位于惠州东南部，在惠阳区、惠东县和深圳龙岗区之间。尤以大亚湾核电站，大亚湾石化项目闻名于世。近年来，以优美的海景、良好的居住环境、实惠的价格，吸引了以深圳客为主的外来人员购房置业于大亚湾。
作为专业的惠阳房地产律师、大亚湾房地产律师，我们担任了众多房地产公司的法律顾问，也接受了大量的有关房屋交易（包括新盘和二手楼）的咨询，同时，也办理了大量有关房屋纠纷的案件。
惠阳房产律师现将有关房屋买卖中比较常见的法律问题进行分关总结，供广大购房者房屋交易中时参考。文章就在分二部分来阐述，即，第一部分为：一手房买卖中常见的法律问题；第二部分为：二手房买卖中常见的法律问题。
第一部分：一手房买卖中常见的法律问题
1.商品房的销售广告和宣传资料中，哪些内容构成商品房买卖合同的内容？收楼后发现与楼盘销售宣传资料不一致时，购房者应该怎么办？
商品房的宣传资料(包括网站，宣传彩页，模型沙盘等)是一种售楼广告。一般情况下,广告被视为要约邀请而不作为合同内容，但是如果广告中的内容明确具体，且该广告中的说明对房屋的价格有重大影响时，则可视为商品房买卖合同的内容。对于这种情况，购房者收楼后发现和销售宣传资料不一致的，可以索赔。因此，大家请收好楼盘的宣传资料。
2.购房定金协议（购房意向金协议）的内容，在何种情形下认定为商品房买卖合同？
早几年，定金协议比较多。就当前而言，房屋买卖过程中，交纳所谓“定金”，存在订购的情况。往往是买卖双方在售楼处签订“订购合同”，买方由此向卖方（或其代理商）支付定金。但到实际签合同时，卖方变卦，提出价格变化的要求。对于这种情况，有关法律规定，如果在订购合同约定很明确，比如对房屋的楼号、房子面积、销售价格、交付时间、付款方式等有明确具体规定的，可视为商品房买卖合同，出卖方不能再随意变更价格。因此，如果你签订定金协议，或订购协议，应对有关内容尽可能予以明确。
3.交房面积误差该要怎样处理？
惠阳一手房的买卖大多是在建时，取得预售证就开始预售。等到房屋竣工并通过相关部门测绘后，实际面积与计划（图纸）面积大多有误差。当合同约定面积和实际面积存在的差异，该要怎样处理？首先，买方在签订合同时应当高度注意该条款，确保自己能够理解并接受该条款，以维护自己的利益。
如果合同没有约定或者约定不明确的，按照住建部及相关部门的规定，按如下方式处理。（请注意误差的临界点3%这个数字）：
(一)面积误差比在3%以内(含3%)时，按照合同约定的价格据实结算，买方不能因此解除合同；
(二)面积误差比超出3%，买方可以因此解除合同，同时，可以因此要求返还已付购房款及支付利息。买方如果同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由卖方承担，所有权归卖方；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方退给买方，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍支付给买方。此条款的选择权为购房者。
4.房地产开发商一房多卖时，要承担怎样的法律责任？
市场上出现过很多一房两卖，甚至一房多卖的情况。购房者在买房时，为了避免这种情况，应当遵守房屋预售备案制度，确保你的商品房买卖合同能够到房管局正式备案。
如果你遇到了这种“一女多嫁”的情形，应冷静下来，甚至请律师介入处理。第一，先到相关部门了解清楚，看看你的商品房买卖合同到底有否备案，如果没有备案，备案又是给谁了。（根据物权法等规定，哪个名字先备案，该房子就归该备案人名下。）同时应当掌握合同签订时间，看你是不是第一个签订的，争取要回房屋。如果你的商品房买卖合同的目的仍不能实现，你有权请求解除合同、要求卖方返还已付购房款及利息、赔偿损失，并且可以请求卖方承担已付房款一倍的赔偿（这就是所谓的双倍返还）。
5.房地产开发商延期交付房屋时，要承担怎样的法律责任？
首先，购房者在签订购买商品房合同时，应当注意延期交付房屋的条款。对延期交房的问题明确的约定，如延期交付多长时间，买方可以退房，并要求支付多少的违约金。但是由于房价的上涨，真正愿意退房的人非常少。基本上是不退房，只要求计付违约金。那么，此时违约金该如何约定呢？通常有两种方式，一种是延期交付的，支付总房价的百分之几的违约金；另一种是按照延期的天数计算，延期越久，违约金越高。我们认为选择第二种约定，更有利于保护买方的利益，同时也督促卖方应当遵守合同，按时交房。
如果没有约定违约金计算标准的，违约金怎么算呢？法律规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
6.开发商延期办证(包括产权证和土地证)需要承担怎样的法律责任？
首先，我们建议对于延期办证的违约责任问题应当在合同中约定明确，同时，和上面延期交付的问题一样，建议延期违约金按照天数计算，这样有利于保护购房者的利益。强调的是，一定要在签约时审查好该条款，不要在签合同时省了心思日后却多了麻烦。
如果合同对办理权属证书的期限即方式都没有约定，但又由于卖方的原因办不出产权证的，买方该怎么去主张赔偿，期限怎么算，金额又怎么算呢？
法律规定，期限按照以下两种方式计算：1.合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日开始计算，算到具备办证条件之日止。2.合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日开始计算，算到具备办证条件之日止。
