惠州市惠阳区人民法院审理（2018）粤1303民初1099号案件时认为，对于涉讼商品房的质量瑕疵问题，被告应依据双方签订的《买卖合同》（含补充协议书、装饰设备标准及住宅质量保证书等）进行保修和维修。原告可在办理收楼手续后另行要求被告承担保修、维修责任和义务或者另行主张权利，故本案无必要对渗漏问题进行鉴定。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2018）粤1303民初1099号
原告钟要，男，汉族，1989年6月8日出生，住所地河南省正阳县，
委托代理人袁子怀，广东XX律师事务所律师。
委托代理人李汉华，广东XX律师事务所律师。
被告惠州市俊峰鹏峰房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区新圩镇新市场背地税分局旁，统一社会信用代码：9144130369816054XR。
法定代表人杨文杰，该公司总经理。
委托代理人张洪，该公司职员。
委托代理人胡传娥，该公司职员。
原告钟要诉被告惠州市俊峰鹏峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月8日受理后，依法组成合议庭，于2018年6月21日和9月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人袁子怀、被告委托代理人张洪和胡传娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止，暂计算至2018年3月30日，约为23210元。2.判令被告修复好房屋后立即交付予原告使用。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告就购买位于惠州市惠阳区××洞村××地段星××山水城××房（以下简称涉讼商品房）签订了《碧桂园翠湖湾认购书》（以下简称《认购书》），并于2016年5月21日签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》。合同签订后，原告按照《认购书》及《买卖合同》的约定，支付了定金、第一期楼款和第二期楼款。按照《买卖合同》第十一条约定，被告应当于2017年12月30日前向原告交付涉案房屋，但被告于2017年12月26日通知交付的涉案房屋经原告验收，存在很多质量问题，导致,无法正常居住使用,且至今未修复交付使用。根据《买卖合同》附件十一《补充协议书》第五条逾期交付责任的规定，被告应向原告支付逾期交付的违约金。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。
原告对其诉称提交如下证据：1.认购书；2.买卖合同（预售）和补充协议书；3.收据；4.个人购房担保借款合同；5.关于敦促工程整改及交楼的通知；6.EMS快递件；7.信访答复；8.现场视频。
被告辩称，原告无权要求被告承担任何责任，恳请审判庭依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。一、被告已按约定时间、条件向原告交付商品房，不存在违约行为。原告无理由拒绝收楼，视为被告已经按期交付商品房。（一）被告已按约定的时间向原告交付商品房。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“被告应于2017年12月30日前向原告交付商品房。由于原告原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付商品房”。被告于2016年12月26日通知原告办理收楼手续（见证据4），符合合同约定的时间要求，不存在延期交楼情形。（二）被告已按约定的条件向原告交付商品房。1.被告交付商品房符合合同约定。《商品房买卖合同》第九条及附件十一《补充协议》第四条约定商品房交付条件为：被告已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，原告同意不以取得商品房测绘报告作为交付条件；商品房相关设施设备不作为交付条件，原告不因此拒绝收楼。2017年12月21日，被告向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并且完成备案（见证据2），符合合同约定的时限条件。2.被告交付的商品房符合法律规定。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条、第13条、《合同法》第279条第2款、《建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，商品房建筑工程竣工验收后可交付使用，只有在交付的商品房未取得竣工备案或房屋质量问题严重影响正常居住使用的，原告才可以拒绝收楼，否则视为被告已完成交楼。本案中被告交付的商品房已经过竣工验收并取得《建筑工程竣工验收备案证》（见证据2）符合法律规定及合同约定的交付条件，原告无法提供证据证明交付的涉案商品房存在严重影响正常居住的质量问题，无理由拒绝收楼，应按照法律规定及合同约定视为被告已完成交楼。其次，被告提交的2018年1月7日、2018年3月9日的《房屋验收记录表》（见证据5）上记录的业主意见也显示，被告交付的商品房并不存在严重质量问题，原告提出的意见也多为影响商品房美观的视觉上瑕疵，部分意见为《住宅质量保证书》中约定保修范围内的事项。此外，《房屋验收记录表》属于原告单方意见，原告无其他证据证明涉案商品房存在质量问题，应对此承担举证不能的不利后果。综上，从合同约定及法律规定，并结合双方提供的证据来看，被告按约定时间、条件向原告交付商品房，不存在违约行为。原告无理由拒绝收楼，视为被告已经按期交付商品房。二、针对保修范围内的质量问题，被告已按照原告要求进行了维修。（一）原告提出的渗漏等现象属于保修范围的事项，被告已对此进行了维修。本案中原告主张卫生间、厨房、阳台存在渗漏的现象，但是根据原告提交的证据显示仅仅在厨房有轻微渗漏现象，原告并没有提供证据证明卫生间和阳台也存在渗漏现象，且该渗漏属于保修范围的轻微质量瑕疵，不能成为拒绝收楼的依据。