大亚湾经济技术开发区人民法院审理 （2013）惠湾法民一初字第265号 案件时，因原告广州某某投资咨询有限公司与惠阳县某某镇城镇办公室签订合同后，由于行政区划的变更及历史遗留问题，导致该合同的履行困难，并非被告的主观意愿不同意继续履行合同， 大亚湾法院依法判决解除 1993年2月15日签订《土地使用权出让合同》 。
合同法司法解释（二）第二十六条【情势变更——有关合同履行】
合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠湾法民一初字第265号
原告：广州某某投资咨询有限公司。住所地：广州市天河区。以下简称“某某公司”。
法定代表人：孙某甲。
委托代理人：孙某乙，广东XX通律师事务所律师。
委托代理人：孙某丙，广东XX律师事务所律师律师助理。
被告：惠州市大亚湾经济技术开发区某某街道办事处。住所地：惠州市大亚湾区某某街道办。以下简称“某某街道办”。
负责人：李某某，办事处主任。
委托代理人：曾某某、黄某某，广东XX律师事务所律师。
原告某某公司诉被告某某街道办建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院2013年1月30日受理后，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回后，被告提起上诉，惠州市中级人民法院经审查依法驳回上诉。2013年9月13日，本院依法组成合议庭，对此案公开开庭进行了审理，原告委托代理人孙某乙、孙某丙，被告委托代理人曾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：惠州市大亚湾某某实业发展有限公司（下称某某实业公司）与被告于1993年2月15日签订《土地使用权出让合同》，约定被告将位于某某坳山岭（电视塔山）的土地约11000平方米的国有土地使用权出让予某某实业公司。合同签订后，某某实业公司依约向被告支付了全部的土地出让金330万元，其中100万元为履行出让合同的定金。但被告收款后，未能依约履行义务，致使出让土地至今未能完善手续，未能交付给某某实业公司，某某实业公司现已无法取得约定出让土地的国有土地使用证，不能按约定用途开发建设。由于被告原因，原土地使用权出让合同己无法继续履行，合同目的已无法实现。而被告至今仍未返还已收取的土地出让金，某某实业公司的合法权利至今未能实现。2013年1月6日，某某实业公司将其在上述《土地使用权出让合同》中的全部权利转让给了原告，有关转让事实已依法通知了被告。
为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，原告提起诉讼，请求判令：1、解除被告与某某实业公司于1993年2月15日签订的《土地使用权出让合同》；2、判令被告返还土地出让金330万元及占用期间的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计，截止起诉日约600万元，期后至付清之日另计）给原告，并加倍返还定金100万元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交的证据有：被告组织机构代码证、建房许可证、土地使用权出让合同、收款收据、收款证明、《关于完善用地手续的复函》、合同权利转让协议、合同权利转让通知书、公证书、红线图、关于免收办理国土手续的新增、重复收费项目的请示、建设用地规划许可证、2004年被告重新加盖公章的建房许可证等，拟证明其诉称的事实。
被告辩称：答辩人与被答辩人建设用地使用权转让合同纠纷一案，答辩人根据被答辩人提交的民事起诉状及相关证据，提出如下答辩意见：
一、原告的主体资格不适格，法院应当判决驳回其起诉。
1、被答辩人不是合同的一方当事人，本案中的《土地使用权出让合同》系由答辩人与惠州市大亚湾某某实业发展有限公司签订的，被答辩人不是合同的一方当事人，与该合同无法律上的直接利害关系，其不能作为本案的原告主张合同权利。
2、答辩人与惠州市大亚湾某某实业发展有限公司签订《土地使用权出让合同》的标的是土地转让，并非一般的债权转让，惠州市大亚湾某某实业发展有限公司签订《土地使用权出让合同》后未能到土地管理部门办理相关登记手续，未能取得土地使用权证又转让他人，逃避国家税收，违反国家法律规定，符合合同法第七十九条第三款“依照法律规定不得转让”的情形，因此，惠州市大亚湾某某公司不能转让合同权利给被答辩人。
3、被答辩人与惠州市大亚湾某某公司签订的《合同权利转让协议》是无效的。被答辩人主张答辩人与惠州市大亚湾某某公司签订的《土地使用权出让合同》无效，该合同既然无效，被答辩人与惠州市大亚湾某某公司根据该无效合同签订的《合同权利转让协议》也应当是无效的。
