惠州市惠阳区人民法院审理的（20*）粤1303民初3*5号房屋租赁合同纠纷中，惠阳人民法院经审理认为本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的涉案《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案原被告均诉求解除涉案租赁合同，惠阳区人民法院予以准许。关于原被告诉争的保证金3000元问题。原告杨*在租赁物经营**饭庄期间，因租赁物被**人民政府认定属于违法搭建木质构筑物、存在较大消防安全隐患，被停电处理，造成原告无法正常营业，导致原告杨*无法达到使用租赁物经营餐饮业、收益的合同目的，被告杨*构成违约。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（20*）粤1303民初3*5号
原告（反诉被告）：杨*，男，汉族，1986年2月3日出生。
委托诉讼代理人：江*，江西*律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨*，男，汉族，1967年12月*日出生。
委托诉讼代理人：罗*，广东*律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗*，广东*律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨*与被告（反诉原告）杨*房屋租赁合同纠纷一案，本院于20*年8月7日受理后，依法适用普通程序分别于20*年10月23日、12月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨*及其委托诉讼代理人江*，被告（反诉原告）杨*及其委托诉讼代理人罗*、罗*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨*向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的租赁合同并返还原告已付的3000元合同保证金；2、判令被告杨*支付违约金及合理预期损失共计70000元；3、判令被告杨*承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年7月10日原被告签订租赁合同，由被告作为出租人向原告出租位于**地段的房屋，期限自2015年7月至2021年7月，租金前三年为3000元/月、后三年为3500元/月，其中第七条约定“甲方（指被告）在合同期间不可终止铺位、房屋租赁合同，如有出现合同或土地纠纷，造成乙方无法正常营业，甲方应对乙方一定补偿”。原告承租后开始做大排档餐饮，2016年11月22日原告以该房屋为住所地向**工商行政管理局申请个体营业执照进行个体经营。20*年5月21日**人民政府向**供电所发出书面通知，并认定由被告向原告出租的房屋系违建并要求供电所采取停电措施。后由供电部门、城管联合执法将原告经营场所内的电表强行拆除，至今导致原告无法正常营业。原告认为，原被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，被告作为出租人有义务保障其出租物不存在任何权利上的瑕疵，否则将直接影响到原告的合同预期目的。本案中，被告将违建建筑物出租给原告，其隐瞒了对原告权益有重大影响的信息显已对原告的知情权构成侵犯，同时在合同履行的过程中因被告的原因导致原告租赁房屋的合同目的无法实现，亦已经构成违约。根据《合同法》相关规定，本案原告对于被告的违约行为不仅享有单方合同解除权亦有权就其被告的严重违约行为主张违约赔偿的权利。本案中，由于原告与其配偶共同经营该餐饮并无其他经济来源，两人的收入均来源于该店铺，故两人过往平均收入（注：原告现金收入达到整数时交由配偶存款，原告微信收入留作备用）可作为剩余期限预期收益的损失标准，原告根据合同法的规定，以该剩余租赁期间的平均收入总额为标准主张被告承担违约赔偿合情、合理、合法。综上所述，原告的诉求有充分的法律及事实依据，恳请贵院依法支持原告如上之诉讼请求。
被告（反诉原告）杨*答辩意见：一、租赁物办理了报建手续，是合法的临时铺位。租赁物所涉及的三宗土地均办理了报建手续，是合法的临时建筑。在签订租赁合同前，被答辩人已对租赁物的构造及现状有充分的认识，被答辩人同意按现状承租，根本不存在被答辩人在诉状中诉称的答辩人隐瞒了重大影响的信息的情况，更不存在侵犯被答辩人知情权的情况。从2015年7月10日起被答辩人即在租赁物处经营饭店，其均能顺利营业，从来没有任何部门将租赁物认定为违章建筑而责令停业整顿，由此可见租赁物并非违章建筑。二、被答辩人被责令整改其经营的饭店主要原因是其在经营过程中违反了消防安全的相关规定。被答辩人经营饭店时存在严重的消防安全隐患：未开展疏散和消防演练，疏散指示标志、应急照明灯不符合要求，灭火器、消防栓等消防器材设施不符合要求，未开展电器线路每年检测、维护及员工消防安全培训；电线未进行套管保护措施，违法合用场所物理防火分隔、管理规定，违规住人等问题。