大亚湾房屋买卖纠纷律师认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》对于二手房交易中涉及赎楼问题、剩余房款支付的具体时间没有明确约定，属于合同内容瑕疵。对于欠缺、遗漏的合同条款，双方在合同履行过程中应本着诚实信用原则和公平原则进行磋商，以达成各自的合同目的。根据现有证据查明，合同成立，被告曾主动频繁联系中介工作人员及原告就合同条款进行完善及合同履行进行协商，但是原告明确表示不同意通过签订补充协议的方式来促成本合同的履行。就合同目的而言，原告作为买方，购房的目的是为了取得房屋的所有权，被告作为房屋出售方，出售房屋的目的是为了获得房款。在原告不同意签订补充协议来完善合同的情况下，被告提出剩余房款先做资金监管来保障合同的顺利履行，符合二手房买卖市场的交易习惯，亦不损害原告的利益，但是原告仍不同意，以致在被告负债沉重的情形下，选择放弃本次交易。可见，原、被告未能继续履行合同，是由于双方对如何履行合同未能进一步磋商并达成一致意见，属于不可归责于双方当事人的事由。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2019）粤1391民初9*号
原告（反诉被告）：舒某某，男，汉族，1983年出生，住址：四川省遂宁市安居区，
被告（反诉原告）：徐某某，女，汉族，1967年出生，住址：广东省深圳市福田区。
原告反诉被告舒某某诉被告（反诉原告）徐某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理，原告舒某某、被告徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舒某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告定金人民币20000元，并按照合同违约条款赔偿原告违约金人民币340000元及支付中介费20000元；2.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。
事实和理由：原、被告双方于2018年8月20日在深圳市*房地产经纪有限公司惠州分公司大亚湾XXX门店签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告位于大亚湾区路XX号XX花园XX栋XX号房产一套，房屋建筑面积43.82平方米，成交价格为人民币680000元，原告过户当日一次性支付购房款，合同签订后，原告依合同约定向被告支付了20000元定金并约定剩余房款660000元在房屋过户当日一次性付清。但是被告在收到20000元定金以后一直不配合办理过户事宜，并且拉黑了原告以及中介方的所有联系方式，并且把房产过户给了第三方。鉴于此，为维护原告合法权益，维护法律的尊严，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。
被告徐某某辩称，一、无资质的中介人员焦某恶意串通原告，乘人之危，与被告订立显示公平的合同。因被告向案外人余某某借款50万元，借款期限到期，无力偿还借款，被告便委托多个地产中介售卖涉案房产，但从未委托*房网。焦某是*房网的中介，她不知道从哪里获取到被告的信息。焦某联系被告称有位谢先生要购买被告的商铺，被告便过去找焦某，并把实际情况都告诉了焦某，让她找能够一次性付款的客户。当时焦某写好了合同，被告看到定金只有2万元，不到成交价的3%，比二手房交易惯例低太多，违约金34万元约定过高，且过户不是给谢先生而是其他人，被告便不同意。第二天，焦某又联系被告称原告要购买被告的房子，条件一样。迫于还款压力被告与原告签订了合同。二、原告不履行合同义务，不纳税、不做资金监管、不赎楼，导致交易无法进行。被告多次通知中介和原告签订补充合同，明确买方付款期限，但是遭到了原告的拒绝。原告称被告不配合办理过户是不属实的。因为在买方没有做资金监管没有缴清各项税费且房屋处于抵押状态，房管局是不可能给办理过户的。难道原告既不做资金监管也不赎楼也不纳税的情况下，让被告将房子过户给原告吗？即使被告老糊涂了，愿意在原告没付款的情况下就将涉案房屋过户给原告，房管局会给没交清税费还处在抵押状态的房屋给办理过户吗？被告每日承担着高额利息，怎么可能不配合过户。中介伙同原告采取不接电话不回信息的方式玩失踪，手段极其恶劣卑鄙。三、请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。中介本来就是违规经营，即使支付了2万元中介费也是可以追讨回来的。更何况合同约定由原告支付中介费，原告违约还想钻法律空子,是一个非常不诚信，毫无道德底线的人。
