大亚湾房地产律师：作为在惠阳、大亚湾代理了多起退房、延迟交房违约金的律师，感觉大亚湾法院处理的较好。本案具有一定的代表性：开发商迟延交房，本应支付违约金，却以购房者的银行按担揭贷款也未及时到帐为由，欲将交房时间推后。大亚湾法院对此的的认定和判决是:
经审理查明，2010年1月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于大亚湾“某某公寓”一单元417号商品房，总房款为294000元。双方就付款方式及期限的约定为：买受人首期款59000元已于2010年1月29日付清，余款235000元在合同签订之日起15日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及贷款年限以银行最终审批为准；双方就买受人逾期付款的违约责任约定为：逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；双方就交付期限约定为：出卖人应当在2011年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；双方就出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方就房屋的交接约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。自出卖人发出《入伙通知书》之日起，15日内买受人未来办理入伙手续，视为买受人同意接收本套商品房，房产灭失、毁损的风险转由买受人承担。各项费用和物业管理费于该日起由买受人承担。买受人未按时交清购房款，出卖人不予办理入伙手续并相应推迟产权过户备案时间，且买方不承担逾期交房和迟延办证的责任；双方就产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；原被告还对其他相应事宜作出了约定。同日，双方签订《合同补充协议》，补充协议第三条约定：买受人收楼时，应依合同的约定付清房款及政府规定的各项税费，以按揭方式付款的，还需银行实际已将按揭款付至出卖人账户，否则，出卖人可以相应顺延交付时间，且不承担由此导致的违约责任。补充协议第六条约定：出卖人的任何函件或通知以邮寄、电话、短信、报刊公告等途径传达给买受人均视为有效送达，出卖人向买受人邮寄资料的唯一有效地址为合同约定地址，买受人更改地址、电话、传真须至出卖人处填写《地址变更单》，因买受人地址、电话、传真的变化以致出卖人不能及时履行通知及相关义务，出卖人据此免责。2010年4月22日，中国建设银行向被告支付按揭款235000元。2011年11月18日，被告向原告开具购房款发票，金额为294000元。2011年11月15日，被告通过邮寄方式向原告寄出《入伙通知书》，通知业主于2011年12月1日至2011年12月31日办理入伙手续。原告认为房屋尚不具备收楼条件，拒绝收楼，并于2012年3月14日向被告寄出《律师函》。双方遂酿成纠纷。
另查明：被告开发的“某某公寓”项目已于2011年11月29日完成工程质量分户验收，于2011年12月15日完成电梯安全检验，于2012年1月11日完成建设工程消防验收，于2012年2月28日完成建设、勘察、设计、施工、监理五家单位的竣工验收。2013年3月5日，大亚湾住建局在收取了工程竣工验收备案所需文件后予以备案。
本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行义务。
关于被告是否应承担逾期交房的违约责任问题。虽然被告已于2011年11月16日向原告发出了《入伙通知书》，但该房屋在约定的时间内并未具备合同约定及法律规定的交房条件，被告仍应承担逾期交房的违约责任。被告辩称，根据合同补充协议第三条约定，以按揭方式付款的需银行实际已将按揭款付至被告账户，否则，被告可以相应顺延交付时间且不承担由此导致的违约责任。该条款属格式条款，被告作为提供格式条款一方，该条款有免除被告责任、加重原告责任的内容，根据合同法的相关规定，该条款无效。故被告以银行实际付款时间滞后而主张免责，本院不予采信。
关于被告如何承担迟延交房的违约责任的问题。涉案房屋在约定的时间内并未具备合同约定及法律规定的交房条件，根据合同约定，被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，直至房屋具备交付条件止。本案中，涉案房屋作为高层商品房建筑，应当经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的一致验收合格，并完成了消防、电梯等安全验收后，才具备交付条件，以上验收完成的最后时间为2012年2月28日，故本院认定涉案房屋具备交付条件的时间为2012年2月28日。因此，被告逾期交房89天，其应当按日向原告支付已付房款的万分之二作为违约金。故原告要求被告支付迟延交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，但原告主张的违约金超出部分不予支持。
民 事 判 决 书
