业主在对物业管理公司的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商的诉求通道，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，故本院对被告马建鹏的拒付物业费行为不予支持。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2016）粤1303民初2877号
原告惠州市星运物业有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区淡水镇尧岭虎山背名苑山庄A栋201房。
法定代表人黄建伟，该公司执行董事。
委托代理人周宗武，该公司物业总经理。
被告马建鹏，男，汉族，1978年9月21日出生，住广东省惠州市惠阳区，
原告惠州市星运物业有限公司（以下简称星运公司）诉被告马建鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告星运公司的委托代理人周宗武、被告马建鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星运公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付所欠物业管理费3757元及违约金（违约金按月利率2%计算）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年11月29日被告到原告处办理了入伙手续，原告依据相关手续为被告办理入伙，并将房屋正式交于被告使用。然被告从2013年2月起至2016年6月30日未缴纳物业管理费，截至2016年6月被告欠原告物业管理费共计3757元及违约金。经原告多次催促，被告均不予理睬。原告认为，被告的行为已构成违约。原告现按照星运·绿洲嘉园前期物业管理服务协议第九条之规定要求被告支付所欠物业管理费9366元及违约金。被告的行为损害了原告的合法权益，造成原告严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。
被告马建鹏辩称，自本人入住星运花园至今已五年有余，至于管理费的问题，我一开始都是抱着积极的态度缴纳的，未入住时甚至从深圳福田专程坐大巴到星运就是为了缴管理费，入住后嫌麻烦，都是几个月一次预缴，期间虽然也知道物业存在很多问题，但是我都是抱着积极沟通的态度，希望星运物业能慢慢改善，星运花园也能越来越好。在2013年之前，本人组织业主代表和管理处的负责人做过多次沟通，管理处的态度也是千好万好，但之后又都不了了之而2013年之后管理处连一个积极的态度都没有，一副破罐子破甩，爱咋咋滴的嘴脸，已让广大业主受尽了屈辱伤透了心。因此之后本人就停缴了管理费以表示抗议，也是想用这种手段迫使管理处能进行改善，然而，管理处却每次只催业主缴费，而对业主提到的问题，每一项每一件都是“不管我的事，不是我的错”的态度。上个月与我通沟的我家的几个问题，管理处也回了电话，态度倒是还好，说会解决，但之后也是不了了之，至今没有一件改善。本人认为，星运公司在没有尽到自己的职责，没有做好自己的工作，服务质量差到极点的情况下没有理由收我全额的管理费?本人从来没有说过不缴管理费，但这个费你管理处要让我缴的心服口服。你的服务达到你的承诺了，我自然会全额缴纳。基于以上理由，本人认为：1、本人之前所欠星运物业的管理费可以缴纳，但必须在星运物业改善本人所提其存在的问题之后才可补缴。2、因星运公司的不作为而导致服务质量大打折扣，本人此前的管理费同样需打折缴纳而不应全额缴纳。3、星运公司提出的所谓滞纳金的产生，其过错首先是由于星运公司的管理不到位，服务不达标，且也不积极友善的与本人沟通而造成。所以此滞纳金不应由本人负责。费用缴纳：1、由于物业管理严重不到，已欠管理费最多案50%缴纳。2、需扣除本人及证人误工费：本人19000÷21.5÷8＝887.90元，证人8000÷21.5÷8×2＝744.20元，车费20元，本人承诺以上所述全部属实，敬请法庭支持公道，为民做主，支持本人诉求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告马建鹏系星运绿洲嘉园（二期B依山居）20栋13A号房屋（住宅）的业主，该房屋的建筑面积为76.37平方米。2009年11月29日，原告星运公司（协议称甲方）与被告马建鹏（协议称乙方）签订《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》约定:前期物业服务是指自星运·绿洲嘉园（三期）房屋入伙之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。该协议第一条双方的权利和义务载明：一、甲方的权利义务。1.房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮服务与管理：2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的管理制度和《临时业主公约》书面告知乙方；3.建立健全本物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《临时业主公约》的行为；5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.依据本协议向乙方收取物业管理费用；7.编制物业管理服务及财务年度计划；8.每六个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；10.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；11.自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理交手续，物业管理移交手续经业主委员会确认。二、乙方的权利义务。1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3.遵守本物业的物业管理制度和《临时业主公约》；4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用；5.装饰装修房屋时，遵守《房屋装修管理协议》；6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或者改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；7.转让房屋，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《临时业主公约》等造成的损失、损害承担民事责任；9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益”。第二条物业管理服务内容载明：一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护的管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生。1.房屋建筑共用部位、公共场地、公用设施的清油保洁；2.本物业区域内垃圾的收集和清运；3.