在房屋买卖、房屋租赁中多有关于房屋修缮问题。大亚湾经济技术开发区人民法院审理的（2019）粤1391民初8*0号房屋买卖合同纠纷中，被告认可涉案房屋存在的墙体剥落、房屋漏水等质量问题，且在庭审中表示愿意自行对房屋进行修缮，因此，被告应当在与彩*家房地产策划有限公司惠州分公司*间的服务期限届满前将涉案房屋的漏水及墙体剥落问题进行修缮，并及时交付涉案房屋给原告。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2019）粤1391民初8*0号
原告：黄某某，女，汉族，1984年出生，住址：广东省深圳市宝安区。
委托代理人：黄*琼，女，广东*律师事务所律师。
委托代理人：陈*敏，男，广东*律师事务所律师。
被告：安某某，男，汉族，1968年出生，现住：深圳市龙岗区。
第三人：马某，女，汉族，1982年出生，住址：广东省深圳市宝安区。
原告黄某某与被告安某某、第三人马某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托代理人陈*敏、被告安某某、第三人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某某向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，并将位于惠州市××区澳头××大道××号XX城X栋XX号房立即交付给原告；2.判决被告对惠州市××区澳头××大道××号XX城X栋XX号房履行房屋修缮义务；3.判决被告给付原告租金人民币13200.00元（从2018年12月4日起暂计至2019年10月31日止，按每月1200元计算）；4.判决被告向原告支付逾期交付涉案房屋违约金人民币37620.00元（从2018年12月7日起暂计至2019年3月31日止，以交易总价款人民币660000.00元为基数按日万分*五计算，直至被告将涉案房屋交付原告为止）；5.本案律师费人民币18000.00元由被告承担；6.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。庭审中，原告向本院变更原第3项诉讼请求为：判决被告给付原告房屋占有使用费人民币6155元（从2018年12月4日起暂计算至2019年5月8日，按每月1200元计算，实际应计算至被告实际交付涉案房屋给原告*日止）。
事实与理由：2018年6月16日，被告与第三人马某签署《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（以下简称“涉案合同”），第三人马某作为买方购买被告位于惠州市××区澳头××大道××号XX城X栋XX号房房屋（以下简称“涉案房屋”），并依约履行了部分合同义务。2018年6月28日，原告与被告和第三人马某签署《买方主体变更确认书》，被告确认原告作为新买方购买涉案房屋并继续承担涉案合同义务。2018年11月26日原告向被告支付房款，2018年12月4日涉案房屋依法过户给原告所有，原告发现涉案房屋存在墙体剥落、房屋漏水等问题，多次向被告请求修缮房屋未果。总*，合同履行至今，被告一直未将涉案房屋交付给原告，也并未向原告支付房屋占用费，且经原告多次追索仍未给付。被告未依约交付房屋和租金的行为违反了双方的合同约定，侵害了原告的合法权益。综上所述，为了保护交易的安全和稳定，维护原告的合法权益，依据《民法通则》和《合同法》的有关规定，特具此状，呈请贵院依法判处。
被告安某某辩称，我与原告一直在协商处理涉案房屋事宜。涉案房屋存在房屋漏水、墙体剥落等问题是事实，房屋漏水等问题应由租户搬离*前来修好。对于原告请求的房屋占有费有异议，因现有的租户没有搬离，房屋租赁合同于2019年10月31日到期，当时通过中介协商补偿10000元给原告。
第三人马某述称，对原告的起诉没有异议。
本院经审理认定事实如下：2018年6月16日，第三人马某作为买方（乙方）、被告安某某作为卖方（甲方）与作为居间方（丙方）的惠州市华*房地产经纪有限公司签订了一份《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（以下简称居间合同），主要约定内容如下：一、房屋基本情况，买方马某向卖方安某某购买位于惠州市××头××大道××号XXXX堡XX号房，房屋建筑面积74.69平方米。二、交易方式，买卖双方同意本房产交易价格为人民币660000元，本房产交易定金为人民币5万元。在付清首期款后3个工作日内，买方向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关资料，此贷款作为房价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行所开设的账户，同时卖方需无条件协助办理按揭手续。三、房屋交付：1.买卖双方约定交房日期为买方在收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）*日起三日内将房屋交付给买方使用；2.卖方应在房产正式交付前，结清所有该房产名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、债务、水电、电话、煤气、有线电视、房屋管理、维修基金等名下所有费用），卖方保证交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失，卖方应将交清相关费用的发票交给买方并协助办理更名；3.卖方须以空置状态交付，卖方须于交付前将家私电器搬出，但不得破坏或更换该房产既有的门窗、壁橱、橱柜、洁具、水电、煤气、灯饰、通讯等装修及固定设施，否则须赔偿买方*损失。四、其他事项，卖方收齐全部房款（不包括定押金）后当日交房给买方，因卖方与彩*家房地产策划有限公司惠州分公司签署了房屋委托服务协议书，约定服务期限至2019年10月31号，卖方向买方承诺收齐全部房款后，到2019年10月31日为止按每月1200元支付给买方，收到全部房款*日卖方一次性支付给买方。五、该房产所附着的户口，卖方保证于收到房地产交易总价款*日起90日内迁出，逾期则以该房地产交易总价款为基数按日万分*四向买方支付违约金。六、违约责任：若一方未按合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以交易总价款为基数，按日万分*五支付违约金并继续履行合同。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
