在大亚湾法院审理的两起物业服务合同纠纷中【 （2016）粤1391民初1101号 、 （2016）粤1391民初2315号 】我们可以看出，在物业公司履行了自己物业管理服务的义务，作为业主，在入伙之后，不管是否居住在此处物业，均应向物业公司缴纳物业管理费，大亚湾法院用判例向提醒各位业主：缴纳物业费是业主应有之义！
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2016）粤1391民初1101号
原告：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市天河区中山大道105号华景新城华门阁二楼。
法定代表人：练均华。
委托代理人：廖远军，该公司职员。
委托代理人：徐文欢，该公司职员。
被告：房坚文，女，汉族，1966年7月28日出生，住广东省深圳市南山区.
原告广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景公司”）诉被告房坚文物业服务合同纠纷一案，本院2016年4月5日立案受理后，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员罗亚鵃、曾日华组成合议庭，于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖远军、徐文欢到庭参加诉讼，被告房坚文经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康景公司诉称：2010年10月30日，被告因购买位于惠州市××西区龙××路××东岸花园××房，同原告签定了一份《前期物业管理服务协议》，约定：一、原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；二、被告自向开发商收楼之日起依时缴纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述服务协议上签名确认。2010年11月30日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2014年6月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2015年12月止共拖欠原告物业费13596.8元。原告多次催要，被告均拒不缴纳。被告的行为已经违反了双方签订的服务协议。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即支付拖欠的物业管理费用13596.8元及违约金，违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额的0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计算至起诉之日；二、本案的诉讼费用由被告承担。
原告向法院提交了物业管理企业资质证书、《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》、《收楼表格》、催费通知书、客户账户明细等主要证据，拟证明其诉称的事实。
被告房坚文未到庭，也未向法庭提交书面答辩状及证据。
经审理查明：原告康景公司登记成立于1999年8月11日，经营范围包括物业管理，并领取了物业管理企业一级资质证书。2014年2月20日，原告与案外人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》一份，该委托合同约定原告为位于惠州市××区西区××田路××东岸北区××期物业的物业服务公司。被告房坚文购买了大亚湾西区龙海二路珠江东岸花园154栋6号房，建筑面积为265.29平方米，并于2010年11月30日办理了收楼手续。此后，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《前期物业管理服务协议书》一份，该协议约定：一、维护管理范围，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；二、物业管理服务内容，共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、其他共用部位等；共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等；环境卫生是指共用绿地、花木、建筑小品等的养护物业管理，公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运，小区内沟、井及化粪池清理、生活水池的清洁消毒，公共场所灭虫、灭鼠；保安24小时全天候安全监控与巡逻，等等；三、物业管理服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米收取人民币2.8元，收楼时预售三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次；四、专项维修资金的管理与使用，根据惠州市《关于加强市区住房专项维修资金管理的通知》规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金,由购房者按照购房款的2%的比例交缴维修资金。专项维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨；五、违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%缴纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用，合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
根据原、被告双方的约定，被告应按月向原告支付物业管理费742.8元，但被告自2014年6月份开始，未再向原告交纳物业服务费，至2015年12月份止，被告共拖欠原告物业服务费13596.8元。
另查，原告于2015年6月6日通过单号为1901117523549的韵达快递向被告寄送法律函，要求被告在签收该法律函后的五天内交清拖欠的物业管理费9140元、公摊水电费460.1元及垫付的水电费101.13元，合计9701.23元，否则原告还将向被告追索违约金。被告已于2015年6月6日签收。
本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告已在2016年10月20日的《人民法院报》刊登。
以上事实，有原告的庭审陈述，原告提交的物业管理企业资质证书、《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》、《收楼表格》、催费通知书、客户账户明细等证据，经庭审核实，足以认定。
本院认为，原告康景公司具备物业管理的资质，并与案外人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司签订了物业管理委托合同，是被告房产所在的位于惠州市××区西区××田路××东岸北区××期物业的合法物业管理人，其和被告房坚文签订的前期物业服务协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
