惠阳土地使用权律师：集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。
集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初570号案件中，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。涉案土地为农民集体所有的土地，原被告双方签订合同约定出租涉案土地用于厂房建设，属于非农业建设，应当认定该合同无效。原告主张合同无效，被告予以认可，惠阳法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告认可于合同签订日2007年7月12日已收取被告定金191366元，该行为对被告有利，惠阳法院予以采信。被告请求原告返还定金191366元，符合上述法律规定，惠阳法院予以支持。
广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1303民初570号
原告（反诉被告）：惠州市惠阳区秋长街维布村张屋经济合作社，住址：广东省惠州市惠阳区秋长街维布村。
负责人：张健辉。
原告（反诉被告）委托代理人：卢晓聪、方雁强，均系广东日升律师事务所律师。
被告（反诉原告）：曾炳森，男，汉族。
被告（反诉原告）：曾福添，男，汉族。
被告（反诉原告）：曾伟和，男，香港居民。
三被告（反诉原告）共同委托代理人：刘丽梅、练可英，均系广东铸铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）惠州市惠阳区秋长街维布村张屋经济合作社与被告（反诉原告）曾炳森、曾福添、曾伟和土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张少琼适用简易程序于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的负责人张健辉及委托代理人卢晓聪、方雁强，三被告（反诉原告）共同委托代理人刘丽梅、练可英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与三被告于2007年7月12日签订一份《土地租赁合同》，约定原告将位于惠州市惠阳区秋长镇维布村张屋小组面积为9967平方米的土地租予三被告使用，租期为2007年8月9日至2047年8月8日。其中2007年8月9日至2008年8月8日为免费期，2008年8月9日至2010年8月8日每平方米每月租金为0.8元，2010年8月9日至2013年8月8日每平方米每月租金为0.9元，2013年8月9日至2016年8月8日每平方米每月租金为1元，并约定三被告支付两年租金合计191366元作为定金，原告在签订合同当日即将上述土地交付给三被告使用。合同签订后，三被告仅支付了191366元作为定金外，再无支付过原告任何租金，原告多次催收租金未果。根据土地管理法以及法律法规规定，本合同应属于无效合同。但三被告己实际占用原告的土地，应当支付相应的土地占用费给原告。综上所述：为维护原告的合法权益，特提起诉讼请求如下：1、依法判决确认原告与三被告于2007年7月12日签订的《土地租赁合同》无效。2、依法判决三被告向原告支付从2008年8月9日起至返还土地之日止的土地占用费【暂计至2016年1月8日为人民币611974.2元(已扣减被告己交的191366元定金)】。3、本案的诉讼费由三被告承担。
三被告辩称：原告诉请第1项认为合同无效，但是没有具体法律规定，因为原告未提交涉案土地证书，无法判断土地类型，根据原告诉求推定土地为集体农用地，原告认为土地合同无效认可。原告诉请答辩人支付土地占用费没有事实及法律依据。理由：1、原告主张答辩人实际使用涉案土地但未提供证据证明使用事实，根据证据规则第2条原告应当承担举证责任并承担举证不能的不利后果；2、答辩人没有实际使用涉案土地也无法使用涉案土地。其一涉案土地部分规划有所变更，政府规划有一条道路从租赁土地上经过，涉案土地不能建设厂房。其二根据合同第8条约定及供电、自来水公司规定，涉案土地供水电报装主体是原告，原告应当向各个部门申请，原告至今未完成前述报装导致答辩人无法使用涉案土地建设厂房。其三从原告诉请可知，本案的租赁合同、涉案土地是集体农用地，根据土地管理法第44条的规定，建设占用土地农用地转为建设用地应当申请，原告至今未申请，导致答辩人至今不能建设无法实现合同目的，因此本案中原告未能举证答辩人使用土地事实，客观上答辩人也无法使用土地，根据土地管理法36条、44条规定及其他相关法律规定，请求驳回原告请求支付占用涉案土地费用的诉请。
