2014年12月23日通知我方，楼上业主已开始进行修复，但直到2016年3月，已经过了十四多个月，楼上业主尚未修复，并且没有任何修理动静。我方对原告之无能与无法应用全体业主给予之授权强逼违约业主就范，真觉得无奈。8、2015年4月15日原告又通知我方，楼上业主拒绝到楼下查看我方的房间毁损情况。加之楼上业主又未将窗户关好，让雨水流入，加快损毁了我方的房屋与家具。原告收到我方口头通知后，又仅提醒楼上业主尽快关上门窗，而未采取任何有效行动，如切断业主住宅水电以迫使其完成修补。9、基于以上陈述，我方认为原告未全力负起其有效管理之责任，每次仅仅口头或书面通知违约业主，并没有采取任何有效行动来保护我方利益，这样已违反我方交管理费之理由。综上，被告认为按公约5.18条规定，原告已获全体业主授予的多项管理权力，但其并未彻底执行公约规定之职权以保护我方应得的权益。为维护我方权益，特诉请：1、判令原告要求反诉者补缴住宅管理费7522.48元人民币无效；2、判令原告退还反诉人在2014年2月至2014年10月所缴之管理费共4835.88元人民币（即537.22元/月×9月=4835.88元）；3、判令原告赔偿反诉人自2014年7月至2016年2月所损失20个月之房租租金收入，共90000元人民币（4500元/月×20月=90000元）。4、判令原告赔偿反诉人整修受损房间及赔偿家具损失共5000元人民币，总共赔偿99835.88元人民币；5、请求法院判令原告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告侨乐物业答辩称，1、反诉人不是涉案房屋业主，反诉主体不适格，涉案房屋的业主系黄雪芬，并非反诉人，反诉人只是涉案房屋的出售代理人和物管、水电费用的代缴人，无权以其本人的名义提起反诉；2、反诉人没有证据证明存在房屋被侵权事实及原因。假使涉案房屋存在被侵权行为，业主也应起诉侵权人，与答辩人无关；3、答辩人依约履行物业服务，不存在违约行为，反诉人及业主应及时足额缴纳水电和物管费用。4、假使反诉人系业主且存在“侵权”、“违约”、和“损失”，反诉主张也均已过诉讼时效，依法不应支持。综上，反诉人因主体不适格无权提出反诉、反诉请求没有证据证明、答辩人不存在侵权和违约情形，且反诉已过诉讼时效。此外，反诉人作为涉案房屋的水电费和物管费的代缴人，有义务代业主支付欠缴的水电和物管费用。恳请法院依法驳回反诉人的反诉人的反诉或反诉请求，并依法支持原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）侨乐物业为其陈述的事实和答辩提交如下证据：1、物业管理合同；2、拖欠费用明细清单；3、水电费读数明细；4、广东省税务局发票在线系统查询；5、委托书与公证书；6、业主身份证复印件；7、管理公约；8、房地产登记簿档案查询单，证明涉案房屋的产权；9、刷卡记录，证明涉案房屋是通过黄汝常缴纳水电费和管理费；10、水电费发票，证明原告已经支付水电费的事实。
被告（反诉原告）黄汝常为其陈述的事实和答辩提交如下证据：1、关于棕榈径86号单元（43E）底板渗漏事宜2；2、与管理处的往来邮件。
经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明：涉案房产（所有权人是陈雪芬）位于“棕榈岛渡假村”，地址是棕榈岛棕榈径88号（42E），该物业是一座二层楼三房别墅，楼上（43E号房）业主是叶志忠，该房子空置。“棕榈岛渡假村”的发展商系广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司，该渡假村至今为止没有成立业主委员会。2002年5月4日，广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司与陈雪芬签订了一份《棕榈岛管理公约》，由陈雪芬取得惠阳市淡水镇土湖管理区高尔夫路棕榈岛E型42号房（以下简称42E号房）的所有权（所有权证号：C0184695），涉案房屋的建筑面积为154.97平方米。《棕榈岛管理公约》约定：“各业主应按期将其所占业权应分担之管理费和其他费用按管理公司指定的方式支付给管理公司。”“各业主准时缴交其单元应缴交的一切按本公约及其他相关文件、批地及通行权公约及棕榈岛会规规定必须交付的费用。”“各业主应自行负责其单元内部范围及设施的维修；属毗连部分，应由毗连部分之单元业主共同负责维修，在必要时可在预先通知的合理时间内，到其他业主的单元、公共地方或公共设施对其单元进行维修，但必须尽量减低对其他业主的不方便或滋扰，并须负责赔偿因该维修而对其他业主造成的损失或损害。任何单元内的排水、排污或装修工程损害或影响上下毗邻业主的单元时，有关业主应负赔偿及/或承担维修责任。”2014年1月1日，广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司与原告（反诉被告）侨乐物业签订了一份《物业管理委托合同》，委托原告（反诉被告）侨乐物业负责“渡假村”的物业管理工作，委托期限自2014年1月1日期至棕榈岛业主委员会成立后与物业管理公司签订新合同时为止。合同明确原告的管理范围为渡假村规划之红线范围内之一切公共地方及公共设施包括渡假村由全体业主所共同拥有之公共地方及公共设施；原告有权根据“公约”以及政府相关主管部门核准的收费标准，向各业主收取应缴之一切费用如管理费；原告需确保各业主及使用人对其拥有或使用之单元进行合理的维修，如有必要时，原告可独自安排进行必要之维修，并采取一切有效途径向违反渡假村“公约”之业主或使用人追讨及收取一切费用为止。