按照原、被告签订的前期物业管理服务协议的约定，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，其中房屋共用部分包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层、地下室、水池、集水井等承担维修、养护和管理。本案中，根据原告提交的证据，能证明原告作为物业服务管理公司，对被告所居住的小区履行了物业管理服务的义务，被告未能举证证明其在2014年6月至2015年12月期间向原告缴纳过物业管理费，故被告应向原告补缴拖欠的物业费13596.8元及逾期付款的违约金。关于逾期付款的违约金的计算标准问题，按照原、被告签订的前期物业管理服务协议的约定，原告每两个月向被告收取物业费，逾期违约金从第三个月的1号每日按应缴总额的0.1%的标准收取，从发生之日起计至实际付清之日止，原告愿意将协议约定的违约金暂计至起诉之日。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
被告房坚文自本判决生效之日起10日内向原告广东康景物业服务有限公司支付拖欠的2014年6月至2015年12月的物业服务费13596.8元，并自2014年8月1日起每日按应缴总额的0.1%的标准支付该款的违约金至起诉之日止。
案件受理费140元，公告费300元，合计440元，由被告房坚文负担，原告预交由被告负担的140元不予退还，由被告自判决生效后径付给原告440元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 曾日华
审判员 罗亚鵃
二〇一七年二月二十一日
书记员 陈露
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2016）粤1391民初2315号
原告：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市天河区中山大道。
法定代表人：谈国勇。
委托代理人：王帅、徐文欢,系该公司工作人员。
被告：戚某，男，汉族，1964年出生，住惠州市大亚湾西区。
原告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）诉被告戚某物业服务合同纠纷一案，本院2016年9月28日立案受理后，依法组成合议庭于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告康景物业公司委托代理人王帅、徐文欢到庭参加诉讼，被告戚某经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告因购买位于广东省××市××西区龙××路××东岸花园××号，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2012011年9月18日4年4月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2015年6月止共拖欠原告物业管理费19758.9元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1.被告支付拖欠的管理费19758.9元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至2015年12月份19.7元），共计19778.6元给原告；2.本案的诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提供了物业管理企业资质证书、物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、收楼表格、紧急联系资料、催费证明、欠费明细等证据，用以证实其诉称的事实。
被告未答辩及提供证据。
经审理查明：原告康景物业公司是具有一级资质等级的物业管理企业。被告购买案外人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司开发的位于惠州市××区西区××田路段东岸花园××号商品房，该房建筑面积为336.02平方米，被告办理涉案房屋的入伙手续，其作为乙方与原告康景物业公司作为甲方签订一份《前期物业管理服务协议》，主要约定：1.原告康景物业公司为被告肖辽生上述房屋提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效之日止；2.第四条约定，乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计，2011年9月18日住宅按建筑面积每月每平方2.8元计算，交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次；3.第十条约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金或终止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。协议还就其它内容进行了约定，被告2011年9月18日办理了涉案房屋的交付手续，并签署一份《收楼表格》。被告收楼后从2014年4月起一直没有向原告康景物业公司缴纳物业管理费。原告认为，被告未按约定缴纳管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，为此，原告遂向本院起诉，主张上述诉讼权利。
本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告刊登于2017年6月6日的《人民法院报》G53版面。
以上事实，根据原告提供的物业管理企业资质证书、物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、收楼表格、紧急联系资料、催费证明、欠费明细及当事人陈述等证据在卷佐证，经庭审核实，予以认定。
本院认为：本案的争议焦点有：1、物业服务合同是否有效？2、违约责任的认定。
(一)关于物业服务合同是否有效的认定，原告康景物业公司与被告签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。
(二)关于违约责任的认定，原告康景物业公司提供了约定的物业服务，尽了义务，被告应按约履行付费的义务。被告办理涉案房屋交楼手续后开始使用涉案楼房，但物业管理费一直没有支付，存在逾期交纳物业管理费的违约行为，为此，原告康景物业公司要求被告支付2014年4月份至2015年12月份的物业管理费及逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同的约定，没有违反法律规定，本院予以支持。
关于物业管理费问题。合同约定，物业管理费按照被告的房屋建筑面积每平方2.8元的标准计算，即被告每月应缴纳的物业管理费为940.9元（2.8×336.02）。因此，被告应向原告支付2014年4月至2015年12月共计21个月的物业管理费共计19758.9元（940.9元×14），原告的主张，本院予以支持。
关于违约金计算问题。本案中被告逾期缴纳物业管理费给原告造成的损失主要是银行存、贷款的利息损失，合同约定从逾期之日起按每日百分之一交纳违约金,原告主动调整为按应缴总额0.1%的标准收取19.7元,没有违反法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百四十四条之规定，判决如下：
被告戚某在本判决生效后5日内向原告广东康景物业服务有限公司支付物业管理费19758.9元及违约金19.7元共19778.6元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费294元，公告由费600元，由被告戚某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 罗亚鸼
审判员 曾日华
审判员 薛银标
二〇一七年九月二十二日
书记员 李博