二、本案的诉讼请求已经超过诉讼时效，法院应当判决驳回其诉讼请求。
答辩人与惠州市大亚湾某某公司于一九九三年二月十五日签订的《土地使用权出让合同》第一条“土地使用权的移交在合同生效之日起半个月内完成”和第八条“本合同双方签字后生效”的约定，即土地使用权的移交应在一九九三年三月二日期限届满，自一九九三年三月三日起，惠州市大亚湾某某公司知道土地使用权未移交，就明知自己权利被侵害，至一九九五年三月二日诉讼时效期限届满。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年”和第137条“诉讼时效期间从知道或者应该知道权利被侵害时起计算”的规定，及《关于无效合同所涉诉讼时效问题的规定（征求意见稿）》第一条“当事人对确认合同无效请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持，但当事人可以对作为债权请求权的返还财产、赔偿损失请求权提出诉讼时效抗辩”，第二条第二款“合同无效，一方当事人请求另一方当事人返还财产、赔偿损失的，诉讼时效期间从合同履行期限届满之日起计算”的规定，本案已经超过诉讼时效。
综上所述，被答辩人并非本案适格的原告，其无权主张《土地使用权转让合同》的权利，且本案已经超过诉讼时效，法院应当判决驳回原告的诉讼请求。
被告未向法庭提交证据。
经审理查明：1993年2月15日，原惠阳县某某镇城镇建设办公室作为甲方与乙方惠州市大亚湾某某实业发展有限公司（简称某某公司，下同）签订一份《土地使用权出让合同》，约定的主要内容有：一、甲方将位于某某坳山岭（电视塔山）的土地约11000平方米的使用权出让给乙方，土地使用权的移交在合同生效之日起半个月内完成；二、土地的用途，按规划投资兴办实业；三、双方同意以每平方米300元的价格，暂时以11000平方米的面积计算土地出让金为330万元（待开发后的实际面积再计总款多退少补），本合同签订后三天内，乙方支付100万元给甲方，作为履行本合同的定金，扣除定金后的出让金余额，甲方将证件交给乙方后付清；四、上述土地上的坟、树木、地下或地面实施的搬迁及补偿由乙方负责；五、开发利用该幅土地时的道路如要通过已批出的土地或房屋时，甲方应出面与土地使用权人或房屋所有权人协商，使乙方能顺利地对该土地进行开发和利用，费用由乙方负责；六、任何一方违反本合同规定，给对方造成直接经济损失的，由违约方无条件给予赔偿。
签订合同后，某某公司于1993年3月8日向惠阳县某某镇城镇建设办公室支付人民币100万元。1993年4月21日，某某公司再次向惠阳县某某镇城镇建设办公室支付230万元。惠阳县某某镇城镇建设办公室就收取的该款分别向某某公司出具了总金额为330万元的15份收据（其中一份5000元的收据原告未提供原件，但被告在1994年10月31日向大亚湾管委会提交的《关于免收办理国土手续的新增、重复收费项目的请示》中确认收取了用地单位缴纳的全部金额）。
某某公司付款后，惠阳县某某镇城镇建设办公室将编号为的惠州市大亚湾某某镇建房许可证交由某某公司收执。1994年10月31日，被告某某街道办向大亚湾管委会提交了《关于免收办理国土手续的新增、重复收费项目的请示》，提出因审批手续的变更、新旧制度交接、复审时间的拖延，再加上收到的款项全部用于市政建设等原因，请求管委会考虑当时的办证、缴费的具体情况，并结合办事处的财政情况，请求减免每平方米400余元的城市建设统筹基金、征地补偿费、有偿使用费等费用。
1995年2月23日，惠州大亚湾经济技术开发区规划局就该宗土地向某某公司颁发了《建设用地规划许可证》，载明根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续，用地面积调整为8600平方米，并出具了红线图。1998年6月30日，惠州大亚湾经济技术开发区规划局在该建设用地规划许可证上签注同意延期至1998年12月31日。
此后，被告某某街道办一直协助办理涉案土地的国有土地使用权证，但未办理成功。2011年12月2日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局向某某公司出具惠湾国土资函（2011）907号《关于完善用地手续的复函》，提出“经核查，来文所述用地不符合土地利用总体规划，无法完善用地手续”。
2013年1月6日，某某公司作为甲方与乙方原告广州某某投资咨询有限公司签订《合同权利转让协议》，约定将甲方与惠阳县某某镇城镇建设办公室1993年2月15日签订的《土地使用权出让合同》中的全部权利转让与原告。2013年1月14日，某某公司通过公证送达的方式，将上述合同权利转让通知告知了被告某某街道办。2013年1月30日，原告向本院起诉，并提出前述诉讼请求。