合同明确，如有争议可以向合同履行地法院起诉并且适用中华人民共和国法律。2012年5月11日，涉案房产业主陈雪芬与张晓萍、黄汝常签订了一份已进行了公证的《委托书》，由受托人全权办理以下事宜：“一、将上述房产转让他人；2、与该房买受人同去办理该房的按揭贷款手续等；3、将按揭后银行所发放贷款划入受托人黄汝常在中国工商银行开立的账户；受托人为办理上述委托事项有权签署相关法律文件，所签署的文件委托人均予以承认。任一受托人均有权独立办理上述委托事项。委托期限：至办理完上述委托事项止。”自此，涉案的42E号房产由黄汝常使用，且物业管理费一直均是黄汝常缴交。原告侨乐物业的物业费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米3.5元，水费每方3.8元，电费每度0.74元，被告黄汝常对此不持异议。故，涉案房产每月的物业管理费为每月537.32元，黄汝常一直缴费到2014年10月份止。
诉讼过程中，黄汝常提起反诉，要求侨乐物业赔偿其财物及租金损失。原因是2014年2月份，被告（反诉原告）黄汝常因其楼上住户43E号房水管漏水且没有关窗，导致楼面漏水，黄汝常的房子里面的客厅天花板、房间天花板渗漏滴水，水滴将放置在房内的家具损坏。为此，黄汝常向原告反映情况，要求原告尽快妥善处理。于是，原告多次联系43E号房业主进行维修堵漏，因原告的所为未能达到如期目的（即是业主没能将黄汝常的损坏部分修复及赔偿其家具损失），黄汝常便从2014年11月起，开始拒绝缴纳物业管理费、水费、电费，截止至2015年12月，被告（反诉原告）黄汝常共拖欠原告（反诉被告）侨乐物业管理费7522.48元、以及原告（反诉被告）侨乐物业代缴的水费11.4元、电费479.79元。庭审中，黄汝常没有举证证明受损财物的价值以及其所拥有物业的租金损失。
本院认为，本案系涉港物业服务合同纠纷。涉案房产位于惠阳××淡水街道办，合同履行地在本院辖区，因此，本院具有管辖权。同时，双方签署的《管理公约》约定双方有争议时适用中华人民共和国法律，对此，原被告均无提出意见，因此，该案的审理应适用中华人民共和国法律。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
关于本诉部分：原告侨乐物业主张被告黄汝常共拖欠2014年11月起至2015年12月止的物业管理费7522.48元、水费11.4元、电费479.9元。被告黄汝常对其中水费11.4元、电费479.9元予以认可。被告黄汝常认为其楼上住户43E房屋有漏水问题，认为原告侨乐物业未尽到管理义务从而要求不予支付2014年11月至2015年12月的管理费7522.48元。对于43E号房漏水问题，原告侨乐物业已经向43E号房业主做了相应的通知、劝说工作，尽到管理的义务，被告黄汝常损失的发生并非原告侨乐物业过错所致，被告黄汝常拒付物业管理费无合同及法律依据。本案中，原告侨乐物业为被告黄汝常的物业提供管理服务，被告黄汝常应当按照约定的服务标准向原告侨乐物业缴纳相关费用，即被告黄汝常应当按照合同的约定支付2014年11月至2015年12月期间物业管理费及水电费共计8013.67元。
关于反诉部分：反诉原告黄汝常主张因反诉被告侨乐物业未尽到管理服务职责而要求退还2014年2月至2014年10月份管理费、主张因43E号房漏水导致42E号房损坏而产生的损失以及因42E号房损坏无法出租而产生租金损失问题，以上请求属于侵权之诉。在本案中，42E号房业主陈雪芬已全权委托反诉原告黄汝常处理房产事宜，该委托已经过公证，且该房产一直是黄汝常持有并缴交物业费用，因此反诉原告黄汝常是适格的诉讼主体，其可作为E42号房的权利人（实际占有人）主张权益。对于黄汝常的主张，由于侨乐物业并不是43E号房屋所有人，且黄汝常并无证据证明43E号房的漏水侨乐物业具有过错，或者依照《管理公约》侨乐物业需要承担赔偿责任，因此，侨乐物业不是适格的赔偿主体，依法应当驳回反诉原告的起诉。反诉被告侨乐物业抗辩反诉原告黄汝常不是适格的诉讼主体，无法以其本人的名义提起反诉，与事实不符，本院不予采信。至于黄汝常的租金损失以及财产损失等可以由其另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）黄汝常应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）广州侨乐物业服务有限公司惠阳分公司2014年11月至2015年12月物业管理费7522.48元。
被告（反诉原告）黄汝常应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）广州侨乐物业服务有限公司惠阳分公司2014年11月至2015年12月水费11.4元、电费479.79元。
驳回原告广州侨乐物业服务有限公司惠阳分公司其他诉讼请求。
驳回反诉原告黄汝常的所有反诉请求。
本案受理费50元，减半收取为25元、反诉费用1228.5元，均由被告（反诉原告）黄汝常负担（原告广州侨乐物业服务有限公司惠阳分公司已预交受理费50元、反诉原告黄汝常已预交反诉费1228.5元）
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，原告（反诉被告）广州侨乐物业服务有限公司惠阳分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）黄汝常可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审
审判员 梁东辉
二〇一七年五月二十六日
书记员 万意莉
