【主要案情】2012年12月20日，原告何*丽与被告中*置业签订《xx商铺委托经营协议书》，约定原告将其所有的位于惠阳区xx号商铺委托被告中*置业经营管理；由被告中*置业向原告支付xx商铺的租金10383元/年，xx商铺的租金10228元/年,xx商铺的租金10228元/年；所涉税费由原告承担；被告中*置业有权扣除原告应付税费；被告每月8号向原告支付上月租金。租赁期限自2012年10月8日起至2017年10月7日止。被告于2017年9月初发函通知各原告在租赁合同到期后，收回店铺或签订续租协议。原告认为被告所交付的商铺不符合要求，未曾收铺。
【惠阳法院】原告诉请被告将商铺恢复原样后进行交付，在双方签订的《xx商铺委托经营协议书》中并没有对商铺租赁之前的原貌进行记载描述，原告亦陈述被告出售时曾用隔板展示待出售的商铺，由此可见，商铺出售时，各相邻商铺之间并未有实体隔墙，原告亦无证据证实被告在使用商铺过程中，对商铺实施了推墙改造等措施。对原告陈述商铺四至为实体墙面，被告亦不予认可。据此，本院只能认定被告应将各相邻商铺标示清楚后向原告交付。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2017）粤1303民初3**7号
原告：何*丽，女，1978年8月24日出生，汉族，住址：广东省深圳市。
委托诉讼代表人：佟**，男，1973年1月27日出生，汉族，住址：惠阳淡水。
被告：惠州中*置业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇。
法定代表人：马*。
委托诉讼代理人：黄**，该公司员工。
委托诉讼代理人：蒋**，该公司员工。
原告何*丽诉被告惠州中*置业有限公司（以下简称中*置业）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告何*丽委托诉讼代表人佟**、被告中*置业委托诉讼代理人蒋**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告何*丽向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2014年6月起至2017年10月的租金人民币102796.67元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，利息自立案之日起计算至实际支付租金之日止）；二、判令被告与本人签订的《xx商铺委托经营协议》于2017年10月7日到期后三日内，把商铺恢复原样与本人进行交接，不按时交付，每逾期一日按房款总额的万分之三计算罚金，直至房产交接完毕；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系惠阳区xx号铺业主，2012年10月8日，原告与被告续签《xx商铺委托经营协议书》约定，原告将上述商铺委托被告经营管理，年租金人民币30839元，租金按月支付，每月8日支付上月租金。原告续签《xx商铺委托经营协议书》后，其名下的位于惠阳区xx号商铺继续由被告经营，自2014年7月起至2017年10月被告拖欠原告租金。合计拖欠原告租金人民币102796.67元。由于被告经营管理不善，造成华都广场到处脏、乱、差、混乱不堪，原告要求被告合同到期后按房产证面积及区域分隔，恢复原样，归还原告自行经营处理。庭审后，原告何*丽变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付2017年1月起至2017年10月的租金人民币25699.17元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，利息自立案之日起计算至实际支付租金之日止）。
原告何*丽为其陈述的事实提交如下证据：1、身份证；2、房产证；3、商铺委托经营协议书；4、银行流水；5、中*工商信息和组织机构代码信息；6、xx现场照片；7、惠州xx收铺通知；8、惠州中*物业非法强行管理收费拒缴通知。
被告中*置业辩称：一、答辩人与被答辩人签署的《xx商铺委托经营协议书》合法有效，应按该协议约定由答辩人支付税后租金。《xx商铺委托经营协议书》是双方签署的合法有效的协议，有关事宜应按照该协议书约定履行，根据《xx商铺委托经营协议书》中第二条的约定：“乙方有权内将当月应付租金（扣除甲方应付税费后）转入甲方指定银行账户”，即答辩人有权按税后金额计算租金数额向被答辩人支付。答辩人已于2017年10月27日支付上述店铺2014年9月至2016年12月份的租金58072元。A207、A208、A209商铺按照税后分别为每月698、688、688元，答辩人还需支付自2017年1月8日-2017年10月7日止（9个月）的租金17478元。答辩人有权按税后支付租金，并在向被答辩人支付税后租金后，再向税务机构缴纳相应税费，收取到相关发票后向被答辩人予以出示。二、答辩人已履行交铺义务，无需承担罚金。答辩人于2017年9月已通过快递向被答辩人发出书面通知，就2017年10月7日委托经营协议到期后是否续约及收铺事宜详细说明，告知被答辩人若收铺可自行联系答辩人，由答辩人画出铺位进行交接，另通过短信平台向被答辩人发出短信告知。后被答辩人向答辩人回函《收铺通知书》、《中*非法管理费拒缴通知》，拒绝自行向答辩人收铺，充分说明被答辩人已得知答辩人通知收铺及是否续约事宜，而被答辩人拒不收铺，应自行承担相应责任。在委托协议期满之前，答辩人已依照房产证之规划图纸，依据现场实际情况画出铺位。答辩人书面通知被答辩人且画好铺位之情况下，答辩人已充分履行相关义务，被答辩人拒绝自行收铺、选择起诉收铺，导致无法及时将商铺交接收回，被答辩人应自行承担未能及时收铺之责任，答辩人无需支付占用罚金。三、涉案商铺具有不可分割性，涉案商铺出售时实质为空地，答辩人按规划图纸划线返还已履行义务。根据《物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，以及《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”与第二款“……应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”小业主所购买商铺是分割销售的，面积之间在平面上紧密相连，在空间中没有分割墙体，无固定界限，不具有构造上的独立性，不能排他独立使用，其实质为按份共有的共有权。都市广场所有商铺在出售时即已整体出租给答辩人作为商场统一经营使用，答辩人根据商场运营情况对委托商铺进行分割或组合，占用不同商铺部分或全部面积以建设营业中的店面，诉争商铺自始至终是空地。