反诉原告诉称：2007年7月12日，反诉人与被反诉人签订《土地租赁合同》（下称：租赁合同）。《租赁合同》约定，被反诉人将其集体所有的位于惠州市惠阳区秋长镇维布张屋小组的一块面积共9967平方米的土地出租给反诉人用于建设工业厂房。租赁期间为40年，自2007年8月9日至2047年8月8日止。反诉人在合同签订时支付被反诉人两年租金共人民币191366元作为租地定金。被反诉人负责在规定时间内，即2007年10月1日前平整好租地并提供有效红线图，否则租金始付期顺延。工业用水、用电（高压线路）通至本租地外边。被反诉人应全力协助反诉人办理用电（含安装变压器）用水、营业执照、报建手续、环保、消防、卫生排污等设施工程。《租赁合同》签订后，反诉人按约定支付定金191366元给被反诉人。随后，反诉人在租赁土地上钻探为建设工业厂房作准备，施工行为却被惠阳区秋长街道办责令停工。据查，涉案租赁土地规划已发生变更，有一条道路从租赁土地上通过，租赁土地不能用于建设工业厂房。另，至今被反诉人未完成“三通一平”建工程，用水、用电未通至租赁土地外边。反诉人得知在租赁土地上不能建设工业厂房，反诉人多次与被反诉人的村小组组长协商解除合同，退还定金事宜。反诉人认为，依据《土地管理法》第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十九条规定：“对于当事人将农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设的合同，除了具有上述可认定为有效合同的情形外，一般应认定无效”，被反诉人将集体所有的土地出租给反诉人用于建设工业厂房并签订《租赁合同》，该《租赁合同》违反法律、行政法规强制性规定，依据《合同法》第五十二条规定，该《租赁合同》属无效合同。此外，由于土地规划发生变更，被反诉人不能提供符合约定用途的租赁土地给反诉人使用，反诉人无法用于建设工业厂房。同时，被反诉人亦未将工业用水、用电通至租赁土地外边。因此，反诉人没有实际使用该租赁土地，反诉人无需支付任何土地占用费给被反诉人。依据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”被反诉人应退还租地定金191366元及相应利息给反诉人。综上所述，反诉人为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》的第五十一条、《土地管理法》第四十四条、《合同法》第五十二条、第五十八条的规定，特向贵院提起反诉，请求：1、判令被反诉人向反诉人退还定金人民币191366元及利息（利息以人民币191366元为本金按银行同期同类贷款利率自2007年7月12日起计至人民币191366还清之日止；2、判令本案本诉及反诉的全部诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告辩称：1、反诉原告诉求退还定金及利息无事实及法律依据，涉案租赁合同是无效合同，在双方签订土地租赁合同后，我方已经交付土地，对方也实际使用，虽然合同是无效合同，但广东省高院在审理集体土地出租等用于非农建设指导意见的规定，反诉原告应当向反诉被告支付土地占用费。经核算反诉原告应当向反诉被告支付803340.2元，反诉原告向反诉被告交付的定金191366元已经予以抵扣，抵做土地占用费，反诉被告无需向反诉原告返还定金及利息。2、反诉原被告签订土地租赁合同后，反诉被告在签订合同当日2007年7月12日将涉案土地交付给反诉原告使用。反诉原告已经实际占有。据反诉被告村长陈述反诉原告已实际占有土地并在涉案土地上种植果树，也由于此事产生纠纷。有当地派出所及维布村委会进行调解，我方也将调解清场材料带过来，所以反诉原告称没有实际占有土地不符合事实。
原告（反诉被告）对其陈述的意见提供证据如下：1、原告身份证，证明原告主体资格。2、被告身份证，证明被告主体资格。3、土地租赁合同证明原被告签订合同的时间及相应的合同条款。4、录像资料，证明2011年3月6日原被告双方由于被告在涉案土地上种植果树由当地派出所、街道办及维布村委会人员到场，就被告未交付土地租金及改变土地用途进行调解，也证明被告实际占有涉案土地。5、红线图，证明涉案土地是政府回拨给村民小组做工业用途。6、集体土地所有权证，证明涉案土地产权已经由政府相关部门予以确认。
三被告（反诉原告）对其陈述意见提供如下证据：1、身份证；2、红线图（来源：是庭前向法院调查土地规划用途，我方持法院调查函去承建规划局调取，调查得知2007-2010年维布村对涉案土地规划是绿化和道路，所以涉案土地在2007年已被规划是建设土地，不能建设厂房）；3、照片；4、南方电网业扩工程服务告知书（高压），作为南方电网普及用电的说明书，庭前也向法院调取原告是否向相关部门报装的行为，我方持法院调查函向相关部门调查，秋长供电营业所给我方的。因为本案土地是9000平方米，土地是属于高压用电类，从该资料可以看出，报装须由权利人申报，因此该份证据足以证明因没有供电供水导致无法达到实际施工建设厂房的目的。
