惠阳商品房预售合同纠纷邱文峰律师认为，关于计算逾期交房违约金时逾期交房超过90日的是否应先扣除90日免赔期的问题。双方签订案涉合同附件十*《补充协议》第五条的初始本意是逾期交房90日内的，双方表示理解，不视为被告违约，且90日亦为《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的分情况计算违约金的分界时间，根据该条款的文意表示、前后关系、双方的基础表意等因素，本院认为在计算逾期交房违约金时逾期交房超过90日的应先适用案涉合同附件十*《补充协议》第五条扣除90日免赔期，超过90日的部分再适用《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项计算逾期交房违约金为宜。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2019）粤1303民初3**8号
原告：李*艳，女，1**7年1月24日出生，汉族，住址：湖南省邵东县，
原告：宁*亮，男，1**7年7月5日出生，汉族，住址：湖南省邵东县，
两原告共同委托诉讼代理人：吴*，广东*律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：陈*革，广东*律师事务所律师。
被告：惠州市龙*苑房地产有限公司，住所：惠阳区淡水。
法定代表人：朱*鸣，总经理。
委托诉讼代理人：杨*，广东*律师事务所律师。
委托诉讼代理人：练可*，广东*律师事务所律师。
原告李*艳、宁*亮诉被告惠州市龙*苑房地产有限公司（下称龙*苑公司）房屋买卖合同纠纷*案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，两原告共同委托诉讼代理人吴*、陈*革，被告龙*苑公司的委托诉讼代理人练可*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年12月31日至2019年7月12日期间迟延交房违约金22200元；2.被告向原告支付自2019年7月12日起至实际交房之日止的迟延交房违约金（按每日全部房款万分之*计算）；3.被告在涉案小区修建游泳池；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》(以下简称合同），约定被告将位于惠州市××区淡水××楼××房，以总价1150250元出卖给原告，被告应当在2018年12月31日前向原告交付涉案房屋。被告于2019年7月12日通知原告办理入伙，被告迟延交付违反合同约定，应按合同第十二条的约定向原告支付全部房款的日万分之*违约金。另，被告未按宣传涉案小区时配套游泳池，且小区配套游泳池是原告决定购房的重要因素之*，为维护原告合法权益，诉至法院。庭审时，原告对诉讼请求作如下变更：新增第四项诉讼请求：被告依照案涉合同补充协议第2条的约定向原告交房并不得附加非原购房合同约定的条件。原第四项请求变更为第五项。事实与理由补充如下：57位业主依照被告通知的时间收楼，但被告要求原告签署继续履约同意书，该同意书严重侵害原告的合同权利，如要求原告不追究逾期交房及办证的违约责任，原告予以拒绝，没有签署该材料，被告以业主未按照其流程而不符合其收房的条件拒绝57位业主收房。
被告龙*苑公司辩称，*、答辩人仅需要承担2019年4月1日至2019年6月28日逾期交房的违约责任。附件十*《补充协议》，第五条：1.出卖人买受人双方同意：合同约定的交楼时间为基准交楼时间，但出卖人因不可预测原因（包括但不限于气象原因、政府原因、政策原因等）而导致逾期交楼不超过90天的，双方表示理解，不视为出卖人违约。如出卖人提前交楼的，不视为违约，买受人应配合办理收楼手续。本案中，涉案房屋于2019年6月28日达到了交付条件。答辩人未能按合同约定的期限向被答辩人交付商品房，主要是因为2018年的降雨天气非常多，且遇到了超强台风山竹，导致涉案房屋的外墙装修工程延误，致使涉案房屋无法在约定期限内交房。在此情形之下，属于非出卖人过错原因或非出卖人所能控制事件导致了延期交付商品房。根据双方签订的《补充协议》的约定，逾期交楼不超过90天的被答辩人对此表示理解不视为出卖人违约，在此期限内答辩人无须承担违约责任。涉案房屋正常约定交楼时间应为2018年12月31日前加上90天的谅解期，即答辩人仅需要承担2019年4月1日至2019年6月28日逾期办证的违约责任。二、涉案房屋已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件且答辩人已于2019年6月29日向原告履行了通知收楼的义务。2019年6月29日以后答辩人不存在逾期交房的事实，无需承担逾期交房的违约责任。涉案商品房于2019年6月28日取得建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，并于当天向惠州市惠阳区住房和城乡建设局备案，取得《竣工验收备案表》。