本物业区境内公共环境的消杀。四、保安。1.内容：（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）建立专职安全安全管理队伍，抓好小区公共场所的安全防范管理。2、责任。（1）做好值班巡查，协助处理各独治安突发事件；（2）不承担小区业上（住户）生命财产保险、保管责任。五、交通秩序与车辆停放。1、内容：（1)建立完善保车场管理制度，依法管理；（2）指挥各种车辆有序停放，无违章行驶及停泊。2、责任：（1）管理处只提供车位使用管理服务，只对车位所有权人收取车位置理费，不承担车辆保管、保险责任，如有特殊需要另行商议；（2）制止易燃易爆及携带危险物品的车辆进入本物业保车场。第四条物业管理服务费用约定“物业管理服务费用（不包括房屋公共部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：包干制（物业管理服务费用随着物业指数的上升在适当期限内按政府物价部门指导价调整）。一、乙方交纳费用时间为每单数月10日前，每二个月收取一次（从入伙之日起计）；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.2（按惠阳区物业管理收费规定一级上浮9%）；……。第六条代收代缴收费服务载明“受有关部门或者单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第九条违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标或擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日5‰交纳违约金，拖欠管理费逾三期的，甲方可采取相应的法律手续催缴。
上述协议签订后至辩论终结时，原告星运公司一直为星运·绿洲嘉园提供物业管理服务。原告星运公司曾向被告马建鹏催交物业服务费。被告马建鹏对欠付的物业费金额无异议，但表示只愿意支付50%，不承担违约金。
被告马建鹏以原告星运公司未按物业管理合同履行管理职责，违约在先为由，拒付2013年2月1日至2016年6月30日的物业管理费3757元。为证明其主张，被告马建鹏提交了证人证言、星运绿洲嘉园业主微信群聊天记录的打印件、涉讼小区的现场照片（电梯、消防通道、自来水、墙面、过道、停水通知及消防栓检查表等）。上述证据显示，2012年3月至2016年5月期间涉讼小区存在水质差、停水停电、违建、电梯故障、噪音、物业费收费等问题。原告星运公司对被告马建鹏提交的证据的真实性没有异议，但对其证明的内容有异议，并认为：水质问题多次与多方协调，要求自来水公司改善，原告星运公司只是二次供水，原告星运公司没有办法处理水质问题，只能协调；水管爆裂，管理处都有危险，出示通知等材料，水管的建设不是原告星运公司做的，原告星运公司只是进行维修，原告星运公司的处理是恰当的；消防检查表，原告星运公司会安排报案人员检查，检查有无损坏、丢失，小区很多消防器材都是人为损坏的，小区的设施设备完整度，楼层的消防仓是有水的；商业街的损坏，原告星运公司有要求相关部门处理；瓷片脱落，保质期已经过了，原告星运公司已经在处理；关于菜园，原告星运公司有采取处理，但原告星运公司没有执法权，已经向相关部门反映；对于被告提到的其他问题，原告星运公司已经把业主的意见登记并与开发商协商，关于按喇叭，原告星运公司有去劝阻；关于消防通道堆放杂物，原告星运公司有发通知，有多次集中清理，多数是业主的老人在家，原告星运公司都是有处理；可视对讲也是开发商配套的设备；原告星运公司有在每栋楼的公告栏公示公摊费用等。
另查明，原告星运公司具备物业管理三级资质，并就上述物业服务收费标准先后于2012年4月27日、2013年11月20日向惠州市惠阳区物价局进行了备案。
2016年9月7日，原告星运公司于向本院提起本案诉讼。庭审时，双方一致陈述涉讼小区于2016年10月成立业主委员会，尚未签订新的物业服务合同。
本院认为，本案所涉的物业管理属前期物业管理。所谓前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。根据国务院的《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”在涉讼小区尚未成立业主委员会之前，由该小区的建设单位惠州市星运房地产发展有限公司选聘物业管理企业，对涉讼小区进行物业管理符合法律规定，且原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告星运公司对涉讼小区进行了物业管理，提供了物业管理服务，可按《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准收取物业管理费用。被告马建鹏作为涉讼小区的业主，应按约定交纳物业管理费，现原告星运公司现要求被告马建鹏给付2013年2月1日至2016年6月30日的物业管理费3757元，于法有据，且被告马建鹏对未付管理费的事实不持异议，本院予以支持。由于物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。业主在对物业管理公司的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商的诉求通道，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，故本院对被告马建鹏的拒付物业费行为不予支持。
至于被告马建鹏辩称的原告星运公司服务存在的问题。虽然被告马建鹏所列问题并非原告星运公司造成或承担维修费用，但根据被告马建鹏所提供的星运嘉园业主微信群聊天记录的打印件及现场照片情况及原告星运公司对此抗辩意见的所作的回应可知，原告星运公司提供的物业服务确实在环境卫生、公共设施设备的维修保养等方面存在瑕疵，部分业主不甚满意，故本院对原告星运公司所主张的违约金不再予以支持。
至于被告马建鹏答辩中提及的误工费及车费等问题。该主张属于新的独立的主张，被告马建鹏并未就此提起反诉，故本案不予处理，被告马建鹏可另行主张自己的权利。
另，应当说明和指出的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。原告星运公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可。通过业主和物业管理公司之间良好的沟通交流，双方共同努力，才能形成物业管理服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告马建鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市星运物业有限公司支付自2013年2月1日至2016年6月30日期间的物业管理费3757元；
二、驳回原告惠州市星运物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元（原告惠州市星运物业有限公司已预交），由原告惠州市星运物业有限公司负担25元，被告马建鹏负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 潘伟雄
审判员 黄振声
审判员 邹思友
二〇一七年二月七日
书记员 刘宇文
