大亚湾区律师在分析建设用地使用权转让合同纠纷认为，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院的（2015）惠湾法民一重字第12号案件中，原告康达公司与被告人李二毛代表被告惠房公司签订的三份《惠房新村小区土地联合开发合同》，是名为合作实为建设用地使用权的转让合同。其中涉及编号6-1和7-1号地，被告惠房公司没有取得土地使用权证，又是村回拨地(村集体所有土地)，虽然已经政府相关部门批准将《建设用地规划许可证》和《建设用地许可证》办理到了第三人马凤兰和叶冬梅名下，但一直未依法办理土地出让手续，未取得国有土地使用权证，因此，应当认定该份合同无效。
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠湾法民一重字第12号
原告：惠州市大亚湾康达实业有限公司，住所地惠州市大亚湾澳头大温坝**。
法定代表人：曾育清。
委托代理人：王立平，广东XX律师事务所律师。
被告:惠州大亚湾惠房实业有限公司，，住所地惠州市大亚湾澳头渡头新区（2）**
法定代表人：吴晓辉。
委托代理人：谢海鹏，广东XX律师事务所律师。
被告：李二毛，男，汉族，1952年9月5日出生，住所在湖南省邵阳市邵东县。
被告：惠州大亚湾澳头妈庙村委会沙井村民小组，，住所地惠州市大亚湾澳头妈庙村委会沙井村
负责人：徐伟民。
被告：惠州大亚湾澳头妈庙村委会陈屋村民小组，，住所地惠州市大亚湾澳头妈庙村委会陈屋村
负责人：林雨忠。
被告：惠州大亚湾澳头妈庙村委会何屋村民小组，，住所地惠州市大亚湾澳头妈庙村委会何屋村
负责人：何剑佳。
第三人：马凤兰，女，1950年10月21日出生，，住所地惠州市现住。
第三人：叶冬梅，女，1953年12月25日出生，，住所地惠州市大亚湾区
以上第三人的共同委托代理人：郑安民，男，汉族，1955年9月11日出生，，住所地惠州市
原告惠州市大亚湾康达实业有限公司（下称康达公司）诉被告惠州大亚湾惠房实业有限公司（下称惠房公司）、惠州大亚湾澳头妈庙村委会沙井村民小组（下称沙井村民小组）、惠州大亚湾澳头妈庙村委会陈屋村民小组（下称陈屋村民小组）、惠州大亚湾澳头妈庙村委会何屋村民小组（下称何屋村民小组）、第三人惠州市国土资源局大亚湾区分局（下称大亚湾国土分局）、马凤兰、叶冬梅建设用地使用权转让合同一案，本院2011年10月19日受理后，依法由审判员李海仁适用简易程序，于2011年11月29日公开开庭审理，2012年4月12日依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理，本院作出（2011）惠湾法民一初字第566号民事判决书，被告惠房公司不服上诉，惠州市中2012年7月19日2013年3月6日级人民法院发回重审。本院重新组成合议庭进行了审理，本院于2014年9月29日作出（2013）惠湾法民一重字第4号民事判决书，被告惠房公司不服上诉，2015年9月16日惠州市中级人民法院以存在程序问题再次发回重审，本院受理后，2015年12月28日依法重新组成合议庭，于2016年7月22日公开开庭进行了审理，原告康达公司委托代理人王立平律师、被告惠房公司委托代理人谢海鹏律师、被告李二毛、被告沙井村民小组负责人徐伟民、陈屋村民小组负责人林雨忠、何屋村民小组负责人何剑佳、第三人惠州市国土资源局大亚湾区分局委托代理人蓝洪波律师、第三人马凤兰和叶冬梅共同委托代理人郑安民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1993年6月9日，被告李二毛经手与原告就其与沙井、何屋、陈屋村民小组合作开发位于澳头××地段××生活小区–惠房新村的地块转给原告开发的相关事宜，分别签订了三份《惠房新村小区土地联合开发合同》(三份合同所涉土地红线编号分别为6-1、7-1，面积240平方米；9-5、10-5，面积240平方米；11-5、12-5，面积240平方米)。