惠阳房屋买卖合同纠纷律师认为，原被告之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》合法有效，各方应当按照约定履行。但被告未在约定时间内与赎楼公司签订服务合同，属于违约，应承担违约责任。原告已支付50000元购房定金，兴*银行存款账户内留存230000元，兴*银行审批同意发放贷款200000元，原告所准备的款项已足以支付购房款480000元。因涉案房产设置了抵押权，故原告现要求继续履行合同当代被告李**归还清结涉案房产的贷款，注销抵押权，方可办理涉案房产的权属登记。为避免各方诉累，本院酌定由原告直接向第三人惠阳*行归还涉案房产的抵押贷款，贷款待归还的数额，以第三人惠阳*行出具的银行对账单为准。原告除直接替被告李**归还的银行贷款外，还需支付的款项为总房款480000元扣除已支付的定金50000元，再扣除第一项向贷款银行支付的款项。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2018）粤1303民初2**3号
原告：林**霞，女，1991年7月25日出生，汉族，住址：广东省丰顺县，
委托诉讼代理人：吴**，广东**律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡**，广东**律师事务所律师。
被告：李**，女，1963年5月17日出生，汉族，住址：重庆市江北区，
第三人：惠州市乐*家房产经纪*限公司，住所地：惠州市淡水。
法定代表人：李*。
委托诉讼代理人：张*宇，公司员*。
委托诉讼代理人：侯*，公司员*。
第三人：中国*银行股份*限公司惠州惠阳支行，住所地：惠阳区淡水。
负责人：杨*。
原告林**霞与被告李**、第三人惠州市乐*家房产经纪*限公司（以下简称乐*家公司）、中国*银行股份*限公司惠州惠阳支行（以下简称惠阳*行）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月23日公开开庭进行了审理。原告林**霞及其委托代理人吴**、被告李**到庭参加诉讼，第三人乐*家公司和惠阳*行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法确定原被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》合法*效，判令被告继续履行该合同，并限期为原告办理房屋所*权过户手续；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年11月17日，被告将自己所*的位于惠阳区淡水××路历*华庭B幢12层07号房自愿转让给原告，售价约定为480000元。合同签订后，原告依约支付了50000元的定金，原告银行账户中始终留存*足额的首期款。2018年6月7日，兴*银行惠州分行零贷*务团队已经同意该房产买卖的按揭贷款，原告已经履行合同约定的义务。现惠州房价飞涨，被告以各种理由拖延，要求涨价，并拒不协助原告履行该合同。原告多次请求继续履行双方的购房合同，被告均不予理会。为了维护原告的合法权益，遂向法院起诉。
原告为其陈述的事实提交的证据*：1、二手房买卖及居间服务合同；2、交易节点确认书；3、不动产登记结果；4、存款证明及银行流水；5、借用项目审批通知书（同意）。当庭补交证据：6、资金监管协议；7、微信聊天记录。
被告答辩称，1、原告未按合同约定在签订房屋买卖合同之日起50个*作日内向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并且逾期超过15个*作日以上。根据双方所签字认可的交易节点确认书上写明原告须于2018年1月19日之前将首期款（不含定金）190000元支付至银行监管账户或房管局。而原告一直以钱没到位，不信任居间方所合作的担保赎楼公司，也不信任被告提供的担保赎楼公司，*作繁忙、请不到假，要自己去找银行监管等各种理由拖延，到6月18日才让居间方通知，要求被告去光大银行做资金监管。至此原告已经拖延达四个月之久，属于严重违约，被告*权解除合同并可没收定金。2、原告称其银行账户中始终留存*足额的首期款与真实情况不符。从签订合同起，就开始说资金紧张，到2018年春节前还说等过了年就*一笔资金到位，初十就可以去做银行资金监管面签，结果原告到4月26日才将200000元汇入兴*银行作为原告的按揭贷款申请，而非作为资金监管。到6月7日兴*银行才批复原告的贷款申请，此时原告已经严重超过合同约定期限。3、被告一直积极配合原告的要求和行动，没*原告所称的拖延、要求涨价等行为，是原告一直以各种理由在拖延。
