大亚湾房地产律师：随着城市化进程的加快，商品房的发展，住宅小区成为“聚群而居”的首选。“建筑物区分所有权”、“ 物业管理公司”“ 物业管理合同”法律概念和现象也应运而生，同时，也出现了各种纠纷。本文中，由大亚湾资深房地产律师邱文峰进行有关物业管理合同纠纷进行分析。
物业管理公司：是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。
物业管理合同：系无名合同之一种，其主要规范的是物业管理关系双方当事人就特定物业的管理事项而合意设定的当事人双方的权利义务关系。物业管理合同的大量出现是中国实行住房改革和房地产业发展的必然产物。物业管理合同的属性进行分析，区分其与民法中的相似制度，并就物业管理合同的法律规制提出自己的看法，以期引起理论界和实务界应有的关注。
案情介绍
2012年1月1日至今，惠州XX县法院速裁庭共受理物业服务合同纠纷案件56件，占速裁庭受理案件的18% ，成为案件上升幅度最大的一类案件深入分析我县物业服务合同纠纷产生的具体成因，准确把握相应的法律规范，才能更好地审理此类案件，达到维护社会稳定，提高市民生活，践行司法为民的宗旨。
一、 物业服务合同纠纷的特点
1、案件数量大幅上升。由于新建住宅小区实行物业管理，物业公司与业主之间难免产生种种矛盾，致使物业纠纷案件呈现逐年增长的趋势。据统计，今年1月至5月就受理33件，成为速裁庭受理数量最多的一类案件。
2、业主为被告居多。在物业纠纷案件中，业主拖欠物业公司物业费是最为常见的一类案件，也是最多的一类案件。吉安县法院在今年所审结的33件案件中，全部为业主拖欠物业公司物业费。这类案件，审理的结果以业主败诉或与物业公司和解居多。
3、涉案标的额虽小，但处理难度较大。因拖欠物业费引发的纠纷，涉案标的额一般都比较小，但由于双方矛盾尖锐，处理难度较大。如已审结的吉安华源物业服务有限公司诉陈文钊等10户业主拖欠物业费纠纷案，每位业主拖欠的物业费大多在1000元以下，虽然业主最终交纳了物业费，但往往也不是心甘情愿的，所以，很难消除积怨与矛盾。
4、案件类型多样化。由初期的简单追索物业费纠纷，发展到与物业相关的多类型案件。既包括物业管理上的纠纷，如收取物业费、公共费用分摊、业主财产丢失引发的财产损失赔偿等，又包括业主管理内部事务纠纷，维修基金的使用管理等，在这其中绝大多数仍为业主拖欠公司物业费纠纷。
5、业主维权困难。在物业纠纷案件中，一些业主之所以拒不交纳物业费，是因为业主对物业公司管理服务不满意，认为物业服务质量差，只管收钱，不服务或服务不到位。许多业主由于在诉讼中会因遭遇举证不能，因而其很难获得法院的支持。
6、存在群体性纠纷隐患。形成具有群体性纠纷的潜在隐患，影响社会和谐稳定。
二、 物业服务合同纠纷的成因
1、物业公司服务不到位，引发业主与物业公司之间的矛盾。物业服务通常包括建筑物及设备维护、环境卫生及秩序安全维护等服务内容，但部分服务内容的缺失导致业主对物业公司产生不满，如房屋质量存在瑕疵，小区车辆停放管理以及保安服务等极易引起争议，业主往往以财产失窃、建筑物的公共设备维护、环保绿化等服务存在瑕疵为由拒交物业管理费。物业公司以已履行有关服务义务为由来进行抗辩。
2、业主委员会职能未得到充分发挥，多数物业公司未成立业主委员会，即便成立了，形同虚设，欠缴物业费的业主，普遍要求成立业主委员会，签订物业服务合同，消除双方之间的信任感。
3、收费与服务水平不适应，导致双方矛盾加剧。许多物业管理公司在保洁工作、维修养护、安全防范等工作上不能到位，而物业管理公司收费并未降低，引起业主的反感，他们以拒交物业管理费的方式表示对物业公司的不满，已形成“管理不善就拒绝缴费，费用不足管理不善”的恶性循环。
4、少数业主维权不理性，不懂法，甚至存在恶意欠费现象。平时不注意收集、保全证据，导致诉讼中举证难，对涉及业主与开发商、业主与物业公司、业主与业主之间的法律关系，业主并不知晓，不知开发商交付房屋存在瑕疵导致渗漏使业主遭受损失，应由开发商承担违约赔偿损失。
5、法律文件、规章制度不健全，物业管理队伍素质低下，一个物业区最主要的法律文件至少应有业主公约、业主管理委员会章程、业主委员会与物业公司的委托合同书、管理公约等，可是大多数物业区都没有上述几个重要法律文件，导致许多事情无章可循，物业管理从业人员并不是相关专业技术人员，缺乏相关能力，引起业主的强烈不满，有少部分业主因此提出抗辩，以物业公司未提供任何服务，欠缴物业管理费。
6、 开发商遗留下的问题。据统计，在我院今年所受理的此类案件中，物业管理纠纷中一部分是开发商遗留下来的问题而引发的，有些开发商在售房期间进行欺骗性宣传，盲目承诺，公共设施建设不合格，结果业主入住后，发现多方面配套不到位，或是原来的承诺没兑现，找不到开发商，便把矛盾对准了物业公司，由此成了“替罪羊”。当然，物业公司也往往是开发商投资成立的。