正是由于被答辩人在经营过程中严重违反消防安全管理规定才导致其被停电责令整改，仅停电一周后，**政府、**供电所便同意了被答辩人复电整改申请。**政府《关于**饭庄申请消防安全隐患整改复电通知》亦体现了相关部门对其停电的原因为存在较大消防安全隐患。复电后被答辩人怠于整改是其经营的饭店长期处于停业状态的根本原因，即使其存在所谓的“损失”亦应由其自行承担。故被答辩人要求答辩人赔偿其所谓的损失，没有任何事实与法律依据。三、被答辩人主张答辩人向其赔偿违约金及预期利益损失，没有任何事实与法律依据。首先，答辩人并没有任何违约行为，根本不存在承担违约责任的问题。此外，根据租赁合同的约定，答辩人承担一定补偿责任的前提条件为房屋或土地存在纠纷，租赁物或土地并不存在任何权属纠纷，故答辩人根本不需要承担任何责任。其次，被答辩人并没有提供证据证明覃某兰银行存款系涉案饭店营业收入；微信账单的三性存疑，根本不能证明该账单系被答辩人的微信账单，更不能证明其中的收入系涉案饭店经营所得。退一万步而言，即使被答辩人经营的饭店存在一定的营业收入，其收益应为经营所得扣除包括房租、食材进货成本、收电费、工人工资后的余额，并非所有的营业收入均为经营利润。且被答辩人主张其预期利益损失期限为36个月，完全是无稽之谈。退一万步而言，即使是答辩人违约解除租赁合同，被答辩人的收益需要通过被答辩人通过经营活动取得的，并非将租赁物放在原地即可取得收益的，故被答辩人完全可以找到替代的经营场所，或从事其他职业取得收益，根本不可能36个月没有任何收益。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条明确规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，被答辩人主张其预期利益损失期限为36个月没有任何法律依据。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有任何事实与法律依据，恳请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
反诉原告杨*向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的租赁合同并没收被反诉人交纳的3000元履约保证金；2、判令被反诉人向反诉人支付应付未付的租金14900元（计算至20*年10月23日）；3、本案本诉及反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人双方签订的《租赁合同》约定：1、2015年7月10日至20*年7月10日每月租金为人民币3000元，20*年7月11日至2021年7月10日每月租金为人民币3500元；2、租赁物的水电费、管理费、卫生费由被反诉人缴交；3、被反诉人应于每月10日前付清前述费用，连续拖欠1个月上述费用的，反诉人可以单方解除合同收回租赁物，没收履约保证金。从20*年6月10日起，被反诉人拒不支付租金及水电费、管理费、卫生费，被反诉人的行为已构成根本违约。综上所述，被反诉人的违约行为严重损害了反诉人的合法权益，现特依法提起反诉，望判如所请。
反诉被告杨*答辩称，双方房屋租赁合同关系中，被反诉人不存在违约行为，导致被反诉人无法继续使用经营涉案租赁房屋是因为反诉人建筑物并不符合相关消防法、建筑法的规定，导致被反诉人经营期间被政府勒令限电整改，对于后续未交租是因为被反诉人行使合同法规定的抗辩权，系由反诉人造成，和被反诉人无关，恳请驳回反诉人全部诉求，但同意解除双方合同。
经审理查明：2015年7月10日，原告（反诉被告）杨*（乙方）与被告（反诉原告）杨*（甲方）签订涉案《租赁合同》，双方就乙方承租甲方座落**地段铺位、房屋经营餐饮业事宜约定如下：一、房屋租赁期限：从2015年7月10日至2021年7月10日止该租赁合同期间前三年（2015年7月10日至20*年7月10日止）租金每月3000元，后三年（20*年7月11日至2021年7月10日止）租金每月3500元。二、乙方每月应按上述第一条款支付铺位、房屋租金给甲方，每月管理费，水、电和卫生等有关费用由乙方缴交。上述所有费用须在每月10日前交清。如乙方连续拖欠1个月没缴交铺位、房屋租金及管理费，水、电和卫生等有关费用，甲方有权收回该铺位和房屋，并按违约处理……五、甲方将现成铺位、房屋交乙方使用，并在合同期内严格遵守合同条约，遵守法律法规和管理处规定；乙方在经营过程中受到外来因素影响无法正常营业，或发生违法、违规、违章和涉及生产安全、生命安全、财产安全被罚款或被追究刑事责任一切由乙方负责与甲方无关。如需终止租赁合同，甲方不予补偿并没收乙方押金……七、甲方在合同期间不可终止铺位、房屋租赁合同，如有出现房屋或土地纠纷，造成乙方无法正常营业，甲方应对乙方一定补偿……九、合同签订当日，乙方应付3000元整给甲方作为租赁铺位、房屋押金。该押金在合同期满后，乙方交还铺位、房屋给甲方经验收合格且在乙方交清管理费，水、电和卫生等有关费用后再退还给乙方，如合同期间乙方违反该租赁合同条约，甲方有权终止合同，单方解除该租赁合同，并没收押金。上述合同签订后，原告（反诉被告）杨*开始在上述租赁铺位、房屋做大排档餐饮。2016年11月22日，原告杨*取得**工商行政管理局颁发的名称为“**饭庄”的个体工商户《营业执照》，原告杨*系该个体工商户的经营者，经营场所位于**公路边。原告杨*取得该营业执照后，经营**饭庄至20*年5月份时，因被良井供电所停电而停止营业。本案庭审时，被告杨*确认原告杨*已交付2015年7月10日至20*年6月10日止的租金共105000元。