被告（反诉原告）徐某某向法院提起反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告直接经济损失25000元；2.判令反诉被告向反诉原告支付利息36000元；3.判令反诉被告支付司法鉴定费1090元；4.判令反诉被告支付差旅费、误工费共计5000元；5.本诉费和反诉费均由反诉被告承担。
事实和理由：反诉原告向案外人余某某贷款50万元，因贷款到期无法偿还，反诉原告便将XXX花园XX栋XX号房放在多个地产中介售卖，但从未委托过*房网。刚开始按照市场价90万元卖不出去，不断降价，后降到72万元也没卖出去。焦某是*房网的中介，她不知道从哪里获取到反诉原告的信息。焦某联系反诉原告称有位谢先生要买我的商铺，反诉原告便过去找焦某，并把实际情况都告诉了焦某，让她找能购一次性付款的客户。当时焦某写好了合同，反诉原告看到定金只有2万元，不到成交价的3%，比二手房交易惯例低太多，违约金34万元约定过高，且过户不是给谢先生而是其他人，反诉原告便不同意。第二天，焦某又联系反诉原告称反诉被告要购买反诉原告的房子，条件一样。迫于还款压力反诉原告与反诉被告签订了合同。但是合同签订后，反诉被告不履行合同义务，不纳税、不做资金监管、不赎楼，导致交易无法进行。反诉原告多次通知中介和反诉被告签订补充合同，明确买方付款期限，但是遭到了反诉被告的拒绝。反诉被告采取不接电话不回信息的方式玩失踪，手段极其恶劣卑鄙。由于反诉被告以行动表明不履行合同义务，反诉原告迫于还款压力以低于68万元的价格将房屋另外卖给了其他人，反诉被告应当赔偿反诉原告的直接损失25000元和多支付债权人的利息36000元。且反诉被告的违约行为致使反诉原告一度被逼到绝境，无奈之下求助于公安机关和多个政府部门。综上，请法庭支持反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）舒某某辩称，对第一项诉讼请求不予认可，反诉原告在2018年8月20日收到反诉被告支付的款项后，却在2018年10月12日把房子卖给其他人，是典型的一房两卖，为何要求反诉被告承担责任。对第二项诉讼请求，反诉原告借别人的钱，为何要求反诉被告承担利息，没有合理依据。对于第三项诉讼请求，反诉原告做鉴定，与反诉被告没有关系，无非就是拖延时间，找一些莫须有的理由。对于第四项诉讼请求，与上述第三项诉讼请求的答辩意见一致。原、被告在2018年11月5日还有联系。对第五项诉讼请求不予认可，那是不可能的，反诉被告也花了诉讼费。
本院经审理认定事实如下：2018年8月20日，原告舒某某作为买方（乙方）、被告徐某某作为卖方（甲方）与作为居间方（丙方）的深圳市*房地产经纪有限公司惠州分公司签订了《房屋买卖合同》，主要约定内容如下：原告向被告购买位于惠州××区澳头××北路××国力××花园××房，成交价为680000元。原告应于合同签订之日向被告支付定金20000元，剩余房款660000元于递件过户当日一次性支付给被告。甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价格的50%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。经双方协商，交易税费由原告承担。原告须向居间方交纳中介信息服务费20000元。其他约定事项：1.此房尚有租约至2019年4月1日到期，此合同签订后被告不得与原租客续约或与签订任何形式的租赁合同。过户后原告收取租金或与原租客解除合约；2.被告配合原告以他人名义购买此铺并办理不动产权登记；3.原、被告双方必须配合中介以正常过户流程办理过户手续，不得以任何理由故意拖延过户时间；4.若原告出资替被告赎楼，则被告必须于房产证赎出当日将此铺全权委托公证给中介或买方。合同签订后，原告向被告支付了2万元定金。