合同签订后，原告依约向被告惠房公司支付了150万元，但是，被告惠房公司却只将红线编号为6-1、7-1的土地办理了马凤兰、叶冬梅建设用地规划许可证、建设用地许可证，没有按期办理完上述三份合同所涉余下地块的建设用地规划许可证、建设用地许可证。被告惠房公司就该地块向被告沙井、何屋、陈屋村民小组共支付了1080万元土地转让款，由于被告惠房公司未能按期向政府及妈庙村支付清上述惠房新村小区地块的相关费用，致使政府收回了惠房新村小区三分之二(约2万平方米)靠路边的地块(包含上述三份《惠房新村小区土地联合开发合同》所涉6-1、7-1的土地及未办证的地块)给妈庙村。1993年妈庙何屋、陈屋、沙井村民小组取得位于苏苗墩地段的30000平方米回拨地[《建设用地许可证》编号：大亚湾国土准字(1993)0963号]，1994年，该三个村民小组将其回拨地规划成小块地对外转让(包括马凤兰、叶冬梅办理了用地手续的2宗用地)，但因当时未收回原回拨地证件重新换证，从而导致重复用地。原告的股东郑安明、李文枢、曾育清一直找被告惠房公司协调此事，并就此事不断地上访到政府相关部门请求解决，2010年8月19日大亚湾区住房和规划建设局致函大亚湾国土分局，拟将已被金澳中学占用的马凤兰、叶冬梅在妈庙沙井两宗用地调整至中心北区冷水坑。鉴于该三个村已将上述回拔地分块进行了转让，又将该回拨地出租用于建设金澳中学，大亚湾国土分局复函给大亚湾区住房和规划建设局认为，应由该三个村提供回拨地或村庄集体建设用地用于解决马凤兰、叶冬梅的用地调整问题。被告惠房公司曾自认李二毛是挂靠其公司与原告签订合同，李二毛也曾承认其挂靠惠房公司合作开发惠房新村小区项目，相关权益已全部转让给惠房公司。
基于上述事实，由于被告惠房公司收取了原告的150万元，但未能完全履行合同义务，导致原告与其所签订的上述三份《惠房新村小区土地联合开发合同》已无法继续履行，不能开发该合同所涉土地。被告三村民小组虽收取了被告惠房公司的土地转让款，但却将该回拨地出租用于建设金澳中学，致使原告与被告惠房公司合作开发的上述土地(标的物)己没有。鉴于上述三份《惠房新村小区土地联合开发合同》已确实不可能再履行下去，对此，原告向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告惠房公司于1993年6月9日分别签订的三份《惠房新村小区土地联合开发合同》。2、被告惠房公司和李二毛共同返还原告150万元及该款由被告占用期间的利息(计息时间从1993年6月11日起至该款还清之日，利率按中国人民银行同期贷款利率计算)，被告沙井村民小组、陈屋村民小组、何屋村民小组对此款共同承担连带责任；3、判令五被告承担本案的全部诉讼、保全费用。
原告向法庭提供了以下证据：
1、原告企业营业执照及企业机读档案登记资料，拟证明原告的法人身份及原告的股东是曾育清和郑安明；
2、被告惠房公司企业机读档案登记及变更资料，拟证明被告的法人身份及名称等变更情况；
3、《惠房新村小区土地联合开发合同》三份，拟证明1993年6月9日原告与被告惠房公司分别签订了三份《惠房新村小区土地联合开发合同》；
4、收款收据、中国人民建设银行转帐支票、进账单，拟证明1993年6月11-12日原告向被告惠房公司支付了150万元；
5、大亚湾国土准字（1994）2560号建设用地许可证、建设用地规划许可证、红线图；大亚湾国土准字（1994）2559号建设用地许可证、建设用地规划许可证、红线图，拟证明被告只将红线编号为6-1、7-1的土地办理了建设用地规划许可证、建设用地许可证；
6、惠湾委纪（2010）3号《会议纪要》，拟证明2010年1月22日原告就本案所涉土地问题上访，该会议纪要记载由大亚湾政府相关部门负责协调解决。同时拟证明上述土地已被金澳中学占用，原告与被告惠房公司签订的三份《惠房新村小区土地联合开发合同》已不可能再履行下去；
7、惠湾规建资函（2010）721号《关于马凤兰、叶冬梅用地红线调整函》及马凤兰、叶冬梅用地调整位置图，拟证明2010年8月19日大亚湾区住房和规划建设局致函国土局，拟将已被金澳中学占用的马凤兰、叶冬梅在妈庙沙井两宗用地调整至中心北区冷水坑；
