惠阳房屋租赁合同纠纷律师：虽然涉讼租赁合同无效，但联*制品厂实际占有使用了涉讼厂房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持”的规定，且联*制品厂亦认可未支付涉讼第七栋厂房2018年9月-10月份的占有使用费50400元，现深*公司诉请联*制品厂予以支付，具有事实和法律依据，故本院予以支持。又因涉讼租赁合同无效，故惠阳人民法院对深*公司诉请的违约金不予支持。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2019）粤1303民初4**6号
原告（反诉被告）*州市深*物业有限公司，住所地*州市*阳区。
法定代表人黄*明,改公司总经理。
委托代理人杜*业，广东*律师事务所律师。
被告（反诉原告）*州市*阳区，住所地*州市*阳区。
经营者林*程，男，汉族，1970年8月10日出生，户籍住址广东省深圳市南山区，
委托代理人陈*如、焦*升，广东如*律师事务所律师。
原告（反诉被告）*州市深*物业有限公司（以下简称深*公司）诉被告（反诉原告）*州市*阳区新圩联*玻璃制品厂（以下简称联*制品厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年**月5日公开开庭进行了审理。深*公司委托代理人杜*业、联*制品厂委托代理人陈*如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
深*公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年9月、10月租金50400元（7栋物业租金每月25200元）。2.判令被告立即将其材料等物品搬离非法占用厂房外的位置。3.判令被告立即将出租铁皮房的屋顶恢复原状。4.判令被告支付原告违约金77868元（以拖欠租金为本金，从当月**日按照每日千分之五开始计算，实际违约金计算至所有租金支付之日止）。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月27日，原被告间签订《租赁合同》，根据合同约定原告将位于*州市*阳区新圩镇*村高屋村深*工业区内第6、7栋4200平方米厂房出租予乙方，租赁期间自2013年4月1日至2020年7月5日止，每月租金为39060元，被告应于每月10日前向原告交纳当月租金。若逾期支付租金的，被告应当按照每日千分之五的标准支付违约金。2016年12月5日，原被告间签订《租赁合同补充协议》，合同约定自2016年4月1日起至原合同终止，租金变更为50400元/月。截止起诉之日，经原告多次催收，被告共拖欠原告7栋物业2018年9月、10月共两个月租金未支付。原告认为被告拒不支付租金的行为已经严重损害原告的合法权益。另，被告长期非法占用厂房外的空地，造成租客怨声载道，给原告管理出租厂房造成极大不便，而且影响消防安全。而且，被告未经原告许可，擅自破坏房屋的主体结构，在房屋上面的屋顶私自凿出6个洞。为此，原告特依法提起诉讼，请法院查明事实，依法支持原告的上述诉讼请求。
深*公司对其诉称（辩称）提交了如下证据：1.租赁合同（2014年8月27日）；2.租赁合同补充协议；3.租赁合同（20**年7月6日）、移交手续；4.银行转账记录；5.照片。
联*制品厂辩称,1.深*公司提供给联*制品厂房屋存在重大质量瑕疵，导致联*制品厂损失重大，租金应依法减免，暂停支付租金是联*制品厂行使不安抗辩权，依法不用承担违约责任，首先，双方签订租赁合同，深*公司应提供适租房屋给联*制品厂使用，但深*公司提供的租赁房屋有重大质量瑕疵，2018年9-10月期间，因房屋外墙及屋顶质量问题严重，在山竹台风后，外墙倒塌，屋顶破漏导致被灌水，设备被浸泡，无法正常经营，房屋不适租，租金应予以减免；2.因联*制品厂多次催告深*公司协商理赔事宜，后联*制品厂暂停支付2018年9-10月的租金系联*制品厂行使不安抗辩权，不是违约，不用承担违约租金；3.深*公司依法理赔联*制品厂，联*制品厂同意在理赔款中扣除行使不按抗辩权的租金；4.深*公司诉请的日千分之五计算违约金过高，双方一直有协商损失抵消问题，深*公司故意拖延，提起本案诉讼，高额违约金不符合公平原则，请法院依法驳回。
