大亚湾经济技术开发区人民法院审理的（2018）粤1391民初575号房屋买卖合同纠纷一案中，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务。原告称合同第十五条约定，原告自愿委托被告办理房产证，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……，该约定加重消费者的责任，内容显失公平，违反相关法律法规的规定，属于无效条款。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，被告作为出卖人，负有协助买受人办理权属登记的义务，该义务主要体现在出卖人在规定时限内向登记机关提供办理产权登记需由出卖人提交的资料，出卖人并没有办理产权证的义务，因此该约定没有违反法律规定。其次，产权登记还需买受人的配合方能完成，如提交有效的身份证明、及时缴纳维修基金和契税并将有关票据递交产权登记机关等，故该约定并未加重买受人的责任。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2018）粤1391民初575号
原告：邓海英，女，汉族，1969年2月13日出生，住四川省营山县，
委托诉讼代理人：李明清，广东XX律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李争光，广东XX律师事务所律师。
被告：惠州大亚湾东正房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中心区北（东正公司综合楼）。
法定代表人：唐从松。
委托诉讼代理人：陈斯，女，该公司工作人员。
原告邓海英与被告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司（以下简称东正公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告邓海英的诉讼代理人李争光、被告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司的诉讼代理人陈斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓海英向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，办理房屋所有权证书；2.被告承担逾期办证违约责任（自2016年9月4日起至原告取得房屋所有权证书之日止期间违约金，暂计至原告起诉之日违约金为30064元）；3.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2014年11月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的华冠花园10栋1单元3层02号房，房屋面积为90，总价款为人民币363600元。合同签订后，原告依约履行了付款义务；被告于41平方米2016年6月3日将房产交付给原告使用，《商品房买卖合同》第十五条约定，原告自愿委托被告办理房产证。“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，该约定加重消费者其他依照法律法规不应由消费者承担的责任”，内容显失公平，违反相关法律法规规定，属无效条款。《商品房买卖合同》没有约定办理产权证期限。时至今日，被告仍未按照合同约定将房地产权证办理至原告名下，其逾期办证的行为己构成违约：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当承担违约责任。被告逾期办证的违约行为给原告生活带来诸多不便，也使原告的房产价值受到了一定的影响。为此，特提起诉讼，请求依法判决。
被告东正公司辩称，一、根据相关法律法规及《商品房买卖合同》规定，被告承担的是协助办证（递件）义务而非办证义务。首先，申请办理不动产权属证书的法定义务人为房屋买受人。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《房屋登记管理办法》第32条和《城市商品房预售管理办法》第12条均相应规定房屋权属登记由权利人（承购人）提出申请。其次，被告承担的仅为协助办理产权登记（即提交出卖人应交资料）义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告承担的是且只能是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报交备案。事实上，办理权属登记需要的不仅仅是出卖人相关资料，还需要买受人提供如完税证明、主体信息等诸多资料，且办理权属登记需要经过多个部门多个环节逐一处理，故被告不可能成为办理不动产权属证书的唯一义务人。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在商品房买卖合同没有约定办理房屋递件期限时才适用90日的时限。因此，合同第十五条是合同双方真实意思表示，属于有效条款。二、被告己按《商品房买卖合同》规定在房屋交付后180个工作日内提交了资料报产权登记机关备案，原告所述未能取得不动产权属证书系客观因素导致，非被告原因。（一）被告己按《商品房买卖合同》规定在房屋交付后180个工作日内提交了资料报产权登记机关备案。被告于2016年6月3日按约定交付了房屋给原告，2016年9月21日将办理华冠花园7栋“新建商品房首次登记权籍调查”全部资料递交给相关部门，2017年9月14日取得最终成果；2017年6月2日递交华冠花园10栋“新建商品房首次登记”资料；2017年12月26日递交涉案房产“新建商品房转移登记”资料。故被告不存在拖延及违约情形。（二）两证合一属政策变更，不可抗力，在签订合同时无法预见，非被告可以控制。根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”、“新建商品房转移登记”四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证，故类比诉讼时效中止或中断适用原则，本案合同约定的180个工作日应从新政策实施次日（即2016年7月1日）起算。事实上，办证流程改变、办证系统更换、相关部门日受理业务量限制等均导致不动产权属证书办理期限延长并无法预估。这主要体现在两个方面：1、在不动产权籍调查过程中存在一个漫长的反复修改的过程，但该过程并非被告的过错导致，非被告所能控制。不动产权籍调查作为不动产登记的前置环节，其所耗时长直接增加了办证总体时长。不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，据初步了解，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。以本案为例，证据1中《惠州市不动产登记局收发文呈办单》显示被告于2016年9月21日便将办理“新建商品房首次登记权籍调查”的全部资料提交到有关部门；而《权籍调查表》中审核通过的时间为2017年9月14日。2、政府规定的办证时限与实际办证时限不一致，非被告所能控制，应将超出规定办证时限所占用的时间排除在合同约定的180个工作日之外。本案证据5中的“大亚湾区不动产登记中心（即房管局）《告知书》”中明确表述：“由于新上线的‘不动产登记系统’目前尚不稳定，还存在一定的问题。因此，您申请办理的业务可能不能在我们承诺的服务时限内办结，具体办结时间，以您收到办结短信时间为准。”该告知书由房管局出具且直接说明了约定办证时限与实际办证时限确实存在不一致。上述情形均为双方签订商品房买卖合同时不可预测、非被告可控制的客观因素导致。首先，此为不可抗力，属于法定免责事由。其次，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中明确约定“非因出卖人原因导致买受人迟延取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任”，属约定免责事由。三、出证缓慢直接影响被告的切身利益，不存在答辩入怠于办证的可能性。根据相关规定，在出证前被告作为开发商需对自身开发楼盘的银行房贷承担连带担保责任，要将巨额资金置于银行监管账户。出证越慢，保证期限越长，对企业资金周转越不利。因此被告没有也不可能存在拖延办证的情形。四、办理了入伙手续领取房屋钥匙才崽味着收房完成。《入伙通知书》和《商品房质量保证书》仅为被告向原告发放的、意在通知原告及时收房的文件，上面记载的时间仅为被告建议原告前往收房的时间。正式收房时间应以原告前往物业管理处实际办理入伙事宜（领取涉案房产钥匙或签订物业管理协议）的时间为准。综上，被告己尽最大努力按约定递交了材料，履行合同义务，被告不存在任何违约情形。假如将被告在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的出证缓慢全部归责于被告，要求被告承担违约责任，明显违背合同精神和公平合理原则。故为维护被告的合法权益，恳请贵院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。