8、惠湾国土资函（2010）781号《关于马凤兰、叶冬梅用地红线调整的复函》，拟证明2010年10月10日大亚湾国土分局复函住房和规划建设局，因1993年妈庙何屋、陈屋、沙井村取得位于苏苗墩地段的3万平方回拨地《建设用地许可证》编号：大亚湾国土准字（1993）0963号，1994年该三个村将其回拨地规划成小块地对外转让，但因当时未收回原回拨地证件重新换证，从而导致重复用地。鉴于该三个村已将上述回拨地进行了转让，又将该回拨地出租用于建设金澳中学，因此，应由该三个村提供回拨地或村庄集体建设用地用于解决马凤兰、叶冬梅的用地调整问题；
9、建行进帐单、转帐支票、原告银行流水帐、收款收据，拟证明原告已经支付150元给被告惠房公司。
被告惠房公司辩称：我公司认为原告起诉没有证据和事实证明，应当予以驳回。
被告李二毛辩称：1994年清明后，我认识一位邵阳人黄跃平，他说他们有一块土地要开发，要我帮他们现场管理，并叫我在转让合同上代表签字，承诺给我一点股份利润，但我没有收过一分钱，也没有拿过任何报酬，我不应负任何责任。
被告惠房公司未向法庭提交证据。
被告沙井、陈屋、何屋村民小组共同辩称：原告与被告惠房公司之间的合同三村民小组并不知情，而且土地款也没有收到，本案跟其没有关系。
被告沙井、陈屋、何屋村民小组未向法庭提交证据。
第三人马凤兰、叶冬梅称：原告的诉请应得到支持。
两第三人未向法庭提交证据。
经审理查明：1993年6月9日，原告康达公司作为乙方与惠州市大亚湾惠房开发公司（后企业名称变更为惠州大亚湾惠房实业有限公司，即被告惠房公司）作为甲方签订了三份《惠房新村小区土地联合开发合同》，合同约定甲方将与沙井、何屋、陈屋村合作开发位于澳头××地段××生活小区–惠房新村的地块转让给乙方开发。其中小区红线图编号为6-1、7-1的地块，价款为1128960元；小区红线图编号为9-5、10-5的地块，价款为940800元；小区红线图编号为11-5、12-5的地块，价款为917280元。上述合同均约定涉案地块的面积240平方米，合同签订当天付50万元，余款待证件办好后即日全部付清。协议约定甲方负责对小区的场地进行统一平整、道路统一施工、排水管网统一设计施工，为乙方代办地块的建设用地许可证。乙方负责按时付清地款，负责本栋建筑的报建手续及费用，按红线范围施工建筑。协议签订后，原告于1993年6月12日通过银行转账向被告惠房公司支付购地款147万元，1993年6月19日，原告再向被告惠房公司支付3万元，被告惠房公司均向原告出具了收款收据，并盖有“大亚湾惠房开发公司惠房新村财务专用章”。被告惠房公司按照合同约定分别于1993年10月23日，1994年1月6日按照原告的指令将涉案的小区红线图编号为6-1、7-1的地块办至第三人马凤兰、叶冬梅名下，建设用地许可证号为大亚湾国土准字[1994]2559号、大亚湾国土准字[1994]2560号，面积分别为96㎡和144㎡，总面积240㎡，按合同约定价格为4704元/㎡，总价格1128960元。
原告取得上述土地建设用地许可证后，发现被告惠房公司未按约定对涉案土地进行场地平整，遂未继续支付购地款，被告惠房公司亦未将涉案土地交付原告使用。后来，原告发现小区红线图编号为6-1、7-1的地块已被金澳中学使用，遂向政府有关部门反映，2010年8月19日大亚湾区住房和规划建设局向大亚湾区国土分局出函称：“兹有马凤兰的96㎡、叶冬梅144㎡两宗用地，均于1993年办理了《建设用地规划许可证》，1994年办理了《建设用地许可证》。经核实，该两宗用地与金澳中学用地重复，……”2010年10月10日，大亚湾区国土分局复函称“……经核查，1993年妈庙何屋、陈屋、沙井村取得位于苏苗墩地段的30000平方米回拨地（《建设用地许可证》编号大亚湾国土准字[1993]0963号，1994年该三个村小组将其回拨地规划成小块地对外转让（目前在我局办理了用地手续的有8宗，包括马凤兰、叶冬梅2宗用地），但因当时未收回原回拨地证件重新换证，从而导致来文所述的用地重复问题。鉴于该三个村小组已将上述回拨地分块进行了转让，又将该回拨地出租用于建设金澳中学……”。原告以被告惠房公司无法将涉案的土地交付给其使用致使合同目的无法实现为由，向本院提起诉讼。