联*制品厂向本院提出反诉请求：判令深*公司赔偿联*制品厂损失651700元。事实与理由：联*制品厂与深*公司于2014年8月27日签订租赁合同，约定深*公司租赁位于*州市*阳区新圩镇*村高屋村深*工业区内第6、7栋厂房给联*制品厂，租赁期限自2020年7月5日止。联*制品厂在承租期间发现租赁物业南侧边漏水严重，外墙残破，厂房顶部残旧，联*制品厂多次报修，深*公司都未理会。后2018年，台风“山竹”后，因租赁物业屋顶排水管连年失修，外围墙倒塌，造成外围泄水，屋顶雨水灌入厂房，造成多处设备被浸，浸泡高度实测达到21cm，联*制品厂生产使用的热弯炉炉底全部浸水，多种生产设备及原料无法使用，直接导致联*制品厂放置在租赁物业里的物资及设备损失达777700元；2019年3月12日，联*制品厂与深*公司协定，就租赁物业中的部分损失达成赔偿协议，深*公司同意给联*制品厂承租的6栋物业免租5个月（免除租金合计126000元）；现深*公司赔偿不足以弥补联*制品厂损失，联*制品厂多次与深*公司要求就赔偿不足部分继续履行赔偿义务，深*公司均不予理会。根据《合同法》第220条规定，深*公司有义务对租赁物业存在的破损问题及时进行维修，但深*公司经联*制品厂多次催促均未履行维修管理义务，导致联*制品厂损失重大。以上事实清楚，证据充分，联*制品厂有权依据《合同法》107条规定向法院法院提起诉讼，要求深*公司承担损失赔偿责任，请法院依法判定深*公司赔偿联*制品厂损失651700元。
联*制品厂对其诉称（辩称）提交了如下证据：1.现场定损协议及现场勘查记录；2.房屋破损导致损失现场照片；3.房屋破损问题保修聊天记录；4.前期房屋破损情况照片；5.（2019）粤0304民初4376号民事调解书；6.其他追偿记录。
深*公司辩称，1.深*公司向联*制品厂交付的厂房是完好无损的（有我方提供的《移交手续》为证），本案中先不论联*制品厂所述受损是否真实，即使是真实的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，台风引发的法律后果，不可归责于原、被告双方，属于不可抗力因素，深*公司对联*制品厂的损失并不存在任何过错，根据民事赔偿的“过错责任原则”，深*公司对此不应承担任何赔偿责任。2.如联*制品厂在反诉状中所述，双方已经就台风造成联*制品厂的损失达成了协议，现联*制品厂又对深*公司提起诉讼违反了双方的约定。3.联*制品厂台风前从未向深*公司反映厂房存在漏水的质量问题，所谓的与深*公司法定代表人黄*明的短信聊天记录也是发生在台风过后的，而且该短信也没有提及联*制品厂有因为台风遭受任何损失要求深*公司进行赔偿。而且退一步讲，即使厂房存在漏水的质量问题，联*制品厂也不能证明房屋的破损情况与联*制品厂本次因台风受损存在因果关系。4.从联*制品厂提交的资料看，其已经购买了财产损失险，并已经得到了保险公司的赔付，不能再就同一事项向深*公司提起诉讼，获得非法利益。5.联*制品厂提交的《现场定损协议》没有保险人的盖章，所谓的《现场勘查记录》没有通知深*公司参与，而且仅有记录没有明细的照片、视频予以核对，无法核实真实性，因此联*制品厂不能提供有效证据证明其有因此台风遭受损失。综上，恳请人民法院驳回联*制品厂的反诉申请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
20**年7月6日，深*公司与联*制品厂签订一份《租赁合同》，约定深*公司将位于*州市*阳区新圩镇*高屋村深*工业园内第3栋其中的第一层（面积2600平方米）以租金20800元/月的标准出租给联*制品厂，联*制品厂需按时向深*公司交纳水电费，按政府价钱收取，签订合同时，深*公司向联*制品厂收取两个月租赁保证金41600元。租赁期限自20**年7月6日-2014年7月5日。双方于20**年8月15日进行了移交。
2014年8月27日，深*公司与联*制品厂签订一份《租赁合同》，约定深*公司将位于*州市*阳区新圩镇*高屋村深*工业园内第6、7栋厂房（面积4200平方米）出租给联*制品厂，每平方米每月租金9.30元，每月租金共计39060元，租金已含环卫部门及村委管理费用，联*制品厂应于每月10日前交纳房租，若拖延，则按每日5‰计算违约金。联*制品厂需按时向深*公司交纳水电费，按政府价钱收取，签订合同前，深*公司已按原合同收到联*制品厂租赁保证金46200元，供电押金40000元。合同期满或因国家征用或拆迁提前终止合同的，深*公司向联*制品厂返还租赁保证金。若因联*制品厂原因造成提前终止合同的，深*公司可不予返还租赁保证金。如联*制品厂拖欠租金水电费超过30天，深*公司有权提前终止合同并不退还保证金，联*制品厂承担全部经济损失，如联*制品厂装修、搬迁费、经营损失、厂房维修费等。租赁期限自2013年4月1日-2020年7月5日。三年以后租金按市场价格调整。
2016年12月5日，原被告间签订《租赁合同补充协议》，合同约定自2016年4月1日起至原合同终止，租金变更为50400元/月。
2019年3月12日，深*公司（协议称甲方）与联*制品厂（协议称乙方）签订一份《深*工业区6栋免租协议》，内容为：由于乙方（联*制品厂）租赁的深*工业区第6栋厂房，在2018年9月中旬受到“山竹”台风引起的严重损失，经与甲方（深*公司）房东罗崇梅协商一致确认如下：给予乙方（联*制品厂）5个月免租期，即自2019年1月份至5月份止免租。乙方不存在拖欠租金问题，以上决议符合双方利益，双方签章生效，谨遵照执行。