被告为其答辩提供的证据*：1、二手房买卖及居间服务合同；2、交易节点确认书；3、借用项目审批通知书（同意）；4、兴*银行交易明细查询。
第三人乐*家公司答辩称，原被告双方于2017年11月17日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》是三方真实意思表示，合法*效。同日，三方签订了《交易节点确认书》，约定被告应于合同签订15日内与赎楼公司签订合同，原告须于2018年1月9日前将首期款190000元支付至银行监管账户。合同签署前，经第三人查档确认，涉案房产系*抵押无查封状态，抵押权人是惠阳*行。2017年11月17日，原告支付5万定金至被告账户，同时被告出具收据。22日，被告联系乐*家公司，告知涉案房产欠款已由180000元变更为240000元，并要求乐*家公司代为转达原告。27日，乐*家公司开始协助被告寻找赎楼公司，准备赎楼事宜，后原被告双方就赎楼公司选择方面出现分歧，被告坚持自行选择赎楼公司，双方协商多次未达成一致意见，至此交易滞缓。2018年3月8日，第三人促使原被告双方到惠城中国银行办理面签，但由于银行额度问题未获得通过。2018年3月8日，第三人协同原被告到仲恺兴*银行进行面签，提交按揭申请。6月6日，原告按揭申请通过，第三人第一时间将此情况告知了被告，并敦促其尽快履行赎楼义务。9日，被告要求原告支付拖延赔偿金3.6万元，原告当场拒绝，此后原被告双方就此问题争执不下，第三人多次居间沟通未果。24日，第三人联系原被告双方当面协商，原告同意支付上述赔偿金，但被告拒绝，要求支付6万余元，双方就赔偿十一未达成一致意见。
第三人惠阳*行答辩称，2016年8月10日，我行与被告签订了《个人购房借款担保合同》，我行向被告发放贷款260000元，期限十年。以被告购买的涉案房产做抵押担保并办理了抵押登记，该房产所担保的债权尚未结清，第三人对该房产依法享*抵押权，截止2018年7月12日，被告尚欠借款本金219929.90元，利息0元。在被告清偿上述欠款之前，第三人不同意注销抵押登记及办理过户手续。
本院经审理认定事实如下：2017年11月17日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人乐*家公司作为居间方签订了《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定原告购买被告所*的位于惠州市××区淡水××路历*华庭B幢12层07号房产，房产产权现状为*抵押，房产转让总价为480000元，原告在合同签订时向被告支付50000元定金。房款支付方式为按揭付款，交易税费及其他费用（包括交易履行过程中因政策调整而需缴纳的新增税费），由原告承担。若因被告房产逾期供楼或断供导致多出的利息或赎楼费用，由被告承担。如一方未按照合同约定期限履行义务，另一方*权要求违约方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，若一方逾期超过十五个*作日的。合同第十二条约定，原被告双方同意将托管款项支付至第三人乐*家公司指定托管账户并提供银行账户予第三人放款，第三人按约定将相关托管款项存入原告或被告账号，即视为原被告已经收取，若账号发生变更，原被告须及时书面告知居间方。同日，原告支付了50000元定金给被告。11月29日，三方签订《交易节点确认书》，约定被告须于签订原合同之日起15个*作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，原告应予协助；原告须于《交易节点确认书》签订之日起50个*作日内向银行提交抵押贷款申请材料；原告须于2018年1月19日之前将首期款（不含定金）190000元支付至银行监管账户或房产局；被告在原告贷款审批通过后45个*作日内配合赎楼公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记，若被告虽*赎楼公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，被告应在25个*作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用由被告承担，被告应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2个*作日内，将《房产证》《不动产权证书》原件交给第三方办理过户，《交易节点确认书》还对网签合同、办理过户、银行放款、交房等交易节点进行了约定。