惠阳物业纠纷律师认为，由于物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。业主在对物业管理公司的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进*建议，尽量通过沟通协商的诉求通道，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履*、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的*为既无合法依据，也非明智之举，不仅有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，故惠阳法院对被告的拒付物业费*为不予支持。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2018）粤1303民初4**4号
原告惠州市梁*物业管理有限公司，住所地惠州市河南岸。
法定代表人戴*良，该公司总经理。
委托代理人*伟、林*婷，广东*律师事务所律师。
被告惠州市长*源房地产开发有限公司，住所地惠州市惠阳区镇。
法定代表人陈*财，该公司执*董事。
委托代理人郑*南、杨*，广东*律师事务所律师。
原告惠州市梁*物业管理有限公司诉被告惠州市长*源房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月16日受理后，依法组成合议庭，于2018年12月12日公开开庭进*了审理。原告法定代表人戴*良及委托代理人林*婷、被告法定代表人陈*财及委托代理人郑*南、杨*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付阳光汇大厦（*昌楼）1号楼和一、二、三楼商场的2017年12月至2018年9月的物业服务费119877.88元，并以拖欠物业服务费为基数按月利率2%自每笔物业服务费拖欠之日起向原告支付滞纳金至全部物业服务费付清之日止，滞纳金暂计至2018年9月11日约为10789.01元。2.判令被告立即向原告支付拖欠的2018年3月至9月的停车费21000元，并以拖欠停车费为基数按月利率2%自每笔停车费拖欠之日起向原告支付滞纳金至全部停车费付清之日止，滞纳金暂计至2018年9月11日约为1260元。3.判令由被告承担本案的全部诉讼费、保全费。事实和理由：2016年1月5日，被告与原告签订了《长*源*昌楼物业服务合同》和《补充协议》，约定被告委托原告对阳光汇大厦（*昌楼）提供物业管理服务，物业的住宅管理服务费标准为1.2元月平方米，商业管理服务标准为2.5元月平方米，车辆收费标准：露天停车位20个，停放费150元辆月，业主和物业使用人管理费每月十日前缴纳，逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起每日按应交费的2%交纳滞纳金,并约定没有售出的空置房及商铺管理费由被告支付。第一年支付空置房及商铺管理费的80%；第二年按70%支付；三年后按50%支付。原告2017年7月1日正式进场按照合同约定为被告提供了物业管理服务，被告应当按照约定向原告支付没有售出的空置房及商铺管理费以及停车费，但经原告多次催收，被告至今仍未向原告支付未售出的阳光汇大厦（*昌楼）1号楼（面积：3886.3平方米）和一、二、三楼商场（面积：4128.47平方米）的2017年12月至2018年9月份的物业管理费以及2018年3月至9月的停车费，被告已构成违约，应按照合同约定承担违约责任，向原告支付物业服务费和停车费，并承担相应的滞纳金。基于以上事实和理由，原告为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院在查明事实的基础上，判如诉请。
诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告立即向原告支付拖欠的*昌楼2单元1101房、2单元1303房、3单元501房、3单元701房、3单元702房、3单元1001房、3单元1002房、3单元1102房、3单元1301房、3单元1303房、3单元1501房、1层04号房、1层10号房、1层11号房的物业服务费16143.29元，并以拖欠物业服务费为基数按月利率2%自每笔物业服务费拖欠之日起向申请人支付滞纳金至全部物业服务费付清之日止，滞纳金暂计至2018年9月11日约为1886.88元。
原告对其诉称提交如下证据：1.原告主体资料；2.被告主体资料；3.物业管理合同；4.补充协议；5.房屋建筑面积测绘和计算受理委托说明；6.被告欠物业管理费；7.被告欠停车费；8.不动产登记结果。
