惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初1174号审理的惠阳顺发制革有限公司与张捷峰之间租赁合同纠纷一案，被告张捷峰主张已于2016年1月份搬离案涉厂房，且在搬离时，通过电话的形式告知原告，但原告予以否认，被告也未提供相应证据予以证明，因此，关于被告搬离案涉厂房时是否确切通知到原告无法认定，被告亦无证据证明其已将解除合同的意思通知原告，故本案被告的行为应视为单方解除合同，应属违约。同时，原告明知被告未按时支付房屋租金和已经搬离案涉厂房的情况下，应当及时采取措施向被告主张租金或要求继续履行，但原告并未在合理期限向被告提出上述主张，因此，被告违约导致双方租赁关系已经实际解除的事实，应当得到认定。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2017）粤1303民初1174号
原告惠阳顺发制革有限公司，住所：广东省惠州市惠阳区新圩镇。
法定代表人杨婉君，总经理。
委托代理人王永平，广东XX律师事务所律师。
被告张捷峰，男，汉族，1978年2月2日出生，住址：广东省丰顺县。
委托代理人马育夫，广东XX律师事务所律师。
委托代理人刘丽梅，广东XX律师事务所律师。
原告惠阳顺发制革有限公司（以下简称顺发制革公司）诉被告张捷峰租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告顺发制革公司的委托代理人王永平、被告张捷峰的委托代理人刘丽梅到庭参加诉讼。原告顺发制革公司法定代表人杨婉君、被告张捷峰及其委托代理人马育夫未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺发制革公司诉称，原被告双方在2010年11月25日签订《租用厂房合同》，约定被告租赁原告位于惠州市××××布村15000平方米土地及地上建筑物厂房11600平方米，租期自2010年11月25日至2020年11月24日，共计10年。每月租金按照厂房、土地（11600平方米）每平方米6.50元计算，租金为75000元/月，五年后（即2015年11月25日后）加租10%。现因被告自2016年1月开始未向原告支付租金，且在未通知原告的情况下突然搬走。后经原告多方查找，得知被告搬迁至贵州省遵义市正安县经济开发区投资成立了“贵州凯丰乐器有限公司”。2016年10月16日，原告委托广东天立律师事务所向被告发出书面《律师函》催告，但被告至今不曾理会。鉴于上述事实和理由，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：一、解除原告与被告在2010年11月25日签订的《租用厂房合同》；二、被告向原告支付拖欠的自2016年1月至2017年3月合计15个月的的厂房租金1237500元（82500元/月×15个月），并按照中国人民银行同期贷款利率自2016年1月11日起支付利息，直至欠款全部清偿之日（暂计至2017年3月31日为36160元）；三、被告承担本案诉讼费。
原告顺发制革公司向法院提交的证据材料有:1、原告顺发制革公司营业执照；2、被告张捷峰身份证；3、租用厂房合同；4、被告顺发制革公司银行流水；5、律师函；6、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
被告张捷峰辩称，一、被告张捷峰与原告顺发制革公司于2010年11月25日签订的《租用厂房合同》（下称合同）在2016年3月份已自动终止，被告张捷峰自合同终止之日无需向原告顺发制革公司支付租金。理由如下：l、被告张捷峰于2016年1月份始没有使用涉案厂房，亦未向原告顺发制革公司支付租金。原告顺发制革公司提交的《民事起诉状》与《律师函》也自认了这一事实。因此，根据合同第九条第7款：“拖欠租金两个月合同自动终止”的约定，被告张捷峰与原告顺发制革公司的合同于2016年3月份已按约定解除。2、据了解，原告顺发制革公司于2016年3月份已将涉案厂房另行出租给了第三人惠州市惠阳区勤昌塑胶五金制品有限公司（法定代表人：袁国松）使用。因此，原告顺发制革公司以实际行为终止了与被告张捷峰的合同，已无依据向被告张捷峰收取合同终止后的“租金”。根据上述事实，被告张捷峰与原告顺发制革公司均以自己的行为将涉案合同在2016年3月份予以了终止。因此，被告张捷峰无需向原告顺发制革公司支付合同终止后的租金；二、原告顺发制革公司应将已收取被告张捷峰押金15万元从被告张捷峰应付租金中扣减。被告张捷峰于合同签订后，向原告顺发制革公司支付了押金约15万元。但是，原告顺发制革公司在合同终止后未将前述押金退还给被告张捷峰。因此，应将该押金从被告张捷峰应付原告顺发制革公司租金数额中予以扣减；三、原告顺发制革公司收取租金后从未向被告张捷峰出具正式发票，被告张捷峰有权拒绝支付租金。