惠州市惠阳区人民法院审理的原告詹*与被告惠州*明投资有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号：（2019）粤1303民初4**号】，关于案涉商品房未办理产权备案是因被告原因还是政府原因导致的问题。本案中，据国土部门的复函可知，案涉房屋至今未能办理不动产登记发证的原因是：被告开发的案涉商品房所涉用地存在其他纠纷、项目跨宗地建设等问题，需整体办理延长土地年限及缴清相关地价款、税费后方可申请办理不动产登记发证。被告至今未缴清相关地价款导致无法延长土地使用年限，原告至今不能取得房屋权属证书，明显违反合同约定，依法应承担违约责任。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2019）粤1303民初4**号
原告：詹*，女，汉族，1985年12月26日出生。
委托诉讼代理人：张**悦，广东**律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方**，广东**律师事务所律师。
被告：惠州*明投资有限公司，住所地：惠州市惠阳区。
法定代表人：梁*，惠深区域总裁。
委托诉讼代理人：杨*，北京市**律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊*，北京市**律师事务所律师助理。
原告詹*与被告惠州*明投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告詹*委托诉讼代理人张**悦，被告惠州*明投资有限公司委托诉讼代理人杨*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向产权登记机关提交办理惠州市惠阳区淡水中**城X区XX幢X座XX层XX房房产权属登记所需的全部资料，为原告办理上述涉案物业的不动产权证；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金至出证之日（违约金按已付房款407575元为基数，从2018年5月18日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算并加收百分之三十）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月28日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定被告将惠州市××区淡水中*××花园××区××房预售予原告，成交价为407575元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款并缴纳了契税、专项维修基金等，同时还缴纳了办理房屋转移登记、权籍调查的费用，并向被告提交办理权属登记所需的资料，至此原告完全履行了双方合同约定应履行的义务。双方合同约定被告应在商品房交付使用后540日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。但被告至今未按照合同约定完成权利登记备案，致使原告不能在合同约定期限内取得不动产权属证书，构成违约。依据原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议的相关规定，合同约定按已付房款的万分之一计算违约金的标准过低，不足以弥补原告的损失，为此，原告根据《中华人民共和国合同法》第114条及最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，将违约金调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算并加收百分之三十。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。
被告辩称，双方签订的合同是合法有效的，合同对双方权利义务包括房产交付、税费承担及办证等事项做了清晰明确的约定，双方均应当受该合同及其附件相关条款的约束，任何人无权单方要求撤销、解除或变更合同，双方合同约定的办证时间是自实际入伙之日起720天内。被告不存在主观违约故意，因为政府相关历史遗留问题及政策原因，导致未能办证确权。实际上，2014年我方已四次预交了延长土地使用期限的地价款。2015-2017年间，惠州市房地产市场出现的暴涨，平均房价涨到1万多，据此，惠阳区国土主管部门，无视被告2014年提出延长土地使用权的申请，并要求按照2017年的标准补交土地地价款。被告一直在这方面努力与政府协商。目前办证资料齐全，产权部门拒绝接收被告的备案登记的理由是被告没有按照国土部门的要求延长土地使用权及补交地价款。因此，无法办证的唯一原因是政府要求土地使用期限延长和补交地价款的问题，被告在本案中无过错，符合附件第12条的约定，被告免责。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年8月28日，原告与被告签订合同编号惠阳（2015）0XXXXXX8《商品房买卖合同》，约定被告购买座落于惠州市××区淡水中*××花园××区××号预售商品房，总金额407575元，被告应当在2016年5月28日前，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，并出具竣工验收报告条件的商品房交付给原告使用。合同第十二条约定被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告自愿委托被告办理房产产权手续处理。