被告辩称，一、原告提供的服务质量远未达到《物业管理服务合同》约定的标准，被告依法可拒绝交纳物业服务费。在被告与原告签订的《长*源*昌楼物业服务合同》明确约定，原告负有的义务包括:配备充足的物业服务人员对管理区域内的物业进*定期保洁、24小时保安制度及日夜巡逻、公共设备设施的养护、维修及其他一系列的管理服务详见合同第十七条及补充协议。但自原告入驻*昌楼以来，被告不断接到业主对原告的投诉，所反映的问题集中于:1原告按照约定没有配备足够的管理人员，无法实时、有效处理业主的诉求，甚至连最基本的水电工、消防控制室值班人员都没有配备;2服务散漫，物业办公室经常大门紧闭，业主和访客求助无门;3原告的保安人员平日经常不知所踪，在岗时不分白昼随意睡觉，所有闲杂人等不问身份均可随意进出小区，周末更甚，全体保安集体放假，保安亭形同虚设，巡逻签到弄虚作假，小区业主的人身和财产安全受到严重威胁;4肆意向业主收取装修电费，抬高水费标准赚取差价;5保洁工作严重失职，垃圾乱堆乱放，卫生死角多等等。针对上述问题，被告也多次向原告反映，但原告未采取任何整改措施。因此，原告提供的物业服务质量，完全未达到《物业管理服务合同》约定的标准，不仅造成现有业主的诸多不满，更影响被告的商业信誉甚至房屋销售，导致购房人都不敢购买被告的房产，至今还有157套房产无法销售，造成被告严重的经济损失。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履*或者不完全履*物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关*业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履*、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”、第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”、第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，因此，原告既未按照合同约定妥善提供相关物业服务，被告当然无需支付相应服务对价。同据上条及民诉法“谁主张，谁举证”的举证原则，原告请求支付物业服务费，不仅需要证明双方关于物业服务的约定，还需证明“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务”，否则依法应承担举证不能的责任。综上，请求法院驳回原告关于支付商场、商铺及住宅物业服务费的请求。二、即使经法院核定的物业管理费标准，被告空置未销售的房屋按第一年80%、第二年按70%、第三年按50%收取物业管理费。根据双方在2016年1月5日签暑的《补充协议》第七条约定“没有售出的空置房及商铺管理费由甲方支付。可以分段，第一年支付空置房及商铺管理费80%;第二年按70%支付;第三年按50%支付”，因此，即使存在需要支付管理费，也在法院按照原告提供服务质量比例，按照上述约定支付管理费。三、原告所提及的20个停车位一直由原告支配使用并收取停放费，其主张被告支付车位管理费与客观事实严重不符。根据《长*源*昌楼物业服务合同》第十六条第六款的约定，车辆场地停放管理费由原告向业主和物业使用人收取，《补充协议》第五条、第七条也已明确，物业正式移交后，本大厦区域所有停车位由原告支配使用，正式移交之日起，物业公司自*经营。事实上，在原告进驻后，停车位的支配使用权已正式移交，由原告进*管理并收取停车费。而被告只是众多业主之一，既不是停车位的管理人、收益人，更未实际使用停车位，依法无需向原告支付车辆停放费用。四、被告没有理由需要向原告支付停车费及滞纳金。根据双方签署的《长*源*昌楼物业服务合同》第十八条约定，原告对约定的物业进*管理，在相应的业主将车辆停放在露天停车场时，原告可以对车辆使用人收取每月150元的停车费，但并非被告需要支付的停车费。因此，原告要求被告支付停车费及滞纳金，没有事实和法律依据。五、原告主张滞纳金的请求依法无据，且原告违约在先，更不应支持其滞纳金部分的请求。滞纳金特指*政机关对不按期限履*金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，属于*政强制执*中的执*罚。滞纳金更具有法定性，应有*家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立。原告作为民事主体，无权收取滞纳金，而对逾期缴纳的物业费加收滞纳金更没有任何法律依据。更何况，原告未依约提供物业服务，严重违约在先，被告拒绝支付物业服务费只是维护自身合法权益，并非有意拖延应履*的金钱给付义务。因此无论依据本案事实或相关法律规定，原告支付滞纳金的请求都不应被支持。综上所述，请求法院以事实为依据，以法律为准绳，依法驳回原告的全部请求。
被告对其辩称提交如下证据：1.物业管理合同；2.补充协议；3.收款收据；4.物业管理现场照片；5.关于整顿物业管理服务的函；6.EMS快递。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进*了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年1月5日，原告（合同称乙方）与被告（合同称甲方）签订一份《长*源*昌楼物业服务合同》。合同载明总建筑面积16111.54平方米，其中住宅面积11419.43平方米，商场面积4128.47平方米，商铺面积563.64平方米，露天停车位20个。物业管理服务期限为4年，自2016年1月5日起至2020年1月4日。该合同第十七条约定：乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观整洁，无乱搭建，房屋完好率达到90%以上。2.公共设施设备维护良好、正常运*，水电工每周巡查4次以上、每月定期保养，维护完好率达95%以上。3.