惠州市惠阳区人民法院审理（2017）粤1303民初3119号案件中，双方未达到解除合同条件，原告亦未向被告主张解除合同或者不能证明就主张的不能涉案土地被国家收回不能办理过户的事实提供给证据加以证实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告余立谦应对自己的主张承担举证不利的法律后果，故惠阳区人民法院对原告余立谦的诉讼请求不予支持。
广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1303民初3119号
原告余立谦，男，汉族，1977年6月16日出生，住所地广东省深圳市龙岗区，
委托代理人冷战魁、杜传康，广东德深律师事务所律师。
被告林东平，男，汉族，1975年1月3日出生，住所地广东省东莞市，
被告罗燕媚，女，汉族，1971年3月28日出生，住所地广东省东莞市，
上列被告共同委托代理人王玉龙，广东芳华律师事务所律师。
原告余立谦诉被告林东平、罗燕媚建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年9月27日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告余立谦的委托代理人杜传康、被告林东平和罗燕媚的共同委托代理人王玉龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余立谦向本院提出诉讼请求：1.判令解除余立谦与林东平于2017年9月7日签订的《住宅用地转让合同》；2.判令林东平和罗燕媚立即共同返还余立谦转让款660000元及支付款项付清之日止的利息暂计1595元（利息按中国人民银行同期贷款利率标准自2017年9月7日暂计至2017年9月25日共计18天，利息为：660000元×4.9%×18/365年=1595元）；3.判令林东平和罗燕媚共同向申请人赔偿为维权而遭受的律师费损失30000元、财产保全担保费损失5800元，共计35800元；4.本案诉讼费、保全费由林东平和罗燕媚承担。事实和理由：林东平和罗燕媚系夫妻关系。2017年9月7日，林东平与余立谦签订《住宅用地转让合同》，约定：林东平将其以出让方式取得的位于惠州市惠阳区镇隆高田住宅小区住宅用地以660000元的价格转让给余立谦，国土使用证为惠阳国用（2008）第0700435号。但余立谦其后得知林东平未办理建设用地规划许可证，也未对该土地进行投资开发，该转让行为系违法行为，无法办理上述土地的变更手续，致使申请人无法实现合同目的。余立谦曾要求被林东平返还转让款660000元，但林东平拒不返还。涉案转让款发生在林东平和罗燕媚婚姻关系存续期间，林东平和罗燕媚应共同返还。综上所述，林东平未移交该宗地的所有原件给余立谦，未办理建设用地规划许可证，也未对该土地进行投资开发，该转让行为系违法行为，林东平明知涉案土地依法不能转让，仍与余立谦签订《住宅用地转让合同》，且林东平在签订合同时故意隐瞒未办理建设用地规划许可证这一重要事实，具有过错，应赔偿余立谦受到的损失。
被告林东平、罗燕媚辩称，一、林东平与余立谦签订的《住址用地转让合同》系双方真实意思表示，双方应该继续履行合同。林东平所转让的土地使用权有合法手续。涉案的土地使用权系林东平通过有偿出让方式取得，惠阳市国土局于2008年向林东平颁发出了国有土地使用权证（惠阳国用（2008）第0700435号。根据《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2017年9月7日，林东平与余立谦签订的《住址用地转让合同》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应是合法有效的。双方应本着诚实、守信原则继续履行合同。二、余立谦不得以林东平未对涉案土地进行开发以及未办理建设用地规划许可证主张解除合同。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。但《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条仅是管理性规定而非效力性强制规定。最高人民法院2016年11月30日公布的《第八次全国法院民事商事审批工作会议（民事部分）纪要》第四条第13项：《城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项规定：土地转让应完成开发投资总额的百分之二十五以上属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，该规定属于管理性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。林东平未对涉案土地进行开发，仅是合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，不存在违法。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。具体到本案，余立谦主张解除合同的真实原因系买了觉得后悔，这一点从林东平与余立谦微信聊天记录可以证明，而不是所谓的因林东平未对涉案土地开发以及未办理建设用地规划许可证致使合同目的无法实现。在签订协议后，林东平已经将涉案土地的全部资料移交给了余立谦，而不是余立谦所称仅移交了部分原件。林东平将全力配合余立谦将涉案土地过户到余立谦名下。若余立谦将涉案土地原件丢失，林东平可以配合余立谦补办。因此，双方不存在《合同法》规定的解除合同的情形。综上所述，余立谦主张因林东平未对涉案土地开发、未办理建设规划许可证导致无法办理涉案土地变更手续，进而要求解除解除合同，纯属无稽之谈。没有任何法律依据。请法院驳回余立谦的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2017年9月7日，原告余立谦（受让方，合同书称乙方）与被告林东平（转让方，合同书称甲方）签订一份《住宅用地转让合同》，约定原告余立谦以660000元（5500元/㎡×120㎡）向被告林东平购买登记在被告林东平名下位于惠州市××××住宅小区Ｅ5的土地［国有土地使用权证：惠阳国用（2008）第0700435号，使用权面积120.0㎡，住宅用地，使用权类型为出让］。该价格不包含其他费用，过户费用均由乙方负担及办理。甲方已收乙方定金30000元，乙方还需支付购地余款630000元发给甲方。甲方协助乙方到国土部门验证无误后，即签订此“转让合同”，甲乙双方签订此“转让合同”后2日内，乙方一次性付清购地余款630000元。此交易完成后，如乙方需要甲方配合补签过户，甲方必须无条件配合和积极协助。合同载明附有国有土地使用权证及双方身份证复印件。合同未约定合同的解除条件，未约定律师费和担保费，未约定违约金，亦未就办理建设用地规划许可证事宜进行约定。当日，原告余立谦转账支付被告林东平购地尾款630000元，被告林东平为此向原告余立谦出具了金额为660000元的收据。