没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，再根据违约的期限进行计算。
7.双方约定以按揭的方式付款，但由于种种原因，导致银行按揭无法办理，买方又无力一次性付清全款时，合同如何处理？
此问题其实在一手房和二手房买卖中都有发生。特别是近两年，我国宏观调控政策频繁，银根紧缩，对房屋贷款的政策变化相当大。在签订合同时，贷款还能够办理，等你真去办的时候，政策变了，银行的钱又贷不出来了。买方无力一次性支付全部房款，卖方又不可能在没收到钱的情形下交付房子你，导致合同无法继续履行了，应怎么办呢？
其实，现行法律法规已经涉到了这一点，最高院《商品房买卖合同纠纷案件解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息，或者定金返还买受人。”
简言之，如果是政策变化的原因导致不能贷款，最终不买方不能付款的，买房可以请求解除合同，卖方应当退还房款和利息，卖方不能扣钱。同样的道理，购房户委托开发商去办理按揭贷款，确实是政策性原因而不是开发商自身的原因办不出来的，开发商也可以解除合同，除非买方以其他方式付款。
第二部分：二手房交易中经常出现的法律问题
1.夫妻一方卖房，交易时，过户手续的条件未成立，待过户手续条件成立时，夫妻的另一方不同意卖房，认为未经其同意，属无效合同，此时合同是否有效？
在二手房买卖过程中，有些房屋的产权证上只登记了夫妻一方的名字，惠阳律师建议，无论是房产证登记的是一方的名字还是双方的名字，因为你不能真正的确定该房屋到底是不是夫妻的共同财产，为了交易安全，在签订合同时，最好能够让其两夫妻都签字，一方不能到场的，最好能出具对方的委托书或承诺书。
还有一种情形，只有夫妻的一方签了合同，由于各种原因，当时没有或不能及时办理过户。等待过户时，夫妻的另一方站出来说，自己不知道这个事情，是对方自作主张，他的份额可以卖，我的份额不卖。但是房屋是不可分物，因此主张合同无效，要把房屋拿回去。我们的日常知识可知，夫妻一方的确可能有不知情，但房子作为大件商品，夫妻的另一方在相当一段时间后，以不知情为由也显得很牵强。那么二手房买卖合同到底是是否有效呢？房子到底应不应退呢？结合司法实践，惠阳房屋律师认为，该合同应当有效。夫妻的一方签订合同，应当能形成表见代理，当然，也不排除的确不属表见代理的情形，具体要分析个案。
2.由于买卖房屋时，房屋尚不具备过户的条件，等待房屋具备过户条件，房屋价格已经高涨，卖方此时不愿意配合办理过户手续，对于这种情况，买方该怎么办？
这些年房价的大幅上涨，这类纠纷成为了市场中非常多见的一种纠纷。如卖房时价格是6000元每平方米，过户时候涨到10000元每平方米了，卖方自然心理不平衡，觉得亏大了，因此很不愿意去配合过户。应该说，这种不配合的行为有悖于诚实信用，虽然房屋价格涨了，但那是市场行情所致，当初是无法预计的，法律是不保护这种行为的。为了避免这种麻烦的发生，如果你买的房屋在交易时尚不具备办理过户的条件，一定要严格办好委托过户的公证手续，把潜在的风险化解在签订合同的初期。如果没有办理好这些手续，也不应担心，只要你的合同是真实合法的，你也已经履行完毕了自身的合同义务，可以起诉到法院，要求确认合同的效力，并要求对方立即配合办理过户手续，法院判决后对方仍不履行的，可申请法院强制执行。
3.已签订了二手房买卖合同，并交付了定金，几天后，卖方却以各种理由告知不卖了，主动违约，买方应如何处理？
这几年，因为一手商品房现在实行上网销售和合同备案制度，开发商这样的违约行为鲜见。主要出在二手房交易过程中，主动违约的行为十分不符合契约精神，不利社会的经济秩序，法律也为作否定性评价。此时，买方当然可以要求双倍支付定金，并解除合同。如果定金双倍赔偿尚不足以弥补守约方的损失时，可根据《合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”也就是说，只要买卖合同真实有效，买方此时未必只有选择解除合同，收取违约金这一条路可以走，买方还可以选择要求其继续履行合同。买方可以提存购房款，并要求对方交付房屋。
4.对于交易时产权证尚未办出的房屋，如何规避风险？办理公证是否可行？要公证好什么内容？
为避免日后卖方不配合过户的风险，惠阳房产律师认为，最起码应当办好三个方面的委托公证手续：
(一)由卖方委托买方指定的人办理有关权属登记的手续，并做好公证；
(二)由卖方委托买方指定的人办理有关领取权属登记证书的手续，并做好公证；
(三)由卖方委托买方指定的人办理权属登记过户手续，并做好公证。
5.二手房交易中的一方违约，没有履行合同，是否还应支付中介费？
买卖双方与中介发生纠纷最常见的是，合同签订后，其中一方当时违约，合同无法继续履行。此时房屋中介公司同样要收取中介费（广东人说收佣），一般的人非常不明白，为什么合同已经不履行了，还要给中介钱呢？中介公司遇到这种事情也非常烦恼。实际上，根据《合同法》的规定，中介公司的中介活动是一种居间行为，中介公司在促成合同成立，而并非合同履行完毕。当合同成立，就可以收取中介费。因此，买卖双方和中介公司经常因为这些事情发生矛盾。为此，惠阳二手房律师建议：可选择将房屋中介费与房屋过户手续直接挂钩，如签订合同未过户的支付多少中介费，完成过户手续的支付多少中介费等等。这样，明确内容，分清责任，有利各方。
6．其他可能争议的事项：二手房买卖中还可能涉及如户口的迁移、附属设施、公共维修基金等问题。
可以在格式合同的“双方约定的其它事项”中实现约定妥当。