公共环境整体美观洁净：（1）楼外公共场所每天清扫一次，实施8小时保洁；（2）楼内公共通道、走廊、楼梯、休闲场所每天清扫一次，每月清洁4此（含楼梯扶手），大堂实施8小时保洁；（3）公用蓄水池每年清洗、消毒一次；（4）化粪池每年清疏一次，雨水、污水井每半年清疏一次，如发生堵塞及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通；（5）每月灭蚊、苍蝇一次，每季度灭鼠、灭蟑一次。4.公共绿化：（1）日常淋水，定期修剪、除杂草、灭虫害；（2）绿化地、*林小品每天清洁一次；（3）植物成活率达到95%以上，出现枯死苗木及时补种。5.保安服务：（1）大厦实*24小时保安制度，日夜巡逻；（2）保安人员有明显标志、工作规范，遇有险情，在接到报警后立即到达现场；（3）小区治安达到安全文明小区的标准。6.管理服务：（1）接住户投诉有记录、有跟踪、有处理结果反馈；（2）管理员每日巡视两次以上，接电话投诉一小时内到现场处理。7.维修（1）开通24小时服务热线，维修及时率90%以上；（2）维修合格率95%以上。第十八条物业管理服务费的构成约定：物业服务由服务人员费用，物业共用部分共同设施设备日常运*和维护费用，绿化养护费用、清洁卫生费、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。本物业的住宅管理服务费标准为1.2元月平方米，公共水电按实分摊。商业管理服务标准为2.5元月平方米，车辆收费标准露天停车位20个，停放费150元辆月。摩托车电动车停放费50元台月。第十九条约定业主和物业使用人管理费每月十日前缴纳，逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起每日按应交费的2%交纳滞纳金。此外，合同还对其他方面进*了约定。
同日，原告（协议称乙方）与被告（协议称甲方）签订一份《补充协议》，协议第五条约定物业正式移交后，本大厦区域所有设置停车位由乙方支配使用。对有需求的商铺业主或租户，白天提供免费车辆停放。第七条约定为保障物业公司的工作正常运*，正式移交之日，物业公司自*经营。对已售出的物业，管理费及车辆停放费由物业公司完全收取，没有售出的空置房及商铺管理费由甲方支付，可以分段：第一年支付空置房及商铺管理费的80%，第二年按70%支付，三年后按50%支付。此外，协议还对其他方面进*了约定。
合同签订后，被告于2017年7月1日正式将涉讼物业移交给原告管理，原告提供了物业管理服务。
被告以原告提供的物业管理服务未达到物业服务合同约定为由，拒付*昌楼1单元和一、二、三楼商场2017年12月-2018年9月份期间的物业管理费及2单元1101房、2单元1303房、3单元501房、3单元701房、3单元702房、3单元1001房、3单元1002房、3单元1102房、3单元1301房、3单元1303房、3单元1501房、1层04号房、1层10号房、1层11号房2017年9-2018年11月份期间的物业服务费（原告提供了未付物业费的附表，被告认可未交物业费的情况，但对其计算标准有异议）。被告未就原告提供的物业服务存在的问题向政府相关主管部门反映，并向原告邮寄关于整顿物业管理服务的函，但该快递被退回。
为证明原告提供的物业服务存在问题，被告提交了照片、关于整顿物业管理服务的函及快递单。原告对此不予认可，并对被告答辩中提及的物业服务存在的问题进*回应：第一点，人员问题，前期原告有配置8个人，因被告拖欠原告物业费，由原来的三班倒改为两班倒，原告进*加班费补偿，目前为止也不止四个人；第二点，不存在上班人员脱岗，原告是安排人员在岗巡逻；第三点，消防设施是今年6月份才移交，电到现在仍没有正式移交给原告；第四点，关于保洁问题，1号楼及商场，并没有向原告开放，后面被告通知原告开放后，原告也有进*打扫。
另查明，*昌楼1号楼面积3886.3平方米，一、二、三楼商场面积4128.47平方米。*昌楼1单元和一、二、三楼商场及2单元1101房、2单元1303房、3单元501房、3单元701房、3单元702房、3单元1001房、3单元1002房、3单元1102房、3单元1301房、3单元1303房、3单元1501房、1层04号房、1层10号房、1层11号房登记的权利人是被告。
原告自述其主张的停车费就是涉讼合同中提到的20个露天停车位的停车费，原告在2017年9月份安装了智能停车管理系统，2018年3月，被告称为了方便门面出租，要求原告两个月内整改并拆除智能管理系统，被告承诺两个月内向原告支付拖欠的物业费，但原告拆除后，被告并没有支付相关物业费，导致原告无法收取该部分的停车费，故原告向被告主张该部分停车费的损失。对此，被告则称涉讼20个露天停车位位于小区外面，不属于*土证的范围。
本院认为，本案所涉的物业管理属前期物业管理。所谓前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。根据*务院的《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”在涉讼小区尚未成立业主委员会之前，由该物业的建设单位即原告选聘物业管理企业，对涉讼小区进*物业管理符合法律规定，且原、被告签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，内容并未违反法律、*政法规的强制性规定，属合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履*自己的义务。原告已对涉讼物业提供了物业管理服务，依法可按《物业管理服务合同》约定的收费标准收取物业管理费用。