以上事实，有原告提交的被告组织机构代码证、建房许可证、土地使用权出让合同、收款收据、《关于完善用地手续的复函》、合同权利转让协议、合同权利转让通知书、公证书、红线图、关于免收办理国土手续的新增、重复收费项目的请示、建设用地规划许可证、2004年被告重新加盖公章的建房许可证等证据在卷证实，足以认定。
本院认为：本案《土地使用权出让合同》签订于1993年，1990年开始施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定：土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第十四条规定：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。第十五条规定：出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
本案中涉案土地使用权系由被告某某街道办前身原惠阳县某某镇政府的下属内设机构惠阳县某某镇城镇建设办公室签订。签订合同后，1995年2月23日，惠州大亚湾经济技术开发区规划局就该宗土地向某某公司颁发了《建设用地规划许可证》，被告取得了涉案土地的出让资格。因而涉案土地出让合同不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定履行义务。
本案中，土地受让人某某公司向被告交付涉案土地使用权转让款后，被告则有及时将涉案土地使用权办证至受让人名下的义务。然而，被告长期未为土地受让人办理好涉案土地的国有土地使用权证。2011年12月2日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局在出具的惠湾国土资函（2011）907号《关于完善用地手续的复函》中明确，提出涉案用地不符合土地利用总体规划，无法完善用地手续。因此，某某公司与被告签订的土地使用权出让合同的目的无法实现，某某公司可以请求解除涉案合同，并要求出让方返还收取的土地使用权出让款及按同期银行贷款利率支付利息。原告与某某公司签订的合同权利转让协议并不违反法律的规定，并以适当的方式通知被告，该合同权利转让协议对被告发生法律效力，原告享有某某公司在涉案土地使用权出让合同中的权益，因而原告主张解除涉案土地使用权转让合同，并要求被告返还土地使用权出让款及支付利息的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。
被告主张原告的主体资格不适格，并认为原告受让涉案债权无效，如前述，因原告与某某公司签订的合同权利转让协议并不违反法律的规定，并且某某公司已经以适当的方式通知被告，因而被告的该辩解意见本院不予采信。就被告提出的诉讼时效问题，合同中并未约定解除合同的期限，双方在合同中也未就办理涉案土地国有土地使权期限明确约定，事实上被告方也一直在争取为原告办理，但至2011年12月2日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局在出具的惠湾国土资函（2011）907号《关于完善用地手续的复函》中明确涉案土地因不符合土地利用总体规划，无法完善用地手续。因而原告于2013年1月30日向本院起诉，并不丧失诉讼时效，被告方的该辩解意见，本院不予采信。就原告要求加倍返还定金100万元的诉讼请求，结合本案的具体情况，原告与惠阳县某某镇城镇办公室签订合同后，由于行政区划的变更及历史遗留问题，导致该合同的履行困难，并非被告的主观意愿不同意继续履行合同，因而原告主张双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第九十四条、第九十七条及上述援引法律之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原惠阳县某某镇城镇建设办公室与惠州市大亚湾某某实业发展有限公司于1993年2月15日签订的《土地使用权出让合同》；
二、被告惠州市大亚湾经济技术开发区某某街道办事处在本判决生效后30日内向原告广州某某投资咨询有限公司返还土地出让金330万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付该款利息的至履行完毕之日止（具体为：1993年3月8日起按本金100万元计算，1993年4月21日起按本金230万元计算）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费83600元，由被告惠州市大亚湾经济技术开发区某某街道办事处负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 彭斌生
审判员 李海仁
审判员 徐 黎
二〇一四年十月二十八日
书记员 连楚宇