且答辩人也于2019年6月29日通过短信及邮寄方式告知原告入伙事宜。在办理入伙手续的过程中，答辩人在现场出示《竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等文件。涉案房屋已达到合同第九条约定的交付条件且答辩人已向原告履行通知收楼的义务。2019年6月29日以后答辩人不存在逾期交房的事实，故无需承担逾期交房的违约责任。三、原告诉求答辩人在涉案小区修健游泳池，没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的此项诉求。第*、答辩人销售广告、宣传资料仅为要约邀请，不作为确定为答辩人与原告权利义务的依据。1、答辩人销售广告、宣传资料属于要约邀请。《合同法》第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。答辩人的销售广告、宣传资料明显属于邀约邀请。答辩人对“泳池”并未作具体的说明和允诺。且我司广告宣传资料以及现场沙盘均有强调“本广告内容仅供参考，最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准”，我司与客户签订的《商品房买卖合同》附件十*《补充协议》：第十条特别提示：双方确认出卖人就本项目所制作出的售楼广告、售楼书、广告折页、各种模型、样板房及其他形式投放的广告宣传资料均为要约邀请，不作为合同的组成部分。因此，答辩人的销售广告、宣传资料不构成要约，不应视为合同内容，答辩人没有违约，无需对原告承担违约责任。2、涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格未因未修健游泳池而有重大影响。即使依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，答辩人销售广告、宣传资料中表述的泳池，属于生活辅助设施，并非生活必须的配套，对商品房买卖合同的订立和成交房价的确定尚达不到重大影响的程度。且涉案房屋的周边未带泳池的房屋，价格均已上涨。因此，被告有关泳池的广告宣传，对原、被告订立商品房买卖合同和确定成交房价不产生重大影响，该允诺和说明仍然属于要约邀请，不构成要约，不应构成原、被告商品房买卖合同的组成部分。第二、涉诉项目设计施工完全符合《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条、《建设工程质量管理条例》第十*条、《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》第三条等相关规定，案涉项目经相关政府部门审核通过图纸施工完成且涉案工程已通过竣工验收合格。原告诉求答辩人在涉案小区修健游泳池，没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的此项诉求。综上所述，故请求法庭在查明事实的基础上依法裁判，并驳回原告的部分诉讼请求。庭审时，对原告新增的诉讼请求，被告表示其随时都可以交房。
本院认定事实如下：2017年11月9日，原告与被告龙*苑公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买坐落于惠州市××区淡水××楼××房产，总房价款1150250元。被告龙*苑公司应当在2018年12月31日前向原告交付案涉房产。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十*条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十*条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金……（2）逾期超过90天的……买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*（该比率应当不低于本条第1（1项中的比率））的违约金”。附件十*补充协议第五条约定：“出卖人买受人双方同意：合同约定的交楼时间为基准交楼时间，但出卖人因不可预测原因（包括但不限于气象原因、政府原因、政策原因等）而导致逾期交楼不超过90天的，双方表示理解，不视为出卖人违约……”。附件十*补充协议第十二条约定：“《商品房买卖合同》中……第十二条第*点第二项……，上述条款中的年利息均按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算”。合同签订后，原告已付清购房款给被告。2019年6月28日，惠州市惠阳区住房和城乡建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》给被告龙*苑公司。2019年6月29日，被告龙*苑公司向原告发出《龙*苑入伙通知书》，通知原告于2019年7月22日前办理收楼手续。原告收到被告收楼通知后，称被告设置各种不合理条件拒绝原告收楼，遂成讼。