并且，原告顺发制革公司不向被告张捷峰出具正式发票的行为可能涉嫌偷税漏税刑事犯罪，建议法院移送税务机关处理。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”及《中华人民共和国合同法》第二百二十七规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定可知，开具发票是原告顺发制革公司的法定义务，如原告顺发制革公司对已收取的租金未向被告张捷峰出具正式发票的，被告张捷峰有权拒绝继续支付租金。再根据《中华人民共和国合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”之规定，原告顺发制革公司不开具发票是一种违法行为，损害了国家利益，即国家税收的流失。因此，建议法院对此情况向税务机关予以反映。
被告张捷峰向法院提交的证据材料有：1、录音光盘及录音内容文本、被告张捷峰身份证；2、惠州市惠阳区勤昌塑胶五金制品有限公司工商信息查询；3、照片。
经开庭质证，被告张捷峰对原告顺发制革公司提交的证据1、证据2即原告顺发制革公司营业执照、被告张捷峰身份证的主体资格的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3、证据4、证据5即租用厂房合同、被告顺发制革公司银行流水、律师函中的租用厂房合同、被告顺发制革公司银行流水的真实性无异议，对证据3中的合同证明了双方的合同已经于2016年3月份终止，并且不能证明原告有权向被告主张终止之后的租金，对证据4反证了原告与被告双方签订的合同终止的基本事实,对证据5的真实性、合法性、关联性无法确认，被告并未收到原告所提供的律师函；对证据6即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，显示被告租赁的厂房与合同约定不相符，面积明显少于合同约定的平方数。
原告顺发制革公司对被告张捷峰提交的证据1即录音光盘及录音内容文本、被告张捷峰身份证中的录音光盘及录音内容文本的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告无法认定光盘记载的内容所涉及的当事人的身份以及谈话中涉及的租赁标的物、租金等与原告有关；对证据2即惠州市惠阳区勤昌塑胶五金制品有限公司工商信息查询的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，并无证据证明原告的租赁标的物新的承租人是惠州市惠阳区勤昌塑胶五金制品有限公司；对证据3即照片的真实性、合法性、关联性不予认可。
经审理查明，2010年11月25日，原告顺发制革公司（合同称甲方）与凯丰乐器有限公司（合同称乙方）签订了《租用厂房合同》。合同主要约定：第一条，租用内容。租用惠阳顺发制革有限公司的约15000多平方米土地及其地上新建共11600平方米厂房，其中一幢三楼顶层甲方向乙方借资20万加建顶层，此借款分10个月在租金中扣回；第二条，租用期限。租用期由2010年11月25日至2020年11月24日，共十年。给乙方三个月（从加建三楼拆模后属于完工之日起计算）免租期作加建及厂内安装设备设施期，五年后加租10%；第三条，租用费用。租用厂房、场地等每平方米6.50元，合共75000元，先付2个月押金，1个月房租。押金在租约期满办好一切移交手续后退回乙方；第四条，租金的支付时间及方式。每月10日前付本月的租金，支付方式以现金或转账方式一次性支付清;第九条，合同的解除与终止。1、甲乙双方同意的情况下可解除合同。7、拖欠租金两个月合同自动终止。乙方在厂内的所有投入如加建、装修设施设备等全归甲方所有；第十一条，违约责任。任何一方未得另一方同意擅自更改合同条款或不履行合同所列条款的，则属违约，违约方需赔偿对方一切经济损失，严重者可即时终止合同；第十五条，本合同经甲、乙双方法人签字后即生效，双方必须如实履行合同。同日，原告顺发制革公司在该合同甲方“惠阳顺发制革有限公司”处盖章并由甲方代表朱佐签名；被告张捷峰在该合同乙方凯丰乐器有限公司“乙方代表：张捷峰”处签名并捺印。
合同签订后，被告张捷峰按照约定向原告顺发制革公司支付了押金150000元，原告亦将涉案厂房交付被告使用。被告已支付原告2016年1月前的租金。被告自2016年1月1日起未能按合同约定如期在每月10日前交付租金。
2017年4月21日，原告顺发制革公司向本院提起诉讼。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。虽然《租用厂房合同》中的乙方为“凯丰乐器有限公司”，但张捷峰作为凯丰乐器有限公司的代表签订了《租用厂房合同》，原告因此将其列为本案被告，本院予以认可。