被告作为该合同的签订人及涉讼物业的业主，应当按约定支付物业管理费。经核算，被告未支付如下物业管理费：*昌楼1单元2017年12月-2018年9月份期间的物业管理费36**5.76元（3886.3平方米×1.2元平方米×80%×8月＋3886.3平方米×1.2元平方米×70%×2月）；一、二、三楼商场2017年12月-2018年9月份期间的物业管理费80505.17元（4128.47平方米×2.5元平方米×80%×8月＋4128.47平方米×2.5元平方米×70%×2月）；2单元1101房、2单元1303房、3单元501房、3单元701房、3单元702房、3单元1001房、3单元1002房、3单元1102房、3单元1301房、3单元1303房、3单元1501房、1层04号房、1层10号房、1层11号房2017年9-2018年11月份期间的物业服务费15777.69元（2017年9月-2018年7月按80%,2018年9月-11月按70%计算）。对于原告主张超过部分，本院予以驳回。同时，由于物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。业主在对物业管理公司的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进*建议，尽量通过沟通协商的诉求通道，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履*、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的*为既无合法依据，也非明智之举，不仅有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，故本院对被告的拒付物业费*为不予支持。
至于停车费的问题。虽然涉讼物业服务合同载明露天停车费收费标准150元辆月，但并非表明该费用需由被告承担，且该合同第十六条第六款的约定，车辆场地停放管理费由原告向业主和物业使用人收取，《补充协议》第五条、第七条也已明确物业正式移交后，本大厦区域所有停车位由原告支配使用。原告亦未提供证据证明被告实际使用了该停车位，现原告要求被告支付停车费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于滞纳金的问题。虽然原告否认被告所述的有关原告在提供物业服务过程中存在的问题，但根据被告所提供的现场照片情况及原告对此所作的回应可知，原告提供的物业服务确实与涉讼物业服务合同约定和要求存在差距和瑕疵，考虑到当前物业服务*业不尽完善及其特殊性，且被告拒绝缴纳物业管理费确系事出有因，故本院对原告所主张的滞纳金不再予以支持。
另，应当说明和指出的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方共同努力，才能形成物业管理服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。故双方在履*合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履*以维系小区物业功能的正常运转。另外，原告作为物业服务企业，在收取物业管理费的同时，应当按照合同约定为小区业主提供优质、满意的服务，在收到业主的投诉和建议后，应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽可能在职责范围内满足业主的合理要求，以获取业主的认可，并加强与业主的沟通，共同构建一个和谐、文明的小区。
综上，依照《中华人民共和*合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和*民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠州市长*源房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市梁*物业管理有限公司支付物业管理费共计132658.62元（*昌楼1单元2017年12月-2018年9月份期间的物业管理费36**5.76元+一、二、三楼商场2017年12月-2018年9月份期间的物业管理费80505.17元+2单元1101房、2单元1303房、3单元501房、3单元701房、3单元702房、3单元1001房、3单元1002房、3单元1102房、3单元1301房、3单元1303房、3单元1501房、1层04号房、1层10号房、1层11号房2017年9-2018年11月份期间的物业服务费15777.69元）。
二、驳回原告惠州市梁*物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履*给付金钱义务，应当依照《中华人民共和*民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履*期间的债务利息。
本案受理费**19元（原告惠州市梁*物业管理有限公司已预交），由原告惠州市梁*物业管理有限公司负担1859.50元，被告惠州市长*源房地产开发有限公司负担1859.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 邹思友
人民陪审员 曾*辉
人民陪审员 朱健雄
二〇一九年一月二十二日
书记员 刘宇文书记员 文梦婷
