广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)粤13民终1524号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张远清，男，汉族，1961年1月29日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：赖雨泉，系广东XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：郑文豪，男，汉族，1994年5月27日出生，户籍住址：广东省紫金县。
委托代理人：丘业壕、杨健翔，系广东XX律师事务所律师。
上诉人张远清因与被上诉人郑文豪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠城区人民法院（2017）粤1302民初2885号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张远清委托诉讼代理人赖雨泉、被上诉人郑文豪委托诉讼代理人丘业壕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张远清上诉请求：判令被上诉人支付违约金15000元并返还已收取的房产证。事实与理由：一审认定事实不清、错误认定事实。如在判决书“查明的案件事实”部分即一审判决书第7页倒数第二行：“原被告双方均认为本案己丧失信任基础、没有调解和继续履行合同的可能，要求解除双方的购房合同”，如此认定是错误的。上诉人的反诉请求明确要求继续履行、由对方补交75000元购房余款。另外，判决书“裁决的理由和结果”部分的第8页倒数第一行：“现双方因补缴土地出让金数额出现分歧而不愿意继续履行合同，……”如此的理由同样是没有事实依据的，因为上诉人是坚持要求对方承担违约责任的。二、一审适用法律错误。既然违约，就要承担相应的违约责任。因此，上诉人请求二审改判被上诉人承担15000元的违约金。
被上诉人郑文豪辩称，一、针对答辩人一审时提出的第一及第二项诉讼请求，一审法院根据查明的案件事实判决支持，与事实相符，于法有据，应予维持。（一）一审法院判决书“查明案件事实”部分第一段认定事实所依据的证据证明了答辩人一审起诉前都积极全面的履行合同约定，不存在违约行为。判决书第一自然段“2016年9月18日，答辩人与被答辩人签订一份《房屋购买合同》，约定被答辩人将其名下位于惠州市河南岸××路八号××楼××号（房产证号：粤房地证字第**）以总价款25万元转让给答辩人……需补交土地出让金。”部分证明了答辩人在与被答辩人签订《房屋购买合同》后依约支付了购房款，同时也证明被答辩人向答辩人隐瞒了涉案交易房产的土地性质并非是出让地的事实。“2016年12月1日……遂于2017年3月20日将被告诉诸本院，请求判如所请”部分证明了答辩人在得知涉案房产土地并非是出让地后，积极与被答辩人协商，并与被答辩人签订了《购房补充协议》，约定房产交易中产生补征地价总费用由答辩人与被答辩人各承担50%。当时对于补征总费用的价格被答辩人说是约3万元，对此，见证人邱某在出庭作证时也予以证实。此外，前述查明部分证实了答辩人已经缴交手续费、契税等共11303.09元，还证实了答辩人是于2017年2月27日收到退件原因是查无土地证信息的惠州市国土资源勘察测绘院的《惠州市不动产权籍调查业务退件单》。这事实上是涉案土地无法通过权籍调查，实践中，此种情况下，涉案土地是无法办理土地出让的，那么涉案房产也就无法过户，答辩人遂诉至一审法院。（二）一审法院判决书查明事实部分第二、第三段，即“另查一”及“另查二”部分，前述部分认定事实所依据的证据证明了答辩人在一审调解时，在得知需补缴涉案土地出让金为35794元时，仍同意承担18000元（已经略高于《购房补充协议》关于承担补缴土地出让余50%的约定）的补缴土地出让会份额，以达成双方的调解和合同的履行。然被答辩人仍无理理由拒绝，使得涉案土地在一审辩论终结后未能办理审批、出让手续，据此，一审法院判决解除于事实、于法均有依据。（三）一审法院判决书认为本案已丧失信任基础、没有调解和继续履行合同的可能符合客观事实。纵观本案，被答辩人在签订《房屋购买合同》前后隐瞒涉案交易房产土地性质在先，被答辩人已有损减信；在双方协商补充签订《购房补充协议》后，涉案土地在权籍调查中被查明“查明土地信息来源”后，在答辩人处，被答辩人进一步丧失了诚信。