被告于洋在该小区尚未发出入伙通知书之前，便与原告协商，请求提前进场对其所有四季花语雅苑第2幢一单元204号房进行装修。且被告于洋还向原告支付了水电保证金、装修保证金等费用。因此，原、被告双方虽然没有签订《前期物业管理服务协议》，但双方已经形成事实上的物业服务合同关系。原告在涉案小区提供物业管理服务，履行了自己的义务，根据权利义务对等原则，原告有权请求被告支付物业管理费，但支付始算时间应从商品房买卖合同约定的最后交付期限的次月计算，即从2012年6月开始，参照同小区其他住宅户的1.3元/平方米的标准计付至2015年9月30日为：1.3/平方米×96.47平方米×40个月=5016.4元。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2015）惠湾法民一初字第1885号
原告：惠州市平凡物业服务有限公司，住所地：惠州市大亚湾澳头凯旋居名仕阁8D。
法定代表人：吴增灿。
被告：于洋，男，汉族，1969年2月21日出生.
原告惠州市平凡物业服务有限公司诉被告于洋物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，由审判员薛银标担任审判长，与审判员曾日华、徐黎组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人吴增灿到庭参加诉讼，被告于洋经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠州市平凡物业服务有限公司诉称：2011年12月29日，被告在开发商通知收房前与原告协商提前装修，于是向原告支付了2000元装修保证金、300元垃圾清运费、100元公共维护费及300元水电保证金开始对房屋进行装修。其虽然未与原告签订物业协议，但原告认为其交款装修行为已视同认可与原告的物业服务关系。期间，原告多次催其付款未果，后来被告以不接电话或手机关机等方式拒绝与我公司沟通。被告连续39期不支付物业费，其行为已违反了广东省物业服务等条款的约定，严重影响原告的正常经营活动，给原告造成了一定的经济损失，为维护原告的合法权益，根据广东省物业服务等相关条款，请求法院判令：一、被告支付四季花语雅苑2栋一单元204号房截至2015年9月30日的物业服务费及水电费等费用5964元及滞纳金3768元共计9732元；二、被告承担本案诉讼费。
被告于洋未答辩也未提交有关证据。
经审理查明：原告惠州市平凡物业服务有限公司系依法成立的物业服务企业，2010年12月28日，原告与案外人惠州市凯盛房地产开发有限公司签订一份四季花语雅苑物业服务合同，约定由原告为惠州市凯盛房地产开发有限公司开发建设的四季花语雅苑提供物业管理服务。合同第三章约定了服务费用，约定该物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式即物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准如下：多层住宅1.3元/月平方米；商业物业3.0元/月平方米。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。合同第九章约定了该合同期限自2011年1月起至2017年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同终止。经查，该小区的业主委员会未与新的物业管理企业签订物业服务合同。
2011年9月26日，被告于洋与惠州市凯盛房地产开发有限公司签订了签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定由被告购买惠州市凯盛房地产开发有限公司开发的位于惠州市大亚湾区澳头妈庙虎爪村四季花语雅苑第2幢一单元204号房，建筑面积为96.47平方米,用途为住宅，在2012年5月31日前交付使用。
涉案房屋在原告尚未发出入伙通知书之前，被告与原告协商要求对涉案房屋提前进行装修，原告遂将涉案房屋的钥匙交付给被告。被告于2011年12月19日向原告方交纳了水电保证金300元、装修保证金2000元、公共维护费100元、垃圾清运费300元。但被告未与原告签订《前期物业管理服务协议》。
另查，原告与其他业主签订的《前期物业管理服务协议》第五条约定了物业服务费用，根据大亚湾区物价局核准的本物业管理收费标准，住宅按建筑面积每月每平方米1.3元，如该物业被用作办公、经营，须按非住宅标准收取物业管理费。业主应于每月10日前交纳当月的物业管理服务费用。合同第八条约定了违约责任。如业主违反协议，不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，根据物业管理法规，业主应补交从逾期之日起每天千分之三交纳违约金。
被告于洋自对涉案房屋进行装修后，从未向原告交纳物业管理费。原告与被告协商未果，原告遂向本院起诉。
本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告刊登于2015年11月25日《人民法院报》G43版。
以上事实，根据原告提交的四季花语雅苑物业服务合同、相关费用收款收据、物业费及水电费欠费合计表、物业费违约金计算依据及当事人的庭审陈述等证据，经庭审核实、质证，足以认定。
本院认为，被告于洋在该小区尚未发出入伙通知书之前，便与原告协商，请求提前进场对其所有四季花语雅苑第2幢一单元204号房进行装修。且被告于洋还向原告支付了水电保证金、装修保证金等费用。因此，原、被告双方虽然没有签订《前期物业管理服务协议》，但双方已经形成事实上的物业服务合同关系。原告在涉案小区提供物业管理服务，履行了自己的义务，根据权利义务对等原则，原告有权请求被告支付物业管理费，但支付始算时间应从商品房买卖合同约定的最后交付期限的次月计算，即从2012年6月开始，参照同小区其他住宅户的1.3元/平方米的标准计付至2015年9月30日为：1.3/平方米×96.47平方米×40个月=5016.4元。关于逾期违约金的计算问题，因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，被告应当向原告支付违约金，因被告逾期支付物业服务费的违约行为给原告造成的主要是银行利息损失，原告请求被告从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三交纳违约金过分高于原告的实际损失。结合我院的审判实践及同类案件的处理原则，本院依法予以调整为以应交费用为基数每日按万分之五的标准计付违约金，因此，逾期违约金应以125元为基数从当月11日起每日按万分之五计算至实际支付之日止。关于原告主张被告支付水电费的请求，因原告未提供水电费支出的有效证据予以证明，本院不予支持。
综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告于洋在本判决发生法律效力之日起10日内向原告惠州市平凡物业服务有限公司支付2012年6月至2015年9月的物业服务费5016.4元及逾期付款违约金（违约金从2012年6月11日起计付，当月的违约金以125元为基数从当月的11日起每日按万分之五计算至实际支付之日止）；
二、驳回原告惠州市平凡物业服务有限公司其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元及公告费300元，由被告于洋承担，原告已预交的受理费不予退回，由被告在本判决发生法律效力之日起10日内直接向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 曾日华
审判员 徐黎
二〇一六年三月二十一日
书记员 陈露