尔后，被告主动与中介工作人员及原告联系协商赎楼及资金监管等问题，但协商无果。2018年10月12日，被告将涉案房屋另售他人。原告认为被告的行为构成违约，故诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明，原、被告签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋处于抵押状态，抵押权人为余某某，债权数额为50万元。诉讼过程中，被告提交其与余某某于2017年10月9日签订的借款合同一份，主要内容：被告徐某某向案外人余某某借款50万元，并将涉案房屋抵押给余某某，月利率3%，借款期限从2017年10月9日至2018年4月9日，若被告未按约定还款，须按借款金额的20%向余某某支付违约金并从借款日起按月利息2%计算利息至还清本息日止。
还查明，2018年9月10日至9月28日，被告徐某某频频向*房网中介焦某及原告舒某某发送微信，主要涉及签订补充协议、尽快要求买方做资金监管，以便尽快赎楼后继续履行合同。其中，2018年9月13日，被告向中介焦某发送微信，内容为：小焦我今天到你这里让你安排合同补充协议，你说买方下个星期从成都回来就约过来，我早就催他做资金监管了，但他迟迟不肯到房管局做首付资金监管，我赎楼公司已经安排好了，买方只要做了资金监管马上就可以赎楼，合同是你小焦起草的让我签的，连买方资金监管的时间都没有约定，你还是尽快联系买方签个补充协议约定好时间。2018年9月28日，被告向原告发送微信，内容为：请你尽快做资金监管，我办赎楼，尽快办过户手续到你名下吧。赎楼公司的经理告诉我说如果是银行按揭买方首付款必须去房地产交易中心做资金监管，银行贷款批下来才付款的买方要全额房款去房管局做资金监管。你不去办赎楼，一次性做资金监管让我赎楼，我如果把楼赎回来了你像现在一样不肯付款，即使我背负的起高额的赎楼费，赎楼公司也不会去赎不做资金监管的客户的。同日，被告向原告发出微信：那合同有瑕疵没写买方付款期限是属遗漏重要条款，需要签补充协议，我们约什么时候呢？原告回复道：我为什么要跟你签补充协议？我们以前怎么签的就怎么样。以上微信聊天记录，被告到深圳市版权协会进行了电子证据固化，为此，被告支出1090元。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同生效后，当事人就质量、价款、履行方式、履行期限等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》对于二手房交易中涉及赎楼问题、剩余房款支付的具体时间没有明确约定，属于合同内容瑕疵。对于欠缺、遗漏的合同条款，双方在合同履行过程中应本着诚实信用原则和公平原则进行磋商，以达成各自的合同目的。根据现有证据查明，合同成立，被告曾主动频繁联系中介工作人员及原告就合同条款进行完善及合同履行进行协商，但是原告明确表示不同意通过签订补充协议的方式来促成本合同的履行。就合同目的而言，原告作为买方，购房的目的是为了取得房屋的所有权，被告作为房屋出售方，出售房屋的目的是为了获得房款。在原告不同意签订补充协议来完善合同的情况下，被告提出剩余房款先做资金监管来保障合同的顺利履行，符合二手房买卖市场的交易习惯，亦不损害原告的利益，但是原告仍不同意，以致在被告负债沉重的情形下，选择放弃本次交易。可见，原、被告未能继续履行合同，是由于双方对如何履行合同未能进一步磋商并达成一致意见，属于不可归责于双方当事人的事由。原、被告应各自承担自身损失。据此，双方签订的《房屋买卖合同》应当解除。合同解除后，被告应将收取的2万元退还给原告。被告的各项反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告徐某某于判决生效后十日内返还原告舒某某定金人民币20000元。
二、驳回原告舒某某的其他诉讼请求。
三、驳回被告徐某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费3500元，由原告舒某某负担3200元，被告徐某某负担300元；反诉费738元，由被告徐某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 邓赛花
二〇一九年三月十四日
书记员 张肇晓