同日，原、被告签订《补充协议》，《补充协议》第十二条关于产权登记的约定（对原合同第十五条的补充）“1.540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付早于合同约定的，以合同约定的期间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。买受人如需办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税费，出卖人提供必要的协助，如买受人采用银行按揭方式支付部分楼款的，在按揭期间申请办理产权证的，还须符合贷款银行有关规定，出卖人不为买受人提供保证或其他形式的担保。2.如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：……（4）政府相关部门的原因造成的……3.由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同”。原告在买受人（签章）处签名确认，被告在出卖人（签章）处盖章确认。
合同签订后，原告已付清案涉房屋购房款，并缴纳了维修基金及契税、办证费。被告于2016年5月28日前将案涉房屋交付原告使用。
2018年8月15日，惠州市国土资源局惠阳区分局出具惠阳国土资〔2018〕966号《关于区人民法院来函[（2018）粤1303民初2*3号等案]的回复意见》，载明“……中**城项目建设需办理延长土地使用年限手续，*明公司向我区政府申请先预交地价款。经我区政府同意，*明公司于2015年4月前分4次预缴地价款共1500万元至我区财政账户。因用地存在其他纠纷，项目跨宗地建设等问题，至2015年11月前*明公司仍未按预缴时的承诺向我局申请办理整体延长土地使用期限业务……我局按程序选取评估公司对*明公司需补交的地价款进行评估，该公司认为评估选取的评估基准日不合理，要求按当时房屋销售均价进行评估补缴地价款。截止目前，该公司仍未完善该用地手续，故无法办理不动产登记发证……2、该项目需完善延长年限业务手续且缴清相关地价款、税费后可申请办理不动产登记发证……”。2018年9月8日，惠州市惠阳区房产管理局出具惠阳房函[2018]197号《复函》，载明“经核实，中**城花园X区的开发企业至今尚未前来申请该项目X-XX幢的不动产*次登记……”。
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。根据原、被告争议，本案作以下分析认定：
关于案涉商品房未办理产权备案是因被告原因还是政府原因导致的问题。本案中，据国土部门的复函可知，案涉房屋至今未能办理不动产登记发证的原因是：被告开发的案涉商品房所涉用地存在其他纠纷、项目跨宗地建设等问题，需整体办理延长土地年限及缴清相关地价款、税费后方可申请办理不动产登记发证。被告作为专业性开发房地产企业，对其取得的出让土地情况应当十分清楚，且被告在其与原告签订的案涉《商品房买卖合同》明确约定土地使用年限为2007年9月11日至2077年9月6日。被告至今未缴清相关地价款导致无法延长土地使用年限，原告至今不能取得房屋权属证书，明显违反合同约定，依法应承担违约责任。案涉合同为被告拟制的格式合同，对合同履行后果的预知能力明显优于原告，故被告认为因为政府原因导致案涉商品房至今未办理产权备案，本院不予采*。对于被告认为政府关于补交地价款的政策及价款是否合理合法的问题，不是本案审查范围，被告可另循途径解决。综上，原告请求被告向产权登记机关提交办理案涉房屋不动产权证所必备资料，有事实和法律依据，应予支持。
关于办证违约金应如何计算的问题。原被告通过案涉《补充协议》第十二条对案涉《商品房买卖合同》第十五条进行补充变更约定，是双方意愿，不违反法律规定，本院予以尊重，故关于产权登记的约定按案涉《补充协议》第十二条进行认定。原告未提交证据证明因被告的违约行为造成其具体损失数额，应承担举证不利后果，故原告认为案涉办证违约金按中国人民银行同期同类贷款利率基础上加收30%的标准计算，本院不予采纳。案涉《补充协议》第十二条明确约定约定实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限，如因被告原因未能办理产权登记备案的，违约起算时间为在案涉商品房交付之日起720日内，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。据此，案涉房屋在2016年5月28日前已交付原告使用，早于双方合同约定交付期限，故被告应自2016年5月28日起至2018年5月18日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告未能在约定期限内办理，应向原告支付办证违约金（以407575元为基数，按日万分之一从2018年5月18日起计至被告向房产管理部门申请办理权属登记备案之日止）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
被告惠州*明投资有限公司在本判决生效之日起60日内提交办理座落于惠州市惠阳区淡水中**城花园X区XX幢X座XX层XX号房产的权属登记所需资料报产权登记机关备案（包括需完善延长土地使用年限所需要缴纳的税费等，以土地及房管行政主管部门的要求为准）。
被告惠州*明投资有限公司在本判决生效之日起60日内向原告詹*支付办证违约金（以407575元为基数，按日万分之一从2018年5月18日起计至被告向房产管理部门申请办理权属登记备案之日止）。
案件受理费93元（原告已预交93元），由被告惠州*明投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 詹潜
二〇一九年四月十二日
书记员 冯泳诗