根据原被告签订的《商品房买卖合同》附录四《住宅质量保证书》的约定：“墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏”属于保修范围的事项。此外，根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第4条第1款、第5条第1款第3项、《城市房地产开发经营管理条例》第30条的规定，《住宅质量保证书》是指房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任，具体包括墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，地面空鼓等的保修。故本案中由被告提供、原告签署的《住宅质量保证书》符合法律规定，双方均应受其约束，无论是根据双方合同约定，还是法律规定，渗漏等都属于保修范围事项，保修事项内的质量瑕疵不能成为拒绝收楼的理由，二者范围有明显区别。2018年1月7日、2018年3月9日，原告对涉案商品房进行了验收，根据《验收记录表》（见证据5）上记录的业主意见显示，涉案商品房并没有严重影响正常居住的质量问题，多为影响商品房美观的轻微视觉瑕疵，部分为保修范围的事项，且被告已经按照原告要求进行了维修，并于2018年2月12日向原告发出了《维修事项完成知会函》（见证据6），不存在原告所说的至今未修复的现象（见证据8）。（二）保修事项与本案中原告主张的逾期交楼非同一法律关系，应依法驳回其全部诉讼请求。三、商品房交付是双方行为，收楼是原告的一项权利，同时也是一项义务，原告无理由拒绝收楼，已构成违约。商品房交付包括被告交楼、原告收楼两个行为，需双方配合办理商品房交接手续才能完成商品房交付行为，是双方行为。即在商品房交付中，交付符合合同约定的商品房是被告的义务，接收商品房并配合办理交付手续则是原告的义务，只有在双方均履行各自义务的情况下，商品房才能顺利完成交付。本案中，被告交付了符合合同约定及法律规定的商品房，并通过电话、EMS等方式多次通知原告收楼，原告多次无理由拒绝收楼，使被告耗费了大量的人力、物力，并导致被告迟迟无法办理交付商品房的后续相关流程，原告行为已经构成违约，并造成了被告的损失，被告保留追究原告违约责任的权利。综上，被告认为，原告对被告提出的所有诉讼请求均无法律及事实依据，依法应予以全部驳回。以上意见，望审判庭采纳。
被告对其辩称提交如下证据：1.买卖合同及补充协议书等附件；2.竣工验收备案登记；3.房产面积测绘成果；4.期楼收楼通知书及邮单；5.房屋验收记录表1、房屋验收记录表2；6.维修事项完成知会函及邮单；7.有关业主质量投诉现场调查会议纪要；8.商品房现场拍照。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年5月21日，原告与被告签订《认购书》《买卖合同》（含补充协议书、装饰设备标准及住宅质量保证书等）［合同编号：惠阳（2016）00008867］，双方约定原告以859647元向被告购买涉讼商品房。该合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……；2．详见本合同附件十一补充协议第六条的约定。合同第十六条商品房质量约定：（一）地基基础和主体结果……。（二）其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（2）……；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按本合同附件十一补充协议第五条的约定承担责任。第十七条保修责任约定：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件七；（二）……。
《住宅质量保证书》对屋面防水、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏、地面空鼓、大面积起砂、门窗翘裂、卫生洁具、电气管线、给排水管道、乳胶漆、涂料、入户门、房门、卫生间门及厨房门、橱柜等保修项目和保修期限及责任进行了明确约定。
附件十一补充协议书第四条关于该商品房交付条件与交接手续约定：1、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。……；5、该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。……。第五条逾期交付责任约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。
合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。
2017年12月26日，被告以快递形式向原告发出《期楼收楼通知书》，通知原告收楼，并告知原告物业服务费以《买卖合同》约定的收楼之日或者实际办妥收楼手续之日（二者以时间在前者为准）计收。原告于2018年1月7日对涉讼商品房进行验收，房屋验收记录表中记录有业主相关意见（装修装饰方面的问题）。2018年2月12日，被告以快递形式向原告发出《维修事项完成知会函》，通知原告办理收楼手续。2018年3月9日，原告再次对涉讼商品房进行验收，相应的房屋验收记录表中记录有业主相关意见（装修装饰方面的问题）。原告以涉讼商品房存在漏水渗水等问题为由拒绝收楼，至今未办理收楼手续。
另查明，被告就涉讼商品房所在工程（星运山水城邦花园地下室、1-12栋）于2017年12月21日向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并于当日取得有《竣工验收备案表》。该备案表有建设、监理、施工、勘察、设计五个单位盖章及签名。涉讼商品房所在的第2栋于2018年1月15日取得有房产面积测绘成果报告书。