在一审调解时，依据《不动产统一登记有关问题的处理意见》（惠市国土资[2016]883号）的规定，需补缴的土地出让金是35794元。答辩人明知前述规定与2017年2月27日答辩人收到的退件原因是查无土地证信息的惠州市国土资源勘察测绘院的《惠州市不动产权籍调查业务退件单》的证明内容有冲突，仍愿意在可以补缴土地出让金并过户的前提下，承担18000元的补缴土地出让金额，然被答辩人仍拒绝在此条件下调解，在答辩人心里，被答辩人可以说是毫无诚信可言了。在此基础上，一审法院判决解除合同，是正确的，也是适当的。二、一审判决书在裁判理由中认为双方存在斗气行为，双方均存在过错，在裁判结果中也不支持答辩人关于违约金的诉请（答辩人一审第三项诉请），对此，答辩人并不认同，因为答辩人一直全面积极履行合同约定的义务，并无违约行为，也无过错，合同的解除是因被答辩人的违约及过错造成，然答辩人确因无力缴交上诉费而未能上诉。综上，为维护答辩人的合法权益，恳请贵院驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。
一审法院认定事实:2016年9月18日，原、被告签订一份《房屋购买合同》，约定被告将其名下位于惠州市惠城区河南岸××路八号××楼××号房（房房产证号：粤房地证字第**；称涉案房屋）以总价款25万元转让给原告；同时转让房产使用权及拥有权、房屋内部分设施、设备（附清单，作价2万元）及天面使用权；自合同签订之日起四个月内完成转让交易；原告于合同签订日后向被告支付16万元，被告搬离房屋当日支付余款9万元；被告应提供过户资料与协助原告办理过户手续，费用由原告承担。邱信兵以见证人身份于合同上签字。2016年9月20日，原告向被告支付了首付款16万元及房屋内物品款项2万元；被告向原告出具了一张16万元的收据与连在一张纸上的物品清单及2万元的收条。合同签订后，原告在办理过户登记手续的过程中发现该房产所占用土地性质为划拨土地，暂无法办理过户手续，如办理过户手续，需补交土地出让金。2016年12月1日，原被告就补交土地出让金事宜签订《购房补充协议》，约定房产交易中产生补征地价总费用由原被告双方各承担50%，且被告承担费用可在原告房款余款中抵扣；原告未付余款待完成实际交易拿到房产证或不动产证付清。邱某（即邱信兵）以见证人身份在协议上签名。同日，原告与惠州市德信行实业有限公司签订《代办过户委托协议书》，原告向惠州市德信行实业有限公司支付4千元中介费，由惠州市德信行实业有限公司代办涉案房屋的过户手续。此后原告向惠州市德信行实业有限公司支付了4800元，缴纳了不动产权籍调查测绘费280元、住房转让（交易）手续费162.7元、房屋登记费（住宅）80元、被告应缴纳的住房转让（交易）手续费162.7元、房屋转让所得的个人所得税3878.46元、商品房买卖契税1939.23元，共计11303.09元。2017年2月27日，原告收到惠州市国土资源勘察测绘院的《惠州市不动产权籍调查业务退件单》，退件原因是查无土地证信息。原告认为不能办理过户手续，遂于2017年3月20日将被告诉诸本院，请求判如所请。
另查一，本院分别于2007年6月26日、7月5日向惠州市国土资源局、惠州市国土资源局惠城区分局发函询问涉案房屋所占用土地能否过户、补缴地价费用等。惠州市国土资源局于2017年7月3日复函本院称，根据《惠市国土征[1991]102号》批文，涉案房屋的土地性质为划拨地，土地用途为商业、住宅用地，需要补缴地价之后才能办理过户手续；补缴地价的收费标准按惠州市人民政府最新发布的基准地价表（楼面价）的40%收取土地出让金，划拨土地补出让手续由惠州市国土资源局惠城分局办理。惠州市国土资源局惠城分局于2017年7月12日复函本院称，涉案房屋所占用土地可以办理相关产权证书及过户手续。如需补缴土地出让金，根据《不动产统一登记有关问题的处理意见》（惠市国土资【2016】883号）的规定，需缴交的土地出让金=房屋建筑面积×房屋所在位置的基准地价×40=81.38×1100×40%=35794元。如需办理，先到市国土资源局或不动产登记局受理权籍调查，待权籍调查结果出来后到河南岸国土资源所受理材料审核后，上报惠州市国土资源局惠城分局审核。
另查二，本院收到国土部门复函后，多次组织原被告双方进行调解，原、被告均同意继续履行合同，但最终因原告只同意承担18000元的地价款、被告坚持各负担50%费用，双方无法协商一致，原被告均认为本案已丧失信任基础、没有调解和继续履行合同的可能，要求解除双方的购房合同。