2018年6月28日，被告安某某（卖方）与第三人马某（原买方）、原告黄某某（新买方）签订了一份《买方主体变更确认书》，主要约定：卖方与原买方通过惠州市华*房地产经纪有限公司（下称居间方）居间撮合成交惠州大亚湾澳头石化大道XX号XXXX堡XX号物业，签署了买卖合同和居间服务等协议，现各方协商一致就买卖、居间关系变更如下：（一）新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等。（二）本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或居间方退回。原买方自本协议签署生效后自动退出原买卖合同关系，卖方和居间方不对原买方已履行义务部分负返还责任。（三）因买方主体变更，新买方替代原买方成为原合同当事方，对原合同负有完全履行的义务，如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任。（四）原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。
合同签订当日，原买方马某向被告支付定金50000元。2018年11月28日，原告向被告支付了购房款190000元人民币。2019年1月23日，原告通过银行贷款向被告支付剩余房款420000元。2018年12月4日，被告依法将房屋过户给原告，惠州市国土局向原告颁发了涉案房屋的不动产权证，证号为粤（XX）惠州市不动产第XX号。后因涉案房屋存在墙体剥落、房屋漏水等质量问题，且因被告与彩*家房地产策划有限公司惠州分公司*间的服务合同等原因涉案房屋一直未交付给原告。被告亦未向原告支付合同约定的租金，原告遂诉至本院。
以上事实，有原告提供的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》、《买方主体变更确认书》、广东增值税普通发票、收款收据、银行转账凭证、房屋现有图片等证据予以证明。
本院认为，被告安某某与第三人马某、居间方惠州市华*房地产经纪有限公司签订的居间合同以及被告安某某与原告黄某某、第三人马某签订的《买方主体变更确认书》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方应共同遵守。原告黄某某依据《买方主体变更确认书》取得了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》的合同主体资格，替代第三人马某履行其在买卖合同中的权利义务。原告于2019年1月23日向被告支付完毕涉案房屋的全部房款，根据居间合同第四条第一款，被告应在收到全部房款*日起三日内即2019年1月26日前将房屋交付给原告使用。但是，因被告在与原告签订广东省惠州市房地产买卖居间合同*前，被告已与彩*家房地产策划有限公司惠州分公司签署了房屋委托服务协议书，约定服务期限至2019年10月31号，原告在与被告签订买卖合同和主体变更确认书时亦知晓该情况，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案外人深圳市彩*家房地产策划有限公司惠州分公司依据其与被告*间的房屋委托服务协议书合法占有涉案房屋，故涉案房屋实际交付应当在被告与彩*家房地产策划有限公司惠州分公司*间的服务期限届满后才能实现，原告要求被告立即交付涉案房屋的请求，存在事实上的履行不能，本院不予支持。
关于原告诉请的房屋占有使用费问题，买卖合同第十一条第6款约定：卖方收齐全部房款（不包括定押金）后当日交房给买方，因卖方与彩*家房地产策划有限公司惠州分公司签署了房屋委托服务协议书，约定服务期限至2019年10月31号，卖方向买方承诺收齐全部房款后，到2019年10月31日为止按每月1200元支付给买方，收到全部房款*日卖方一次性支付给买方。被告已于2019年1月23日收到原告支付的全部购房款，理应于当日向原告一次性支付合同约定的相应款项。但被告并未按时向原告支付该款项，应承担继续支付该租金责任。原告诉请从2018年12月4日起计算该款项，但原告于2019年1月23日才付清全部购房款，故被告应依约支付原告自2019年1月23日至2019年10月31日止的房屋租金，即1200元×9个月又7天=11080元。
关于房屋修缮问题。被告认可涉案房屋存在的墙体剥落、房屋漏水等质量问题，且在庭审中表示愿意自行对房屋进行修缮，因此，被告应当在与彩*家房地产策划有限公司惠州分公司*间的服务期限届满前将涉案房屋的漏水及墙体剥落问题进行修缮，并及时交付涉案房屋给原告。
关于违约金计算问题。鉴于涉案房屋的实物交付应在涉案的服务租赁期届满后才能实现，原告在签约时亦知悉该情况，且对此亦双方约定以支付租金形式予以补偿。由此可见，被告至今为止仍未向原告交付涉案房屋，存在双方均预知的客观因素，被告的行为不构成根本违约。但是，被告未及时协助原告办理水电更名手续及户口迁出的合同附随义务，存在一定的违约行为，应依约承担相应的违约责任。本案诉讼过程中原告未举证证明被告未及时协助办理水电更名手续造成的实际损失，而双方签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》第一条第6点明确约定：“该房产所附着的户口，卖方保证于收到房地产交易总价款*日起90日内迁出，逾期则以该房地产交易总价款为基数按日万分*四向买方支付违约金。”据此，被告应当向原告支付从2019年4月23日至迁出户口*日止以总房价款660000元为基数按日万分*四计付的违约金。原告诉请从2018年12月7日起至实际交房*日止以总房款为基数按日万分*五计付违约金，无事实依据，本院不予支持。
关于原告诉请的律师费问题，因原被告*间的买卖合同未作相关约定，且该费用并非原告的必要支出，原告要求被告承担该费用没有合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条*规定，判决如下：
一、被告安某某于2019年11月1日前对位于惠州市大亚湾区澳头石化大道XX号XX城X栋XX号房房屋存在的漏水、墙体剥落等问题进行修缮并交付房屋给原告。
二、被告安某某在判决生效*日起十日内向原告支付惠州市大亚湾区澳头石化大道XX号XX城X栋XX号房房屋租金11080元。
三、被告安某某在判决生效*日起十日内向原告支付违约金（违约金自2019年4月23起，以交易总价款人民币660000元为基数，按日万分*四的标准计至被告将户口迁出涉案房屋*日止）。
四、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条*规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5200元，由被告安某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达*日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 邓赛花
二〇一九年五月二十四日
书记员 张肇晓
