根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”被告未提供证据证明其已取得出让土地使用权证书，庭审时，第三人光宇兆工业品（惠州）有限公司确认该地块仍登记在其名下，第三人叶志华表示由于政策原因，涉案地块无法分块办证，无法确权给原告，合同无法继续履行。因此，原被告双方在2013年11月19日签订的《土地使用权转让合同》应确定为无效合同。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2018）粤1303民初1726号
原告：吴小勇，男，汉族，1975年6月20日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，
诉讼代理人：刘飞，系广东XX律师事务所律师。
诉讼代理人：石佩灵，系广东XX律师事务所律师。
被告：惠州市迅扬电子有限公司，住所：惠州市惠阳区秋长茶园将军路地段（办公楼）。
法定代表人：陈剑峰。
第三人：光宇兆工业品（惠州）有限公司，住所：惠州市惠阳区秋长街道办事处茶园村顺居小组。
法定代表人：朱光瑞。
诉讼代理人：朱立勋，男，1955年10月25日出生，系该公司董事。
诉讼代理人：郭汉湖，男，1956年10月20日出生，系该公司董事。
第三人：叶志华，男，汉族，1979年4月28日出生，身份证住址：广东省惠州市惠阳区，
原告吴小勇诉被告惠州市迅扬电子有限公司、第三人光宇兆工业品（惠州）有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理后，原告于2018年5月28日提交《追加第三人申请书》申请追加叶志华为第三人参加诉讼，本案依法组成合议庭于2018年7月23日公开开庭进行了审理。原告吴小勇的诉讼代理人刘飞，第三人光宇兆工业品（惠州）有限公司诉讼代理人朱立勋、郭汉湖以及第三人叶志华到庭参加诉讼。被告惠州市迅扬电子有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴小勇诉称：2013年11月19日，原告与被告签订《土地使用权转让合同》，约定被告于2013年10月28日在第三人处购买的29231平方米的土地，转让其中11231平方米给原告，双方约定的转让价款为人民币5840120元，付款方式为：本协议签订当日支付定金100万元，被告受到此款后同意原告派驻施工人员及机械进场先施工，交定金后20天内再付款200万元，剩余的款项待被告办妥一切证件（国土使用权证，建设用地规划许可证等）3个月内付清余款。《土地使用权转让合同》签订后，原告分三笔向被告制定的账户支付了购地款人民币300万元（含定金人民币100万元），被告在2014年6月7日向原告出具了收据。但直至今日被告均没有从第三人处取得土地使用权，由于被告自身原因导致原告至今都无法取得购买的涉案土地使用权。根据《土地使用权转让合同》第七条第2款约定，原告有权要求被告承担相应违约责任。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。诉讼请求：一、请求判令被告向原告返还购地款人民币3000000元及利息（利率按银行同期贷款利率计算，从2014年6月7日开始起算，直至还清该款项之日止，暂计至2018年5月6日的利息为人民币3000000元×4.75%12×47=558125元）。二、请求判令被告向原告承担违约金人民币1000000元。三、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费。
原告吴小勇为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据证明：
1、土地使用权转让合同，证明被告将其在第三人处购买的29231平方米土地使用权，转让其中的29231平方米给原告，双方约定了购地款及相应违约责任；
2、收据，证明原告已分三笔支付了300万元前期购地款（含定金100万元）；
3、被告工商变更信息，证明被告于2015年8月11日发生了股权变更，新变更的股东拒不承认此前股东叶志华的相关经营行为；
4、开庭公告，证明被告将第三人处购买的土地转让给原告与惠州市惠阳区凯旋机动车驾驶员培训有限公司后，因被告的原因导致发生诉讼；
5、转账凭证及划款委托书，证明原告已经按照被告时任法定代表人叶志华的委托，将合计人民币300万元的购地款，支付至叶志华指定的账户；
6（当庭提交）、转账申明，证明原告已按合同约定支付了300万款项给被告。
被告惠州市迅扬电子有限公司未作出答辩，被告惠州市迅扬电子有限公司未向本院提交证据。
第三人光宇兆工业品（惠州）有限公司答辩称：第三人光宇兆工业品（惠州）有限公司对原告与被告之间的交易不知情，该交易与其无关。
第三人光宇兆工业品（惠州）有限公司未提供相关证据。
第三人叶志华答辩称：第三人叶志华是涉案土地的原股东，当时被告把涉案土地卖给了原告，由于后面一些原因导致没有过户土地给原告，原告与被告之间的这一交易属实。
第三人叶志华未提供相关证据。
被告惠州市迅扬电子有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的举证和质证的权利。
第三人光宇兆工业品（惠州）有限公司对原告方提交的证据不发表意见。
第三人叶志华对原告方提交的证据发表以下意见：对证据1-6均予以认可。对证据6中转账100万作以下说明：在原、被告涉案合同的履行过程中，第三人叶志华当时是作为被告的法定代表人，在交易过程中，由于公账转私账难操作，为了方便，所以被告要求原告将100万转到惠州市汇易科业贸易有限公司的账户上，再由第三人叶志华将钱从惠州市汇易科业贸易有限公司提现到叶志华个人的账户上，再将款项支付给光宇兆有限公司。
经过审查，对原告提交的证据，本院作如下认定：证据1有原被告的盖章确认，对证据1予以采信。证据2有被告盖章确认，对证据2予以采信。对证据3予以采信。对证据4的真实性予以采信。证据5中转账凭证由有关银行盖章确认、划款委托书有叶志华签名、捺印，庭审时第三人对该证据予以认可，故对证据5予以采信。证据6转账申明有深圳市旭丰达纸业有限公司盖章确认，结合证据5中的转账凭证，确实有该笔转账，故对证据6予以采信。
