惠阳房地产律师在分析买卖共有房屋案例时了解到惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初4151号民事判决，根据城市房地产管理法第三十八条第(四)项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。在前述案例中，王润与朱建军通过华润爱家公司签订《房地产买卖合同》时，均知道涉案房屋的卖方是朱建军和朱振录的情况下与朱建军一人签订合同并支付定金4万元。王润与朱建军达成合意后，向朱振录发出要约，而朱振录并未对该合同进行承诺，亦未在《房地产买卖合同》签名或按指模，朱振录与王润、朱建军未达成房屋买卖合意，故王润与朱建军签订的《房地产买卖合同》不成立，收取的定金应予以退还。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2016）粤1303民初4151号
原告：王润，男，1979年4月30日出生，汉族，住址：安徽省淮南市大通区，
委托诉讼代理人：何敏，广东XX律师事务所律师。
被告：朱建军，男，1981年8月1日出生，汉族，住址：辽宁省锦州市凌河区，
第三人：惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司中铭分公司，住所地：惠阳区淡水市政广场东路中铭豪园2栋1楼3号铺。
负责人：罗秋容。
委托诉讼代理人：王栋，系惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司中铭分公司经理。
第三人：朱振录，男，汉族，1958年5月9日出生，住址：辽宁省锦州市凌河区，
原告王润诉被告朱建军、第三人惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司中铭分公司（以下简称华润爱家公司）、第三人朱振录房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年12月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何敏、被告朱建军、第三人华润爱家公司的委托诉讼代理人王栋到庭参加诉讼，庭审中本院依法追加朱振录为本案第三人参与诉讼并已到庭。本案现已审理终结。
王润向本院提出诉讼请求：1.解除王润与朱建军签订的《房地产买卖合同》；2.朱建军返还王润购房定金40000元；3.朱建军支付王润违约金120000元；4.本案诉讼费、担保费、保全费由朱建军承担。事实和理由：王润与朱建军通过第三人华润爱家公司居间介绍房屋买卖，双方于2015年12月7日签订《房地产买卖合同》，由王润购买朱建军所有的位于惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园4幢B单元10层03号房产一套，合同约定，交易房产总金额490000元，房屋建筑面积87.49平方米；购房定金4万元，2016年6月1日前办理房地产过户手续，过户当天一次性支付剩余房款45万元，双方还约定如卖方违约，则卖方应向买方承担12万元违约金，以弥补买方损失。合同签订当天，王润支付了定金4万元给朱建军，王润已履行合同义务，而朱建军却未按约定办理房地产过户手续，经王润多次催促，朱建军仍拒绝履行办理过户手续的义务，且朱建军现已将交易房产转让予他人，属于违约，为维护王润的合法权益，诉至法院。
王润为其诉请向本院提交以下证据：
1、王润的身份证，证明其原告的主体资格；
2、朱建军的身份证，证明朱建军的被告主体资格；
3、工商信息登记查询《营业执照》复印件，证明华润爱家公司的第三人主体资格；
4、房地产买卖合同，证明王润与朱建军2015年12月7日签订房屋买卖合同的事实；
5、收款收据，证明王润已向朱建军支付定金40000元；
6、快递单、《催促履行通知函》，证明王润多次催促朱建军履行约定办理过户手续的事实和朱建军拒收催促函、恶意违约的事实。
朱建军辩称：涉案房产是朱建军与其父亲朱振录一起购买的。朱建军因经营不当欠下债务，为了还债于2016年12月7日与王润签订了《房地产买卖合同》。签订合同时王润意识到朱建军一人签字不符合法定程序，但为牟利同意与朱建军尽快签订，之后再由朱建军说服朱振录签字。在签订合同时，朱建军确实没有认识到自己的行为是侵权违法，但王润是业内人士。而后来朱振录得知真相后，从老家赶过来弥补过失，朱建军与朱振录于2016年3月6日去退还王润的定金被拒绝，2016年4月21日又去退还王润签订合同定金，被王润拒绝。
朱建军为其辩称向本院提交了以下证据：
《商品房买卖合同》，合同编号：惠阳（2012）00000397，证明涉案房产是朱建军与朱振录于2012年2月14日共同购买，总价449130元，采取银行按揭方式付款。
第三人华润爱家公司庭审时称，买家王润与卖家朱建军于2015年12月7日签订了买卖合同，当天支付了4万元定金，该合同要求于2016年2月21日前办理过户，卖家不过来履行合同。
第三人朱振录述称，本案王润和朱建军双方侵犯朱振录房产权。朱振录于2016年3月6日到深圳朱建军处才知道王润和朱建军之间签订了涉案的房屋买卖合同，看了合同后，朱振录不同意并曾于2016年3月16日和2016年4月21日到中介去找王润提出退还40000元定金，王润不同意。
朱振录为其述称向本院提交的证据与朱建军提交的证据相同。
在本院庭审质证时，各方当事人对对方围绕诉讼请求提交的证据均予以认可，能够证明本案事实，本院已予采信。
本院经审理认定事实如下：2015年12月7日，王润与朱建军通过华润爱家公司签订《房地产买卖合同》，载明卖方为朱建军和朱振录，买方为王润，经纪方为华润爱家公司。合同约定，卖方同意将位于惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园4幢B单元10层03号房转让给买方，转让价格为49万元，购房定金4万元，买方于签订合同当天支付。朱建军在卖方（签章）处签名并按指模确认，华润爱家公司在经纪方（签章处）盖章确认，王润在买方（签章）处签名并按指模确认。签订合同当天，王润向朱建军以现金方式支付定金4万元。
另查，朱建军与其父亲朱振录于2012年2月14日与惠州宏福置业有限公司签订合同编号为惠阳（2012）00000397《商品房买卖合同》，约定由朱建军和朱振录购买位于惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园4幢B单元10层03号的预售商品房。王润与朱建军通过华润爱家公司签订《房地产买卖合同》时均看过朱建军与朱振录的《商品房买卖合同》。
再查，朱振录于2016年3月6日才看到《房地产买卖合同》，不同意该合同，愿意代朱建军向王润退还4万元定金。涉案房产已在诉讼前转让第三方。
本院认为，本案的争议焦点为王润、朱建军所签的《房地产买卖合同》是否成立，涉案房屋买卖双方是否达成合意。本案中，王润与朱建军通过华润爱家公司签订《房地产买卖合同》时，均知道涉案房屋的卖方是朱建军和朱振录的情况下与朱建军一人签订合同并支付定金4万元。王润与朱建军达成合意后，向朱振录发出要约，而朱振录并未对该合同进行承诺，亦未在《房地产买卖合同》签名或按指模，朱振录与王润、朱建军未达成房屋买卖合意，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”和第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，涉案合同未成立。因合同尚未成立，朱建军收取王润4万元定金，应予以退还，并应支付自2015年12月7日起至起诉之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。对王润提起的1、3项诉讼请求，缺乏合同依据，应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：
一、被告朱建军于本判决生效之日起三日内返还原告王润40000元及利息（利息计算方式：自2015年12月7日至2016年12月2日止按中国人民银行同期同类贷款利率以40000万元为本金计算）
二、驳回原告王润其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3502元，减半收取为1751元由原告王润负担1000元，被告朱建军负担751元（原告王润已预交1751元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 胡卓贤
二〇一七年三月二日
书记员 黄靖雅
