惠阳土地转让纠纷律师：在惠州市惠阳区人民法院【（2019）粤1303民初2229号】案件中，由于两被告邱某华、邱某东明知转让的土地为农村集体所有，不符合转让给其他村集体成员的条件，对产生合同无效存在一定过错；即使被告取得地块的使用权，其买卖土地的行为也不合法。原告明知自己不是集体土地的所在村小组成员，不具备购买集体土地的资格，对产生合同无效也有一定的过错。
根据《中华人民共和国合同法》第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）粤1303民初2229号
原告：彭某某，男，汉族，1984年3月25日出生，住址：广东省惠州市惠城区，
委托诉讼代理人：袁萍洲，广东XX律师事务所律师。
被告：邱某华，男，汉族，1992年2月21日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，
被告：邱某东，男，汉族，1961年10月4日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，
原告彭某某与被告邱某华、邱某东合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告彭某某的委托诉讼代理人袁萍洲、被告邱某华到庭参加诉讼，被告邱某东经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭某某向本院提出诉讼请求：一、被告邱某华、被告邱某东共同向原告返还已支付的土地款530000元，并以530000元为本金从2019年4月8日起按月利率2%支付逾期还款的违约金至全部款项付清之日起；二、两被告共同向原告赔偿围墙费用人民币40600元，赔偿原告建筑工程款损失35620元。以上合计76220元；三、本案所有诉讼费用由两被告承担。
事实与理由：原告与两被告于2018年11月21日签订《土地使用权转让合同》。合同签订后，原告依合同约定向被告邱某华支付530000元的土地款。但后来原告在该土地建造房屋时，因该土地没有任何证件且不符合规划不得建造房屋，遭受到政府及执法部门的阻挠。无奈，原告即要求两被告出面协调。另双方约定的土地面积为1亩，但实际上交付的土地不足1亩，明显存在欺诈。后原告了解，两被告是无权处分和出卖土地。为此，原告要求两被告退回土地款及赔偿相关损失。但两被告均表示没钱，各种理由推脱分文不退。
被告邱某华辩称：一、原告提供的合同中部分条款与我的合同不一致。在签订合同时，很多内容我是没有答应也不知情的，比如原告提供的合同中第四条第1点“在乙方建房施工过程中，甲方应全力配合乙方施工”，我的合同中没有出现；二、签订合同时涉案土地不存在与其他人的相邻关系的纠纷，我有和被告讲涉案土地的性质属于农村的耕地，而非宅基地；三、现在涉案土地已经被原告破坏原状，造成了我的财产损失；四、对于涉案土地的用途，原告刚开始称是自己利用，但没有具体说明用于做什么，后来才跟我说用于建厂房。
被告邱某东未作出答辩。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告于2018年11月21日与被告邱某华、邱某东签订1份《土地使用权转让合同》，双方约定甲方（即被告邱某华、邱某东）拟将位于平潭镇新田埔村梁屋背壹亩地（南至路边，北至堂头边，东至邱学南、西至水沟边）永久转让给乙方（即原告），无年限限制。土地出让总成交价共计人民币530000元。签订合同后，原告通过自己银行账户和通过案外人邱某雄付给被告邱某华土地转让款530000元。被告没有提交证据以证明其享有该地块的使用权。
在庭审中，双方当事人认可本案被转让的土地为农用地。原告撤回第2项诉讼请求。
此外，在起诉前原告彭某某于2019年4月8日向本院申请诉前财产保全，本院于2019年4月10日作出（2019）粤1303财保26号《民事裁定书》，裁定对被告邱某华在中国农业银行股份有限公司惠州惠阳平潭支行开设的账号62×××77和被告邱某东在广东省惠州市农村商业银行股份有限公司（平潭支行）平潭分理处开设的账号62×××31的存款予以冻结，冻结金额300000元为限。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案对于被告转让的土地，认定原、被告之间土地使用权转让行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项的规定，原、被告签订的《土地使用转让权合同》应认定为无效合同。原、被告签订合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告因无效合同取得的530000元土地转让款应当返还给原告，并赔偿资金占用期间的利息损失。关于计算利息问题，由于被告明知转让的土地为农村集体所有，不符合转让给其他村集体成员的条件，对产生合同无效存在一定过错；即使被告取得地块的使用权，其买卖土地的行为也不合法。原告明知自己不是集体土地的所在村小组成员，不具备购买集体土地的资格，对产生合同无效也有一定的过错。本院根据双方的过错程度，酌定由被告承担原告的利息损失50%，原告自行承担50%，即原告请求的利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率之50%计算。原告撤回第2项诉讼请求，是其自主处分自己民事诉讼权利行为，本院予以准许。
被告邱某东经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，按缺席处理。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十条的规定，判决如下：
被告邱某华、邱某东应在判决发生法律效力之日起十五日内返还土地转让款530000元并支付利息（以530000元为基数，从2019年4月8日起按中国人民银行规定的同期同类贷款的月利率之50%计算至本金清偿之日止）给原告彭某某。
本案受理费4931元，保全费2020元，共6951元（原告已预交），由原告彭某某负担620元，被告邱某东、邱某华负担6331元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 魏智斌
二〇一九年七月十日
书记员 许伟成
附相关法律条文
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