被答辩人在购买讼争商铺的同时即与答辩人签订了委托经营协议，其中合作经营协议第七条约定，委托经营期满后，被答辩人若需进场自行经营或自行出租等，必须服从商场经营管理方的经营管理规定，同时按合同约定建筑面积商场交纳管理费用。因此，被答辩人在购买商铺时即已经明确知*并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。而答辩人恰恰拥有涉案商场70%的产权。涉案商铺系按产权式商铺分割销售，业主所购买面积的专有权利与一般意义上的建筑物区分所有权有区别，任意一户均缺乏独立经营的条件。被答辩人权属证书能够证明涉案房产归其所有，但其产权证未记载房屋四至界限。房产证上房屋平面图所示业主所购面积之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，被答辩人也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分，该商铺难以与其他业主的商铺相区分。被答辩人要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，而答辩人自身持有商场产权之商铺及接受委托经营之商铺的总面积，不仅包括被答辩人所有面积也涵盖其他业主的产权面积。被答辩人所请求返还房屋，必须具有明确的界址和空间隔离设施，能够划清房屋的平面和空间范围，必须具有封闭性，由于业主所购之商铺是没有隔离设施的开放空间，在其使用功能、固定界址和隔离设施方面，属虚拟产权式商铺，不完全符合建筑物区分所有权的特征，据此，业主的产权只能是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，各业主所获得的商铺所有权应属于按份共有性质，因此，该类型商铺业主在行使其所有权时要根据按份共有的法律特征受到一定的限制。答辩人同时尊重被答辩人之权利，同意配合返还商铺，但仅能就规划图纸之划线，于商场中使用胶带等工具画出相应铺位，无权、无责任为被答辩人建立带墙或带分割性质之铺位。四、答辩人仅需承担部分诉讼费。
被告中*置业为其陈述的事实提交如下证据：1、快递单、快递回单回执、xx收铺通知函、xx重新开业的合作意向书、委托租赁管理合同、短信记录；2、已画好铺位照片、商场现状照片；3、付款回单。
经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明：2012年12月20日，原告何*丽与被告中*置业签订《xx商铺委托经营协议书》，约定原告将其所有的位于惠阳区xx号商铺委托被告中*置业经营管理；由被告中*置业向原告支付xx商铺的租金10383元/年，xx商铺的租金10228元/年,xx商铺的租金10228元/年；所涉税费由原告承担；被告中*置业有权扣除原告应付税费；被告每月8号向原告支付上月租金。租赁期限自2012年10月8日起至2017年10月7日止。合同签订后，原告依约将涉案商铺移交给被告使用，租赁前期被告也向原告支付租金，之后出现拖欠租金的情况。本案庭审后，原告何*丽确认被告已向其支付xx号铺2014年6月至2016年12月的租金。按双方合同约定的租金标准，自2017年1月至2017年10月，被告应支付原告税前租金25699.17元。被告未提交相应的扣税凭证。
另查明，原被告曾就涉案商铺签订《商品房买卖合同》，原告出租给被告经营的店铺系由被告处购买所得，原告购得涉案商铺后，即返租给被告承租。原告未曾独立经营过涉案商铺。原告陈述涉案商铺在出售时，被告曾用隔板展示销售。被告陈述出售给各原告的商铺之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限。原告已取得涉案商铺的房地产权证书。
还查明，被告于2017年9月初发函通知各原告在租赁合同到期后，收回店铺或签订续租协议。原告认为被告所交付的商铺不符合要求，未曾收铺。
本院认为，原告与被告签订的《xx商铺委托经营协议书》是原被告双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告与被告签订的合同虽然名为委托经营协议，实则是房屋租赁合同法律关系，故本案应定性为房屋租赁合同纠纷。原被告均应依照合同的约定，全面履行各自的义务。原告依约将涉案商铺交付被告经营使用；被告也应如约支付租金。被告辩称应扣除税费后支付租金，但并未提交相应的税费凭证。对被告辩解应扣除税费后支付租金，不予采纳。被告拖欠原告的租金构成违约，原告主张自2017年1月至2017年10月的租金25699.17元及利息（以25699.17元为本金，从立案之日即2017年10月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至清偿之日止），有事实和法律依据，本院予以支持。另，原告诉请被告将商铺恢复原样后进行交付，在双方签订的《xx商铺委托经营协议书》中并没有对商铺租赁之前的原貌进行记载描述，原告亦陈述被告出售时曾用隔板展示待出售的商铺，由此可见，商铺出售时，各相邻商铺之间并未有实体隔墙，原告亦无证据证实被告在使用商铺过程中，对商铺实施了推墙改造等措施。对原告陈述商铺四至为实体墙面，被告亦不予认可。据此，本院只能认定被告应将各相邻商铺标示清楚后向原告交付。对原告诉请的逾期交付商铺的罚金，因被告在租赁期满前已通知原告收铺，故不存在违约行为。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠州中*置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何*丽支付2017年1月至2017年10月的租金共25699.17元及利息（以25699.17元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2017年10月18日起计算至清偿之日止）。
二、被告惠州中*置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何*丽交付已标示清楚的惠阳区xx号商铺。
三、驳回原告何*丽的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1178元（原告已预交），由被告惠州中*置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 李醒非
二〇一八年二月二日
书记员 张文姣