上述事实有商品房买卖合同（预售）、收款收据、龙*苑入伙通知书、入伙须知、继续履约同意书、入伙手续会签单、被告制作的涉案楼盘广告及沙盘、气象资料、竣工验收备案表、快递单等及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》内容不违反法律法规的强制性规定且系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。根据原、被告争议，本案作以下分析认定：
关于案涉合同附件十*《补充协议》第五条约定：“出卖人买受人双方同意：合同约定的交楼时间为基准交楼时间，但出卖人因不可预测原因（包括但不限于气象原因、政府原因、政策原因等）而导致逾期交楼不超过90天的，双方表示理解，不视为出卖人违约……”应如何适用的问题。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于逾期交房的约定，根据逾期交房的时间长短，分为两个违约计算标准予以约定即逾期交房在90日之内和逾期交房超出90日后计算违约金。案涉合同附件十*《补充协议》第五条仅对逾期交房在90日之内（即《商品房买卖合同（预售）》第十二条第*款第（1）项）作出补充约定，对逾期交房超出90日后则未进行补充约定，故本院认为案涉逾期交房违约金按逾期交房在90日之内的依据案涉合同附件十*《补充协议》第五条计算；逾期交房在90日后，则按案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项的约定计算。案涉合同条款虽为被告提供的格式条款，但被告并未因此免除自己的违约责任，有违约行为亦应承担相应违约责任，体现了权利义务对等的原则，综合考虑条款的格式性、双方的真实意思表示、违约责任的性质以及实际违约情况等因素，本院认为对于此种经双方充分合意的约定，应尊重合同双方的意思自治权利，以维护诚实信用原则。关于计算逾期交房违约金时逾期交房超过90日的是否应先扣除90日免赔期的问题。双方签订案涉合同附件十*《补充协议》第五条的初始本意是逾期交房90日内的，双方表示理解，不视为被告违约，且90日亦为《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的分情况计算违约金的分界时间，根据该条款的文意表示、前后关系、双方的基础表意等因素，本院认为在计算逾期交房违约金时逾期交房超过90日的应先适用案涉合同附件十*《补充协议》第五条扣除90日免赔期，超过90日的部分再适用《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项计算逾期交房违约金为宜。
关于原告诉请被告按照合同约定的条件交付案涉房产及被告承担违约金的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》中已明确约定案涉房产的交付条件，任何*方不得在未经对方同意的情况下擅自增加合同以外的交付条件。案涉房屋已竣工验收合格，被告亦通知原告于2019年7月22日前办理收楼手续，原告虽称被告设置各种不合理条件拒绝其收楼，但未提交有效证据予以证实，故本院认为案涉房屋交楼时间为2019年7月22日为宜。原告请求按照日万分之*的比例计算逾期交房违约金未超出合同约定的范围，本院予以支持。因此，被告应向原告支付违约金12997.8元［全部房价款1150250元×0.0001×（从2019年1月1日起计至被告通知原告最后收房截止日2019年7月22日共203天－90日）］，对原告请求被告支付逾期交房违约金超出该部分的诉求不予支持。
关于案涉小区游泳池的问题。《中华人民共和国合同法》第*百*十条规定：“当事人*方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之*的除外：（*）法律上或者事实上不能履行……”。本案中，案涉合同并无有关修建游泳池的约定，即使被告在广告宣传时有对修建游泳池的陈述，但案涉项目已竣工验收，事实上也不可能修建游泳池，故原告请求被告修建游泳池，本院不予持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第*百零七条、第*百*十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第*百四十二条的规定，判决如下：
*、被告惠州市龙*苑房地产有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告李*艳、宁*亮支付逾期交房违约金12997.8元。
二、驳回原告李*艳、宁*亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费178元（原告已预交），由被告惠州市龙*苑房地产有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 李杏连
二〇*九年十月二十*日
书记员 张婷