本院经审理查明，2013年11月19日，原告吴小勇与被告惠州市迅扬电子有限公司签订《土地使用权转让合同》，甲方为惠州市迅扬电子有限公司，乙方为吴小勇。双方约定如下内容：“一、甲方转让位于惠州市惠阳区××茶园地××一块占地面积为29231平方米的工业用地中11231平方米给乙方；二、转让价款为人民币5840120元；三、付款方式为：本协议签订当日支付定金100万元人民币，甲方收到此款后同意乙方派驻施工人员及机械进场先行施工，交定金后20天内再付200万元给甲方，剩余的款项待甲方办妥一切证件（国土使用证，建设用地规划许可证等）3个月内付清余款。四、甲方的违约责任：1、在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，视甲方构成根本性违约。甲方应双倍返还乙方定金及乙方先行施工产生的所有费用，退还已收乙方的转让款并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。2、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权出现权利或其它甲方的原因，致使本不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。3、甲方延迟履行本协议的规定义务达到根本性违约，应按乙方已付转让款及乙方先行施工产生的所有费用每日万分之二向乙方支付违约金。”合同签订后，叶志华于2013年11月19日出具划款委托书，委托原告将购地款1000000元人民币划入惠州市汇易科业贸易有限公司的账号80×××76中，原告于2013年11月20日通过深圳市旭丰达纸业有限公司账户80×××24汇款1000000元至惠州市汇易科业贸易有限公司80×××76账户中。2014年1月2日，原告汇款1000000元至叶志华62×××48账户中。2014年1月28日，叶志华出具划款委托书，委托原告将购地款1000000元划入李冬林的账号62×××12中，原告于2014年1月29日与2014年3月3日分两次合计汇款1000000元至李冬林62×××12账户中。2014年6月7日被告出具300万元购地款收据给原告。
根据工商登记信息显示，第三人叶志华原为被告惠州市迅扬电子有限公司的法定代表人，2015年8月11日，被告惠州市迅扬电子有限公司的法定代表人变更为陈剑峰。
另查明，涉案的位于惠州市惠阳区××茶园地××一块占地面积为29231平方米的工业用地的权属人为光宇兆工业品（惠州）有限公司。
原告在诉讼过程中申请财产保全，本院于2018年6月20日作出（2018）粤1303民初1726号《民事裁定书》，裁定如下：查封被告惠州市迅扬电子有限公司名下下列不动产产权：1、坐落于惠州市××××茶园村将军路地段（5号厂房），产权证书：粤（2017）惠州市不动产权第3046624号；2、坐落于惠州市××××茶园村将军路地段（1号厂房），产权证书：粤（2017）惠州市不动产权第3046616号；3、坐落于惠州市××××茶园村将军路地段（宿舍），产权证书：粤（2017）惠州市不动产权第3046621号；4、坐落于惠州市××××茶园村将军路地段（地下室），产权证书：粤（2017）惠州市不动产权第303032533号；5、坐落于惠州市××××茶园村将军路地段（3号厂房），产权证书：粤（2017）惠州市不动产权第3032510号，查封价值在4000000元范围内，查封期限为三年。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。本案中，原告吴小勇与被告惠州市迅扬电子有限公司签订《土地使用权转让合同》时，被告惠州市迅扬电子有限公司尚未取得涉案地块即位于惠州市惠阳区××茶园地××一块占地面积为29231平方米的工业用地的使用权，不是该地块的使用权人，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，因此，原被告双方签订的《土地使用权转让合同》属于效力待定的合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”被告未提供证据证明其已取得出让土地使用权证书，庭审时，第三人光宇兆工业品（惠州）有限公司确认该地块仍登记在其名下，第三人叶志华表示由于政策原因，涉案地块无法分块办证，无法确权给原告，合同无法继续履行。因此，原被告双方在2013年11月19日签订的《土地使用权转让合同》应确定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同签订后，原告吴小勇按照被告时任法定代表人叶志华的要求，分别向叶志华、惠州市汇易科业贸易有限公司以及李冬林各转账1000000元，共计转账3000000元给被告，被告亦在2014年6月7日出具《收据》确认收到原告3000000元的购地款。因此，原告要求被告惠州市迅扬电子有限公司返还收取的购地款3000000元及利息（从2014年6月7日开始，按银行同期贷款利率计算）的请求有事实和法律依据，本院予以支持。另外，在签订协议时原告明知被告未办妥一切证件，涉案的土地权属不完全属于被告，仍然与被告签订《土地使用权转让合同》，原、被告双方都有过错，应当各自承担相应的责任，因此，原告要求被告惠州市迅扬电子有限公司承担违约金1000000元的诉求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告惠州市迅扬电子有限公司在本判决生效之日起十五日内返还原告吴小勇购地款人民币3000000元及利息（利率按银行同期贷款利率，从2014年6月7日开始起算，直至还清该款项之日止）；
二、驳回原告吴小勇其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费43265元，由原告吴小勇负担9492元，由被告惠州市迅扬电子有限公司负担33773元。保全费5000元由被告惠州市迅扬电子有限公司负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 黄志锋
审判员 黎海燕
人民陪审员 朱健雄
二〇一八年八月二日
书记员 姬鹏媛