另查三，本院根据原告的申请，于2017年4月12日作出（2017）月1302民初2885号《民事裁定书》，裁定查封被告张远清占有份额的位于惠州市金山大道××单元××房[粤房地房地权证惠州字第**]地产产权（查封期限为三年，查封价值为21万元）。
一审法院认为，原告与被告签订的《房屋购买合同》、《购房补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行义务、享受权利。本案中，原告在办理过户手续过程中，发现涉案房产占用土地为划拨土地，暂无法办理过户手续；导致无法过户的原因在于交易开始，被告没有注意到涉案房产所占用土地为划拨土地。但出现问题后，原被告双方积极主动协商解决问题并签订《购房补充协议》，约定由双方各自承担补缴土地出让金总费用的50%，说明原告已同意通过补缴地价的方式继续履行合同。根据惠州市国土资源局及惠城区分局的复函，涉案房屋可在补缴土地出让金35794元后即可办理过户手续，现双方因补缴土地出让金数额出现分歧而不愿意继续履行合同，一审法院准予解除双方签订的《房屋购买合同》、《购房补充协议》。被告反诉要求原告立即支付扣除地价款等办理土地权属证费用之外的购房款余款7.5万元、办理房屋交接手续的请求，一审法院不予支持。关于谁违约的问题，无论是原告愿意负担的18000元（已超过35794元的50%）、还是被告坚持的各负担50%，两者数额相差无几，但原被告双方在整个房屋交易乃至诉讼过程中，存在斗气行为，大家理应心平气和的解决好分歧并完成交易达到双赢的目的，对于合同的解除，双方均存在过错，故原告诉请被告支付违约金135000元、被告反诉请求原告支付违约金15000元，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同解除后被告应当返还原告已付的购房款18万元。至于原告已缴交的交易税费和中介代办费，因本案交易未完成，是否可以申请退还，由原告自行向相关部门主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告郑文豪与被告张远清于2016年9月18日签订的《房屋购买合同》、于2016年12月1日签订的《购房补充协议》。二、被告张远清在本判决生效后七日内向原告郑文豪返还购房款人民币18万元。三、驳回原告郑文豪的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张远清的诉讼请求。本案受理费4166元、保全费1570元（原告已预交3653元），反诉受理费1025元（被告已预交），由原告郑文豪负担5736元，被告张远清负担1025元。
二审中，当事人双方没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本院对各方的争议焦点处理如下：
关于案涉合同解除的问题。上诉人于2017年10月18日向一审法院提交了一份自述材料，该自述材料中明确表示无法调解并同意解除合同，系上诉人对自身权利的处分，故一审法院根据双方当事人的意思表示判令案涉合同解除并无不当，本院予以维持。对于违约的问题，从双方当事人在一审时的诉辩意见以及证人证言所示，《购房补充协议》第一条的约定系基于双方当事人均认为补缴的土地出让金仅需三万元，即每人只需承担15000元。但经一审法院向国土部门致函核实该补缴土地出让金为35794元，已超出双方所预期的数额。由于双方当事人对于超出的部分的承担问题未能协商一致，为此均要求解除合同。在此过程中双方均未就补缴土地出让金的问题向有关部门核实而导致合同最终无法履行，均存在过错，故一审法院因此认定双方各自承担相应的责任并无不妥，本院予以维持。对于房产证返还的问题，由于上诉人在一审时并未对此提出诉请，故不属于本案处理范围，上诉人对此可另行主张。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1025元，由上诉人张远清负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓文
审判员 刘天贞
审判员 张佳誉
二〇一八年六月二十五日
法官助理荣盟
书记员王清
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
