大亚湾物业管理纠纷律师： 物业管理公司与业主签订的《华浩海悦湾二期前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。协议中约定被告缴纳物业管理费的时间为：从开发商通知业主入伙之日起开始缴纳，物业管理公司未向法庭提供相关入伙通知证明，但业主已在2016年11月9日预交了物业费用500元，并同意物业费从2016年12月1日起缴交。故大亚湾法院认定业主开始缴纳物业费的起始时间为2016年12月1日。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2018）粤1391民初1662号
原告：惠州市华浩物业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾西区石化大道西40号观山悦花园。
法定代表人：谢迪亚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡楚琪，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王博伦，该公司工作人员。
被告:罗香兰，女，汉族，1975年9月19日出生，住广东省东源县。
原告惠州市华浩物业管理有限公司诉被告罗香兰物业服务合同纠纷一案，本院2018年5月31日立案受理后，依法由审判员薛银标适用简易程序，于2018年6月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人胡楚琪到庭参加诉讼，被告罗香兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告惠州市华浩物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付2017年3月1日至2017年12月31日物业管理费1713.66元；2.被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2017年12月31日应支付滞纳金为694.03元，合计2407.69元；3.被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：被告系原告所管理的华浩海悦湾的业主，被告于2015年3月24日与开发商惠州市华浩开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得海悦湾第XX栋XX单元XX房，建筑面积92.63㎡。业主罗香兰与原告于2015年3月24日签订《华浩海悦湾二期前期物业管理委托协议》，全面委托原告即惠州市华浩物业管理有限公司对其所有的房屋进行物业管理，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告自入伙之日起按建筑面积1.85元／㎡（物业管理费1.35元㎡+公摊水电费0.5元／㎡）的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付违约金，期间，被告于2016年11月9日曾预缴物业管理费500元。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2017年3月1日至2017年12月31日，被告共欠物业费1713.66元，违约金694.03元违约金计算公式：违约金S=KN×0.003×T，即违约金S=月管理费171.37×欠费月数10×0.003（系数）×欠费总天数[101]2*30），原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为己严重违反了双方签署的《华浩海悦湾二期前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。
被告罗香兰未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2015年3月24日，被告罗香兰购买案外人惠州市华浩房地产开发有限公司开发的位于惠州大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾XX栋XX单元XX号房（住宅），建筑面积92.63平方米,约定在2016年12月31日前交付使用。之后被告罗香兰与原告惠州市华浩物业管理有限公司签订一份《华浩海悦湾二期前期物业管理服务协议》，约定：被告委托原告对其物业进行管理，物业管理服务费用（不包括公共水电费、房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）高层住宅按建筑面积每月每平方米1.35元收取，从开发商通知业主入伙之日起，开始向原告缴纳管理费。每月物业费在当月10日前缴纳，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按拖欠金额3‰天交纳违约金。2016年11月9日，被告向原告预交了从2016年12月1日起的物业管理费500元。
另查明，涉案房产于2015年6月5日办理预告登记，至2018年6月22日预告登记权利人为被告罗香兰。
本院认为，原告与被告签订的《华浩海悦湾二期前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。协议中约定被告缴纳物业管理费的时间为：从开发商通知业主入伙之日起开始缴纳，原告未向法庭提供相关入伙通知证明，但被告已在2016年11月9日预交了物业费用500元，并同意物业费从2016年12月1日起缴交，每月物业费为1.35元平方米×92.63平方米=125元，抵扣被告已预交的500元物业费，逾期缴纳物业费时间应从2017年4月1日起，原告主张从2017年3月1日的物业费，不予支持。因此，被告应支付2017年4月1日至2017年12月31日的物业费125元月×9个月=1125元。原告请求支付公摊水电费，未提供相关证据证明，不予支持。
关于逾期付款违约金问题。双方虽然约定从逾期之日起按拖欠金额3‰天交纳违约金，但该约定的违约金过高，参照民间借贷利息计付合理保护区间，并结合本院类似案件裁判标准，酌定每月违约金从该11日起以125元为基数，每日万分之五计付至还清款项为止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，缺席判决如下：
一、被告罗香兰自本判决生效之日起十日内向原告惠州市华浩物业管理有限公司支付2017年4月至2017年12月的物业服务费1125元及违约金（每月所欠管理费的违约金从该月11日起，以125元为基数按每日万分之五的标准付至还清款项为止）；
二、驳回原告惠州市华浩物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告罗香兰负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。
本判决为终审判决。
审判员 薛银标
二〇一八年七月九日
书记员 李熠