经审理查明：原被告于2007年7月12日签订《土地租赁合同》一份，约定：原告将位于大河坝牛皮厂污水池对面（是惠阳区村征地返回本村张屋小组的返还地）面积共9967平方米土地出租给三被告，土地租赁期限四十年，自2007年8月9日至2047年8月8日止。在免租期间，被告必须在2007年11月8日前建筑厂房（不含围墙），如三个月不建筑厂房，原告有权收回土地使用权和租地定金不退回。租金及计算方式为：2007年8月9日至2008年8月8日免租，2008年8月9日起计租；2008年8月9日至2010年8月8日，每平方米每月租金0.8元；2010年8月9日至2013年8月8日，每平方米每月租金0.9元；2013年8月9日至2016年8月8日，每平方米每月租金1.0元；2016年8月9日至2019年8月8日，每平方米每月租金1.1元；2019年8月9日至2022年8月8日，每平方米每月租金1.2元；2022年8月9日至2025年8月8日，每平方米每月租金1.3元；2025年8月9日至2028年8月8日，每平方米每月租金1.4元…….被告须于次月20日前将每月租地租金付给原告，如有拖欠一个月租金，原告有权征收滞纳金5%。拖欠六个月租金，原告有权终止合同，并无偿接管该厂动产及不动产。被告在本合同签订时支付两年租金共191366元作为租地定金。从交租月开始，每月扣除50%租金用于返还定金，直至扣清全部定金为止。原告负责在规定时间内，即2007年10月1日前平整好租地并提供有效红线图，否则租金始付期顺延。
涉案土地性质为集体土地，所有权人为原告。庭审时，原告认可于合同签订当天即2007年7月12日当日收到被告支付的191366元定金。原告陈述被告在涉案土地上种植果树，不久被原告发现，双方于2011年3月在派出所及当地村委会协调下进行果树清场，被告对此不予认可。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。涉案土地性质为农民集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。涉案土地为农民集体所有的土地，原被告双方签订合同约定出租涉案土地用于厂房建设，属于非农业建设，应当认定该合同无效。原告主张合同无效，被告予以认可，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告认可于合同签订日2007年7月12日已收取被告定金191366元，该行为对被告有利，本院予以采信。被告请求原告返还定金191366元，符合上述法律规定，本院予以支持。被告请求原告从2007年7月12日起按银行同期贷款利率计算利息至定金还清之日止，原告明知道涉案土地不适用于厂房建设，仍与被告签订合同并收取被告定金，对被告的损失存在过错，故本院支持原告应以定金191366元为基数，从2007年7月12日起按银行同期存款基准利率的一半支付利息给被告至定金还清之日止。原告主张被告必须支付从2008年8月9日起至返还土地之日止的土地占用费，被告不予认可，因原告仅提供视频资料作为证据证明，未有相关证据予以佐证，故对原告的主张，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、本院确认原告（反诉被告）惠州市惠阳区秋长街维布村张屋经济合作社与被告（反诉原告）曾炳森、曾福添、曾伟和于2007年7月12日签订的《土地租赁合同》无效。
二、原告（反诉被告）惠州市惠阳区秋长街维布村张屋经济合作社在本判决发生法律效力之日起五日内返还定金191366元及利息（利息计算方式：以191366元为基数，从2007年7月12日起按银行同期存款利率一半算至定金还清之日止）给被告（反诉原告）曾炳森、曾福添、曾伟和。
三、驳回原告（反诉被告）惠州市惠阳区秋长街维布村张屋经济合作社的其他诉讼请求。
本诉受理费9920元减半收取即4960元，反诉费受理费2063元，均由原告（反诉被告）惠州市惠阳区秋长街维布村张屋经济合作社负担。
如不服本判决，原告（反诉被告）惠州市惠阳区秋长街维布村张屋经济合作社及被告（反诉原告）曾炳森、曾福添可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）曾伟和可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 张少琼
二〇一六年五月三十一日
书记员 李 幸
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