关于本案案涉合同是否合法有效的问题。本院认为，原、被告签订的《租用厂房合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同对双方当事人均具有约束力，在各自实现合同利益的同时均应按合同约定的内容履行合同义务。
关于《租用厂房合同》解除的问题。本院认为，《租用厂房合同》载明：“拖欠租金两个月合同自动终止。”根据现有证据及庭审情况，被告搬离案涉厂房及拖欠原告租金的事实清楚。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”及第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案被告搬离案涉厂房后，自2016年1月1日起超过两个月未能按合同约定如期在每月10日前交付租金，此时《租用厂房合同》约定的合同终止的条件已经成就，原、被告均有权依照《租用厂房合同》的约定主张解除合同，但合同终止并不等同于合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，本案被告要想达到合同解除的目的，应先作出合同解除的意思表示并送达对方。本案中，被告张捷峰主张已于2016年1月份搬离案涉厂房，且在搬离时，通过电话的形式告知原告，但原告予以否认，被告也未提供相应证据予以证明，因此，关于被告搬离案涉厂房时是否确切通知到原告无法认定，被告亦无证据证明其已将解除合同的意思通知原告，故本案被告的行为应视为单方解除合同，应属违约。同时，原告明知被告未按时支付房屋租金和已经搬离案涉厂房的情况下，应当及时采取措施向被告主张租金或要求继续履行，但原告并未在合理期限向被告提出上述主张，因此，被告违约导致双方租赁关系已经实际解除的事实，应当得到认定。
关于原告诉请被告支付租金的问题。本院认为，被告违约解除合同，应承担违约责任。《租用厂房合同》第十一条约定“任何一方未得另一方同意擅自更改合同条款或不履行合同所列条款的，则属违约，违约方需赔偿对方一切经济损失，严重者可即时终止合同”，但根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条“当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持”之规定，本院确认被告的违约责任应以原告的实际损失为限。原告主张自2016年1月至2017年3月的租金损失为其实际损失，但既然原告已经知道被告终止合同，就应该采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，原告在被告终止合同后未采取积极措施而导致损失的扩大部分，本院不予支持。另，被告在答辩中称原告已于2016年3月将案涉厂房租赁给惠州市惠阳区勤昌塑胶五金制品有限公司，但被告提交的证据并不足以证明上述主张。因此，鉴于原告另寻租户需要时间，本院酌情认定2016年1月份至2016年4月份的租金损失为原告合理的实际损失。根据《租用厂房合同》第二条租用期限、第三条租用费用的相关约定，案涉厂房自2015年11月25日起的租金为82500元/月，由此计算被告应承担的赔偿款为330000元（82500元/月×4个月）。
关于被告支付的押金150000元的问题。本院认为，因《租用厂房合同》中未约定当乙方（被告）违约时，押金如何处理，故本院认为，乙方（被告）支付的押金，可以在应赔偿给原告的租金损失中予以抵扣。因此被告承担的赔偿款应为180000元（租金330000元-押金150000元）。
关于原告提交的《律师函》的效力问题。本院认为，因原告未向法院提交证据证明其于何时发出《律师函》，亦未提交证据证明被告于何时收到过《律师函》。故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院对《律师函》中所载的内容不予采信。
关于被告逾期支付租金利息的问题。本院认为，因原、被告双方在《租用厂房合同》中未对逾期付款的利息进行约定，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
解除原告惠阳顺发制革有限公司与被告张捷峰于2010年11月25日签订的《租用厂房合同》。
被告张捷峰应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告惠阳顺发制革有限公司的经济损失180000元。
驳回原告惠阳顺发制革有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费16262.94元（原告已预交），由被告张捷峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 潘伟雄
审判员 黄振声
审判员 邹思友
二〇一七年十月十一日
书记员 林娴娴