此外，原告向2011年9月27日本院提出诉前保全申请，本院作出（2011）惠湾法立保字第44号民事裁定书，依原告诉前保全的申请，依法裁定：一、冻结被告被申请人惠房公司名下的存款人民币在中国建设银行大亚湾支行以及下属分行开设帐户中的388万元存款。冻结期限为六个月。二、查封被告惠房公司名下开发的位于大亚湾××头镇妈庙村××新村（××中学旁边，面积8450平方米）相应价值的部分土地，并查封了原告提供担保的财产，查封期限为两年，以上查封财产价值共388万。三、查封担保人叶冬梅名下位于惠阳市淡水镇崇雅公寓13栋7层701号房的房产一套（房地产权证为：粤房地证字第**），查封期限为两年。四、查封担保人郑安民名下位于澳头镇大塭坝第一工业区内的房产一套（房屋所有权证为：粤房字第**）。查封期限为两年。五、查封担保人李新祝名下位于惠州市××头镇××楼××、××号商场（房房地产权证为：粤房地证字第**、××号）和位于惠州××××头镇大塭坝花园小区长惠楼铺4号的商铺（房屋所有权证证为：粤房字第**，查封期限为两年。
经向惠州市大亚湾经济技术开发区国土局(简称大亚湾区国土分局)发出协助执行通知书，大亚湾区国土分局以所查封的土地权不属于被告惠房公司为由，不予受理。经向中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行发出协助执行通知书，经查明所冻结的惠房公司帐户已注销，无法冻结。
认定以上事实，本院采信了原、被告相一致的庭审陈述，并有原告提交的企业营业执照、企业机读档案登记资料、《惠房新村小区土地联合开发合同》三份、收款收据、中国人民建设银行转帐支票、进账单、大亚湾国土准字（1994）2560号建设用地许可证、建设用地规划许可证、红线图、大亚湾国土准字（1994）2559号建设用地许可证、建设用地规划许可证、红线图、惠湾委纪（2010）3号《会议纪要》、惠湾规建资函（2010）721号《关于马凤兰、叶冬梅用地红线调整函》、马凤兰、叶冬梅用地调整位置图、惠湾国土资函（2010）781号《关于马凤兰、叶冬梅用地红线调整的复函》、惠湾国土资函（2016）1597《关于马凤兰和叶冬梅二宗用地出让情况的复函》、原告银行流水帐等证据佐证在卷。
本院认为：本案的争议焦点是：(一)原告康达公司与被告惠房公司签订的三份合同的效力问题。(二)被告人李二毛与惠房公司关系问题。(三)原告支付了150万元购地款，应由谁承担返还责任问题。(四)大亚湾国土分局是否属于适格第三人的问题。
(一)关于合同效力问题
原告康达公司与被告人李二毛代表被告惠房公司签订的三份《惠房新村小区土地联合开发合同》，主要内容是关于被告惠房公司转让惠房新村的地块给原告使用，并且约定了相应的转让价款及支付方式，却未约定双方的合资、合作建设的利润、风险承担问题。因此，该三份合同不符合合资、合作开发房地产合同的实质要件，是名为合作实为建设用地使用权的转让合同。其中涉及编号6-1和7-1号地，被告惠房公司没有取得土地使用权证，又是村回拨地(村集体所有土地)，虽然已经政府相关部门批准将《建设用地规划许可证》和《建设用地许可证》办理到了第三人马凤兰和叶冬梅名下，但一直未依法办理土地出让手续，未取得国有土地使用权证，因此，应当认定该份合同无效。同理，另外两份合同项下的9-5、10-5、11-5、12-5号地，也属于村回拨地，未办理土地出让手续，被告惠房公司也未取得土地使用权证，因此，该两份土地使用权转让合同无效。无效合同自始无效，不存在合同解除问题，故原告要求解除以上三份合同，没有法律依据，不予支持。
(二)被告惠房公司与被告李二毛的关系问题