合同履行期间，联*制品厂以深*公司提供的厂房存在重大质量瑕疵，导致联*制品厂损失重大，租金应依法减免为由，并据此主张行使不安抗辩权，而拒付上述第7栋厂房2018年9月、10月两个月租金共计50400元。
另查明，涉讼租赁物属于混搭结构（外围是钢筋混凝土结构，顶部是铁皮搭的），该租赁物无办理*设工程规划许可证及产权证，租赁物目前联*制品厂在控制和使用。
再查明，联*制品厂曾就涉讼厂房因2018年9月16日台风“山竹”造成的财产损失问题，向保险人中国太平洋保险股份有限公司深圳分公司申请理赔。深圳市信诚联合保险公估有限公司进行了现场勘验，并于2018年9月28日与联*制品厂签订《现场定损协议》，商定金额为777700元。2019年1月**日，深圳市福田区人民法院立案受理联*制品厂诉中国太平洋保险股份有限公司深圳分公司保险合同纠纷一案。经深圳市福田区人民法院主持调解，双方达成调解协议。2019年2月28日，深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初4376号民事调解书。调解协议内容：中国太平洋保险股份有限公司深圳分公司向联*制品厂支付该案赔偿费用34000元。该款项由中国太平洋保险股份有限公司深圳分公司于2019年3月10日前一次性支付至联*制品厂的账户。
诉讼过程中，本院依法告知深*公司其第二、三项诉讼请求属于侵权法律关系，与本案合同纠纷不属同一法律关系，本案不予处理，深*公司可另寻途径解决。
庭审时，联*制品厂称其主张的损失是全部租赁物第六、七栋的全部损失，系根据777700元扣除第六栋2019年1-5月份的租金126000元计算而来，本案诉请的款项并没有扣减上述调解书中的赔偿款项。深*公司对此则表示联*制品厂提供的受损证据无法核实是6栋还是7栋的损失，而根据现有证据双方已经对6栋的受损达成一致意见。
本院认为，涉讼《租赁合同》及《租赁合同补充协议》虽然系双方真实意思表示，但自合同签订至今，涉讼租赁物未取得有*设工程规划许可证或者产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得*设工程规划许可证或者未按*设工程规划许可证的规定*设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得*设工程规划许可证或者经主管部门批准*设的，人民法院应当认定有效”的规定，该合同违反了此法律的强制性规定，属于无效合同。
虽然涉讼租赁合同无效，但联*制品厂实际占有使用了涉讼厂房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持”的规定，且联*制品厂亦认可未支付涉讼第七栋厂房2018年9月-10月份的占有使用费50400元，现深*公司诉请联*制品厂予以支付，具有事实和法律依据，故本院予以支持。又因涉讼租赁合同无效，故本院对深*公司诉请的违约金不予支持。
至于联*制品厂诉请的损失问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然联*制品厂提交了现场定损协议及现场勘查记录、房屋破损导致损失现场照片等用于证明其全部租赁物第六、七栋的损失，但该证据系联*制品厂与案外人之间产生，且深*公司对此亦不予认可，现联*制品厂据此向深*公司进行索赔缺乏事实和法律依据，联*制品厂应承担举证不能的法律后果。再则，联*制品厂系在上述公估公司勘验后，起诉中国太平洋保险股份有限公司深圳分公司支付理赔款并达成调解协议的情况下，才与深*公司签订《深*工业区6栋免租协议》，现联*制品厂又以深*公司赔偿不足以弥补其损失为由提起本案诉讼，有违常理和诚信。因此，本院对联*制品厂的主张不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）*州市*阳区新圩联*玻璃制品厂应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）*州市深*物业有限公司支付涉讼租赁物中第七栋2018年9月-2018年10月份的占有使用费50400元。
二、驳回原告（反诉被告）*州市深*物业有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）*州市*阳区新圩联*玻璃制品厂的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2864元，反诉费5158元，合计8022元，由原告（反诉被告）*州市深*物业有限公司负担1432元，由被告（反诉原告）*州市*阳区新圩联*玻璃制品厂负担6590元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省*州市中级人民法院。
审判长 邹思*
人民陪审员 刘春秀
人民陪审员 李敏
二〇一九年十二月十七日
书记员 刘宇文书记员 文梦婷