原告邓海英对其主张提供了如下证据：1.商品房买卖合同;2.购房款发票、收据;3.收款收据、办证收据；4.入伙须知；5.房屋质量保证书、使用说明书；6.委托申报及缴纳契税协议书。
被告东正公司对其辩称提供如下证据：1.关于请求提供华冠花园首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查的复函、收发文呈办单、不动产权籍调查表；2.惠州大亚湾不动产登记受理回执；3.惠州大亚湾区商品房首次登记告知书；4.关于请求华冠花园增量房转移权籍调查的复函；5.惠州大亚湾区不动产权登记受理回执；6.公告、通知、告知书；7.同类案件裁判书；8.商品房预售款专用账户监管协议书。
本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证质证情况，查明如下案件事实：
2014年11月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州××头××大道中××花园××单元××号商品房，该房建筑面积为90.41平方米，总价款为363600元。双方就交付期限约定为：被告应在2016年10月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。双方就产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。双方在《合同补充协议》就办理产权登记补充约定为：原告办理所购商品房房屋产权证的，应当在签订商品房买卖合同时向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费；原告超过7天仍未向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的，由此造成的契税违约金及办证责任由原告自行承担或自行办理房屋产权证；非因被告原因导致原告迟延取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，并按约向被告提交了办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费，委托被告办理权属登记的手续。2016年6月3日，被告将涉案房屋交付原告,原告办理完毕入伙手续。
2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，主要内容为：从2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请。即自2016年6月30日起，新建商品房首次登记、一手商品房过户分别新增了权籍调查的手续。
惠湾国土资函[2017]2149号《关于请求提供华冠花园首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查的复函》显示：华冠花园1栋首次登记权籍调查业务受理时间2016年8月5日，出具成果时间2016年10月28日；2-4栋、7-16栋首次登记权籍调查业务受理时间2016年9月21日，出具成果时间2016年10月28日。由于新登记系统上线的原因，2017年9月14日权籍调查部门对上述权籍调查成果进行了数据完善。即华冠花园10栋首次登记权籍调查时间为2016年9月21日至2017年9月14日,历时358天。惠湾国土资函[2018]700号《关于请求提供华冠花园增量房转移登记权籍调查的复函》显示，华冠花园10栋一单元302号房的转移登记权籍调查业务受理时间为2017年11月27日，出具成果时间为2017年12月14日，历时17天。
2017年11月17日，华冠花园10栋完成首次登记。2017年12月26日，惠州大亚湾不动产登记中心向被告出具了涉案商品房国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的受理回执。至今，原告仍未取得涉案房屋的不动产权属证书。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。
被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务。原告称合同第十五条约定，原告自愿委托被告办理房产证，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……，该约定加重消费者的责任，内容显失公平，违反相关法律法规的规定，属于无效条款。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，被告作为出卖人，负有协助买受人办理权属登记的义务，该义务主要体现在出卖人在规定时限内向登记机关提供办理产权登记需由出卖人提交的资料，出卖人并没有办理产权证的义务，因此该约定没有违反法律规定。其次，产权登记还需买受人的配合方能完成，如提交有效的身份证明、及时缴纳维修基金和契税并将有关票据递交产权登记机关等，故该约定并未加重买受人的责任。因此，原告要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求本院不予支持。
关于商品房交付使用的时间确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原、被告双方在庭审中确认涉案房屋的实际交付时间为2016年6月3日，本院予以采信。
关于被告是否应当承担逾期办证的违约责任问题。在惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。本案中，涉案商品房已于2016年6月3日交付原告使用，故被告应当在2017年2月23日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告直至2017年12月26日才将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间306天，扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间375天((2016年9月21日至2017年9月14日为首次登记权籍调查时间，共计358天；2017年11月27日至2017年12月14日为转移登记权籍调查时间，共计17天），由此可见，被告并不存在逾期提供资料报产权登记机关备案的情形。故原告诉请被告承担逾期办证违约责任，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：
驳回原告邓海英的诉讼请求。
案件受理费552元，由原告邓海英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 周勇
审判员 李海仁
代理审判员 钟丹燕
二〇一八年五月三十日
书记员 黄慧谊