被告惠房公司自认涉案土地是被告李二毛等人挂靠其公司对外进行转让，被告李二毛也承认其对涉案土地拥有股份，并以被告惠房公司的名义对外开发经营，因此可以认定被告惠房公司与李二毛之间系挂靠关系。被告惠房公司陈述挂靠者还有黄跃平、张建亚、曾龙高三人，但其一直未向法庭提供挂靠合同及黄跃平、张建亚、曾龙高的身份证明等相关证据，故无法确认其与黄跃平、张建亚、曾龙高三人之间存在挂靠关系，也无法确认黄跃平、张建亚、曾龙高三人的真实身份，因此，无法追加黄跃平、张建亚、曾龙高为共同被告。
(三)原告支付的购地款返还问题
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告李二毛代表被告惠房公司与原告康达公司签订的三份《惠房新村小区土地联合开发合同》无效，因该三份合同取得的财产依法应当返还给对方。原告支付150万元购地款的收款收据盖有“大亚湾惠房开发公司惠房新村财务专用章”和惠房公司会计杨芬芝的签名，虽然被告惠房公司否认该财务专用章是公司印章及否认杨芬芝是其公司员工，但本院曾限令其在七日内向法庭提供其公司当时的员工名册，而惠房公司拒绝提供，应作出不利于其的事实认定，即可认定杨芬芝是其公司员工。因此，原告康达公司支付了150万元购地款的事实应予认定，至于其中有147万元转入了案外人黄跃平的账户，这属于惠房公司内部管理问题，不能以此否定原告康达公司向被告惠房公司支付了购地款150万元的事实。原告请求判令被告李二毛和被告惠房公司返还购地款150万元及利息，于法有据，应予支持。但签订该三份无效合同时，原告康达公司和被告人李二毛、惠房公司明知所转让的土地属于村回拨地，且未取得国有土地使用权证，仍然协商转让，双方均有过错，因此，原告所主张的利息各自应承担一半，即按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的50%计算，直至还清款项之日止。被告李二毛是挂靠人，对该款应直接承担清偿责任。被告惠房公司是被挂靠人，疏于对挂靠人的管理监督，对该款应承担连带责任。
原告未与被告沙井村民小组、陈屋村民小组、何屋村民小组签订合同，三村民小组亦未收到原告支付的购地款，原告主张三村民小组对上述款项承担连带责任，没有事实和法律依据，不予支持。
(四)大亚湾区国土分局是否属于适格第三人的问题
惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局(简称大亚湾区国土分局)与原告起诉的标的没有独立的请求权，且本案的处理结果与其也没有法律上的利害关系，因此，原告康达公司列大亚湾区国土分局为本案第三人没有法律依据，大亚湾区国土分局不应列为本案第三人。
综上，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)及(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释［2005］5号)第十一条之规定，判决如下：
一、确认原告康达公司与被告惠房公司签订的转让6-1、7-1、9-5、10-5、11-5、12-5号地的《惠房新村小区土地联合开发合同》无效。
二、被告李二毛在本判决生效后10日内向原告康达公司返还购地款人民币150万元及支付利息（147万元和3万元的利息分别从1993年6月12日、1993年6月15日起按照中国人民银行同期贷款利率的50%计算，计至还清款项之日止）；被告惠房公司对上述款项承担连带责任。
三、驳回原告康达公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18300元、保全费5000元，由被告李二毛和惠房公司共同负担案件受理费15000元、保全费5000元，原告康达公司负担案件受理费3300元。原告已向本院预交受理费18300元和保全费5000元，减除原告应负担案件受理费3300元，余款20000元由被告李二毛和惠房公司在本判决生效之日起10日内共同径付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 卓建新
审 判 员 房耀庆
人民陪审员 张 帆
二〇一六年十二月九日
书 记 员 李 健