再查明，2018年2月4日，被告就涉讼工程出具一份《关于翠湖湾1-12栋业主关注的相关问题回复和处理措施》，对业主提出的供应墙身裂缝问题及房屋渗漏等问题进行了回复并提出维修方案。2018年3月22日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局作出一份《惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局关于碧桂园翠湖湾房屋存在质量问题的信访答复》，主要内容如下：2018年3月9日以来，我局陆续收到多位业主来信，反映翠湖湾项目房屋装修质量及合同违约等事项，经我局工作人员调查，就有关问题答复如下：1.11栋首层大堂墙体开裂已维修并恢复。部分卫生间、厨房、阳台存在渗漏现象，碧桂园已组织开展维修工作。2.来信反映装修质量及墙面空鼓、不平整现象，属于二次装修范畴，是在项目竣工后由碧桂园组织实施，我局未介入相关监督管理工作，该问题处理不属于我局行政职能。3.关于家庭装修质量问题和违约赔偿问题，业主们可以依据商品房买卖合同条款，通过协商或司法途径维护自己的合法权益。2018年4月26日，被告会同广东省惠阳建筑设计院、惠州市建兴工程管理有限公司、惠阳建筑总公司对部分业主投诉事宜共同到现场进行勘察并形成会议纪要。主要内容：勘察小组对11栋1404、1204、1104、904、906，9栋1304、1303,3栋101、104、1201、1302等房屋进行随机和针对的全面检查，对曾经发生过的裂缝位置进行了复查，并未发现二次开裂的现象。针对裂缝位置，裂缝大小以及裂缝深度进行了专业分析，出现墙面裂缝的位置主要分布在窗45度角、砌体墙与剪力墙交接处，门头45度角、结构梁下方顶砖位置，墙面二次布线管位置，裂缝大小均小于一毫米、裂缝深度在抹灰层内。现经过修复后未发现二次开裂的现象。大家一致认同以上查看房间曾出现的裂缝均属于非结构性裂缝，对结构安全性无影响。针对楼板裂缝事宜，至今为止只发现过3栋101的一处楼板微小裂缝，此处裂缝属于砼收缩裂缝，总包施工单位按设计院审批的方案采用抗裂纤维网、环氧树脂对裂缝处进行了抗裂缝处理，自2018年1月份处理至今未发现二次开裂的现象。一起勘察现场了现场情况，现场勘察的房间均未发现有墙面开裂，外墙、窗边、厨房和卫生间渗漏等情况，个别存在问题的正在处理中。涉及的各项交楼前的相关资料，可前往翠湖湾客户关系中心查阅，该工程于2017年12月4日竣工验收合格，2017年12月21日工程备案手续完备取得备案。各项资料和程序均符合国家相关法律规定。
诉讼过程中，原告申请对下列事项进行鉴定：1.对涉讼商品房内需做防水部位（卫生间、浴室、厨房和阳台）的墙面、地面是否渗漏进行鉴定；2.对涉讼商品房的防水工程是否合格进行鉴定。
庭审时，原告明确表示主张被告逾期交房的原因是涉案房屋存在漏水问题，也是原告拒绝收楼的原因和理由。双方没有对装修标准进行约定，但有国家标准。被告有对原告所陈述的涉讼房屋存在的问题进行修复，但不清楚修复情况，仍在保修期内。被告对此则称双方有在附件3对装修标准进行约定，但不详细。被告有对原告所陈述的涉讼房屋存在的问题进行修复，所有修复工程已经完成。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《买卖合同》（含补充协议书等附件）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定履行各自的义务。双方争议的焦点问题是被告是否存在逾期交付涉讼商品房的违约行为及应否承担逾期交房违约责任。对此，本案作以下分析认定：
关于涉讼商品房是否符合交付条件的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程计算经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”涉讼商品房所在工程（星运山水城邦花园地下室、1-12栋）于2017年12月21日取得有《竣工验收备案表》，表明涉讼商品房已达到法定的交付条件。
至于原告以涉讼商品房存在漏水渗水等质量问题为由拒绝收楼，并据此认为被告未按合同约定交房，应承担逾期交房违约责任的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”和第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方适宜作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。从本案双方当事人所提供的证据和诉讼陈述看，虽然涉讼商品房存在渗水等质量问题，但该问题在房屋建筑工程中属于一般质量问题，难以推断得出涉案商品房在通知收楼之时存在“严重影响正常居住使用”的严重质量问题的结论。原告以此为由拒绝收楼，不符合法律规定，本院不予支持。在此前提下，结合补充协议书第四条有关“该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”的约定，被告就涉讼商品房所在工程（星运山水城邦花园地下室、1-12栋）于2017年12月21日向政府主管部门递交了办理涉讼商品房所在工程竣工验收备案所需的全部文件，并于当日取得有《竣工验收备案表》，且被告于2017年12月26日以快递形式向原告发出《期楼收楼通知书》，通知原告收楼。由此可见，被告并不存在逾期交房的情形。现原告要求被告支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于涉讼商品房的质量瑕疵问题，被告应依据双方签订的《买卖合同》（含补充协议书、装饰设备标准及住宅质量保证书等）进行保修和维修。原告可在办理收楼手续后另行要求被告承担保修、维修责任和义务或者另行主张权利，故本案无必要对渗漏问题进行鉴定。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条、第一百三十条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告钟要的诉讼请求。
案件受理费190元，由原告钟要负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 邹思友
人民陪审员 曾永辉
人民陪审员 朱健雄
二〇一八年九月二十八日
书记员 刘宇文
书记员 文梦婷