2017年9月15日至9月19日期间，原告余立谦与被告林东平进行短信沟通。原告余立谦在短信中指责中间人隐瞒欺骗，表示涉讼土地受让价钱过高，无升值空间，后悔购买该土地，并希望被告林东平帮忙将该土地转让给他人。
2017年9月19日，原告余立谦就本案的诉讼事宜（含一审、二审及执行）与广东德深律师事务所签订一份委托代理合同，其中约定律师费30000元。两被告称该合同仅证明存在问题关系，但未提供发票证明律师费问题。
另查明，涉讼土地系被告林东平于2008年5月6日从惠州市国土资源局受让取得，双方为此签订了《国有土地使用权出让合同》，该合同第二十条载明：受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或者部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年限土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第（一）款规定之条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；（二）……。
再查明，被告林东平与被告罗燕媚属于夫妻关系，涉讼土地转让事实发生在其夫妻关系存续期间。
2017年9月27日,原告余立谦向本院提起本案诉讼。
诉讼过程中，原告余立谦于2017年10月11日书面向本院提出保全的申请。本院于2017年10月24日作出（2017）粤1303民初3119号民事裁定书，裁定：一、冻结被申请人林东平在中国工商银行股份有限公司东莞谢岗支行开设的账号为95×××09的存款，冻结金额以691595元为限，冻结期限为1年；二、冻结金额不足部分，查封被申请人林东平名下的汽车一辆（车牌号：粤Ｂ×××**），查封期限为2年；三、查封被申请人林东平在惠州市××××住宅小区Ｅ5的土地使用权（国有土地使用证号：惠阳国用（2008）第0700435号），查封期限为2年；四、驳回申请人余立谦的其他保全申请。原告余立谦为此支付保全费担保费5800元。
庭审时，原告余立谦主张被告林东平转让涉讼土地行为违法的理由和依据是涉讼土地未办理建设用地规划许可证，也未按国有土地使用权出让合同第20条约定进行投资开发。要求解除涉讼合同的理由和依据是合同法第九十四条第四项。涉讼的土地在两年内未开发，导致政府无偿收回，原告目的无法实现，被告转让土地时违反不符合国有土地出让合同出让合同第二十条，被告一直未办理土地建设规划使用权证，和无设计条件。合同未对办理建设用地规划许可证一事进行约定。目前涉讼土地有无被国家收回。原告称无法办理变更手续，对此没有证据证实。
本院认为，原告余立谦向被告林东平购买其名下的以出让方式取得并有国有土地使用权证的涉讼土地，双方为此签订书面转让合同，现双方因此产生纠纷，故本案属于建设用地使用权转让合同纠纷。该合同系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应严格遵照履行。
双方争议的焦点问题是涉讼合同是否符合法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。具体到本案，原告余立谦系以涉讼的土地在两年内未开发，导致政府无偿收回，被告转让土地时违反不符合国有土地出让合同出让合同第二十条，一直未办理土地建设规划使用权证，无设计条件，原告目的无法实现为由，依据上述法条第（四）项规定要求解除合同。但从庭审查明事实来看，涉讼土地目前仍登记在被告林东平名下，至庭审前仍未被政府部门收回，双方亦未在合同中明确约定被告林东平负有办理建设用地规划许可证的义务或者土地出让时以好办理建设用地规划许可证作为转让的前提条件。而上述《国有土地使用权出让合同》第二十条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的约定，属于合同当事人之间的权利义务，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力和履行。况且原告余立谦作为受让方，在受让涉讼土地前理应进行查档并充分了解土地的基本情况。再则，从原告余立谦与被告林东平之间的微信聊天记录看，原告余立谦仅是表示受让价格过高，升值空间小，表达了悔意和意欲转让给他人的想法，并认为和指责中间人未对其作如实陈述。从未提及其主张的上述解除事由和异议，况且原告余立谦亦自述没有证据证实涉讼土地无法办理变更手续。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告余立谦应对自己的主张承担举证不利的法律后果，故本院对原告余立谦的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告余立谦的诉讼请求。
本案受理费10816元，保全费3977.97元，合计14793.97元，由原告余立谦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 邹思友
人民陪审员 曾永辉
人民陪审员 朱健雄
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 刘宇文
赖薏