2018年3月8日，原告作为甲方、付款方，被告作为乙方、受益方，案外人中国银行股份*限公司广东省分行惠州东湖花园支行（以下简称代管银行）作为丙方、交易资金代管方签订《个人交易资金代管协议》，约定原告在代管银行开立代管存款账户，并按代管协议约定将代管资金存入代管存款账户，原告授权代管银行按照代管期限对代管资金进行冻结，代管期限为2018年3月8日至2018年6月8日止，原告须在签约时将200000元代管资金一次性存入代管存款账户。协议第6.1条约定，在代管期限内，代管资金撤销不得由原告单方提出，原告同意在任何情况下，被告可单独提出撤销申请，代管银行凭被告申请即可撤销资金代管。2018年3月30日，被告向代管银行发出《撤销资金代管通知书》，被告通知代管银行办理原告代管资金的代管撤销手续，同日，代管银行完成代管账户的解冻手续，*务单的备注一栏写明：取消二手房交易，需解冻。2018年6月6日，兴*银行广州分行审批同意了原告20万的按揭贷款申请。2018年6月13日，原告兴*银行账户中余额为230000.7元。
本院认为，原、被告及第三人乐*家公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》是三方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同合法*效。第三人称由于被告坚持自行选择赎楼公司，原被告双方就赎楼公司选择方面出现分歧，双方多次协商未达成一致意见，至此交易滞缓，原被告对第三人的说法表示认可。根据《交易节点确认书》，被告须在买卖合同签订之日起十五日内与赎楼公司签订服务合同，原告在2018年1月19日将首期款支付至银行监管账户或房管局，即被告与赎楼公司签订服务合同的义务先于原告办理资金监管的义务。由于被告未能在规定时间内与赎楼公司签订服务合同，原告享*先履行抗辩权，即在被告没*履行与赎楼公司签订服务合同的义务前，原告无需履行申请按揭、办理资金监管的义务，在本案中，原告没*违约情形。被告未在约定时间内与赎楼公司签订服务合同，属于违约，应承担违约责任。原告已支付50000元购房定金，兴*银行存款账户内留存230000元，兴*银行审批同意发放贷款200000元，原告所准备的款项已足以支付购房款480000元。因涉案房产设置了抵押权，故原告现要求继续履行合同当代被告李**归还清结涉案房产的贷款，注销抵押权，方可办理涉案房产的权属登记。为避免各方诉累，本院酌定由原告直接向第三人惠阳*行归还涉案房产的抵押贷款，贷款待归还的数额，以第三人惠阳*行出具的银行对账单为准。原告除直接替被告李**归还的银行贷款外，还需支付的款项为总房款480000元扣除已支付的定金50000元，再扣除第一项向贷款银行支付的款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告林**霞与被告李**、第三人惠州市乐*家房产经纪*限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》*效。
二、原告林**霞自本判决书生效之日起十五日内代被告李**向第三人中国*银行股份*限公司惠州惠阳支行支付房屋贷款本金及利息（截止2018年7月12日尚欠借款本金219929.90元，具体执行数额以第三人中国*银行股份*限公司惠州惠阳支行最新对账单为准）。
三、被告李**，第三人中国*银行股份*限公司惠州惠阳支行待原告林**霞支付清结第二判项的款项后，十五日内协助办理完毕历*华庭B幢12层07号房产的注销抵押手续。
四、原告林**霞在第三判项履行完毕之后，申请办理涉案房产房屋余款（总房款480000元扣减定金50000元，扣减第二判项代付的银行贷款金额）的抵押贷款登记手续。被告李**在原告林**霞办理抵押贷款登记手续的同时协助原告林**霞办理位于惠州市惠阳区淡水白云坑石坡路历*华庭B幢12层07号房产的转移登记手续。
本案受理费4250元（已减半收取）、保全费1020元，合计5270元，由被告李**承担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 冯文娟
二〇一九年一月十七日
书记员 林惠玲