另查明，20*年5月21日，**人民政府向**供电所发出《关于**饭庄违法建筑进行停电的通知》，通知内容：我镇执法队在于20*年5月21日上午10时40分巡查发现位于**饭庄属于违法搭建木质构筑物，其中建房占地面积600平方米用于饭庄房经营，该用地属于违法建设（构）筑物，根据广东省城市建设管理规定第七条第（一）项，建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的属违法行为，限三天清理、拆除。现向供电所申请对**饭庄立即予以停电。同年5月31日，**人民政府向**供电所发出《关于**饭庄申请消防安全隐患整改复电通知》，通知内容：兹有我镇位于**饭庄于20*年5月21日进行消防复查时，因消防安全存在较大消防安全隐患，于5月22日对该安全隐患场所进行了停电处理。现因消防安全隐患需要整改用电。特向**供电所申请复电进行消防安全隐患整改。
还查明，被告杨*系座落于**公路166.6平方米住宅用地的土地使用者。2002年6月14日，被告杨*取得**建设局发放的《广东省乡（镇）村建筑许可证》及《中华人民共和国村镇规划选址意见书》。《中华人民共和国村镇规划选址意见书》载明：建设项目名称为私人住宅，建设单位（个人）为杨*（户主），建筑规模为框架三层500平方米，用地面积166.5平方米，项目选定的地点和位置为**。
20*年7月11日，原告委托律师向被告发出律师函，主张解除合同，要求被告赔偿15万元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的涉案《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案原被告均诉求解除涉案租赁合同，本院予以准许。关于原被告诉争的保证金3000元问题。原告杨*在租赁物经营**饭庄期间，因租赁物被**人民政府认定属于违法搭建木质构筑物、存在较大消防安全隐患，被停电处理，造成原告无法正常营业，导致原告杨*无法达到使用租赁物经营餐饮业、收益的合同目的，被告杨*构成违约。故原告诉求被告杨*返还合同保证金3000元，理据充分，本院予以支持；被告反诉主张没收3000元保证金无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于原告诉求的违约金及合理预期损失问题。原被告签订的租赁合同约定，被告在合同期间不可终止铺位、房屋租赁合同，如有出现房屋或土地纠纷，造成原告无法正常营业，被告应对原告一定补偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被告的违约行为，确实给原告造成一定的损失，因双方未约定补偿标准，原告亦未能提交充分的证据证明其损失额，本院酌情以原告每月应向被告交纳的租金3500元为基数，给予两个月的租金即7000元，作为被告应向原告支付的预期损失补偿。关于被告反诉主张的租金14900元问题。原告杨*已交付2015年7月10日至20*年6月10日止的租金，涉案租赁物自20*年5月21日被认定为属于违法搭建木质构筑物、存在较大消防安全隐患，原告经营的饭庄自20*年5月22日被停电处理，至此，原告无法继续使用涉案租赁物进行经营活动，原告以拒付租金的方式履行抗辩权，不构成违约，故被告反诉要求原告支付20*年6月10日至20*年10月23日的租金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十三条、第二百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）杨*与被告（反诉原告）杨*于2015年7月10日签订的《租赁合同》。
二、被告（反诉原告）杨*应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告（反诉被告）杨*保证金3000元。
三、被告（反诉原告）杨*应于本判决发生法律效力之日起十日内支付预期损失补偿款7000元给原告（反诉被告）杨*。
四、驳回原告（反诉被告）杨*的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）杨*的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2684元，由被告（反诉原告）杨*承担100元，原告（反诉被告）杨*承担2584元；反诉费124元，由被告（反诉原告）杨*承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 李小芬
人民陪审员 林冠超
人民陪审员 练宝忠
二〇一九年二月一日
书记员 杨智
