大亚湾邱文峰律师认为：根据双方签订的合同，被告购买涉案房屋的首期款154000元系向原告所借，该借款被告同意与原告购买被告房产的购房款相互抵销，视为原告已支付购房款154000元，同时原告按照合同的约定，按月代被告向第三人还按揭贷款，并于2016年4月18日将被告所欠第三人的贷款提前还清，可以认定原告已经履行了买卖合同的全部付款义务，被告有义务按照合同第七条的约定，协助原告办理变更登记手续，故原告主张该房屋归原告所有及要求被告协助其办理涉案房屋产权变更登记的诉讼请求，有事实和法律依据，应获得法院支持。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2015）惠湾法民一初字第1557号
原告：惠州市锦焜实业发展有限公司。住所地：惠州市。
法定代表人：陈淑霞，总经理。
委托代理人：江凯洪，该公司员工。
委托代理人：李毅芬，该公司员工。
被告：李伟，男，汉族，住河南省漯河市源汇区，身份证号码：×××3513。
第三人：广州农村商业银行股份有限公司从化支行。住所地：广州市。
法定代表人：郑宜城。
原告惠州市锦焜实业发展有限公司诉被告李伟、第三人广州农村商业银行股份有限公司从化支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理，依法由审判员薛银标适用简易程序进行审理。2015年9月8日，原告向本院申请财产保全，本院于2015年9月8日依法作出（2015）惠湾法民一初字第1557-1号民事裁定书，依法查封了被告名下灿邦国际广场2栋4××号房（房产权证号：33××59）。后因案情需要，本院依法转为适用普通程序进行审理，由审判员薛银标担任审判长与审判员曾日华、徐黎组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告惠州市锦焜实业发展有限公司的委托代理人江凯洪到庭参加诉讼，被告李伟、第三人广州农村商业银行股份有限公司从化支行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
惠州市锦焜实业发展有限公司诉称：2012年2月25日，原告惠州市锦焜实业发展有限公司与被告李伟签订《房产买卖预约合同》，双方约定被告李伟以384000元价格将其从开发商惠州大亚湾中联灿邦房地产开发有限公司购买的房产转让给原告。同时还约定，原、被告同意以被告所欠原告154000元抵销原告应支付给被告的购房首付款154000元，并由原告负责按照按揭合同约定归还被告向第三人按揭的贷款，直至还清款项之日止。同日，被告李伟向原告出具一份声明，确认双方签订的房产买卖预约合同并同意将其对买卖房产享有的一切物权权益及其他权利义务全部转让给原告，被告不再对买卖房产享有任何的物权权益或权利。合同签订后，被告于2012年2月25日将买卖房产交付给原告占有和使用，原告一直按照按揭合同约定的金额和期限向第三人归还按揭贷款，现买卖房产已于2013年10月25日办理权属证书（产权证号：粤房地权证惠州字第××号）。然，被告却拒绝将涉案房产过户给原告。虽经原告多次催促后，仍拒绝予以办理，故为维护原告的权益，遂向法院起诉，请求法院依法判令：一、被告立即协助原告办理关于惠州大亚湾澳头石化大道中399号灿邦国际广场2栋4××号房屋产权过户变更手续；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告李伟未到庭也未答辩。
第三人广州农村商业银行股份有限公司从化支行未到庭也未答辩。
经审理查明：2012年2月23日，被告李伟购买位于惠州大亚湾澳头石化大道中399号灿邦国际广场第二栋4××号房，首期款154000元于2012年2月23日付清，余款230000元通过银行按揭方式支付。2012年3月13日，被告与第三人广州农村商业银行股份有限公司从化支行签订了楼宇按揭合同，合同签订后，广州农村商业银行股份有限公司从化支行向被告发放了贷款。2013年10月25日，涉案房屋办理了房地产权证，证号为：粤房地权证惠州字第××号；2015年8月3日，涉案房屋办理了国有土地使用证，证号为惠湾国用（2015）13210502456号。
2012年2月25日，被告李伟与原告签订了《房产买卖预约合同》，被告李伟因经济出现困难，欲将位于惠州大亚湾澳头石化大道中399号灿邦国际广场2栋4××号房产出售，原告同意按照该合同约定的价款予以购买，本着诚实信用的原则，原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上，原、被告就涉案房产的买卖事宜进行预约，双方共同确认、达成如下一致条款，以资各方共同遵守。合同主要约定：一、涉案房屋转让价款及转让款项的支付：被告同意按照其与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的价款扣除银行未还按揭款的价格（鉴于目前被告尚未开始归还按揭贷款，该价格为被告支付的首付款，即154000元）转让给原告及由原告负责按照按揭合同约定及时归还被告欠银行的按揭贷款，直至还清款项之日止；鉴于被告向开发商购买上述房产支付的首付款系向原告所借，双方同意对互相债务直接进行抵销，互不相欠。二、房产相关凭证的保管：为确保交易的安全进行，本合同签订后，被告应将房产相关凭证（包括被告与银行签订的借款抵押合同原件、保险费发票原件、保单原件及被告与开发商签订的商品房买卖合同复印件、购房发票复印件等）移交原告保管。原告收讫上述材料后，应出具收件清单给被告。被告申办土地房产权证需要使用上述资料的，原告应及时向被告提供。三、房产交接：被告应于2012年2月25日前将该房产交付原告使用，并配合原告办理水、点、煤气、有线电视等相应的过户手续。四、土地房产权证的办理及税费承担：被告承诺在开始办理权属证书后10日内，由其委托代理人陈淑霞备齐相关资料，到开发商处办理产权，被告办理土地房产权证应交纳的各项税费由原告承担，被告应在向开发商领取该房产权证后立即将该房产权证交付原告。五、过户手续的办理和户籍的落户、迁移：买卖房产的房地权属过户手续由被告的委托代理人陈淑霞协同原告办理，该委托为不可撤销之委托，该代理人享有被告对买卖房产的一切权利，具体过户手续办理时间由原告自行决定。过户登记手续应缴纳的各项税费由原告承担。六、被告的责任与义务：被告保证对合同项下之房产享有完全处分权，该房产不存在其他共有情形，被告或其委托代理人陈淑霞应督促开发商积极办理土地房产权证，以促成买卖合同的生效和履行。否则，每迟延一日，应向原告支付上述房产总价的千分之五作为违约金。七、原告的责任与义务：原告应严格按照本合同约定的时间和方式支付按揭贷款，若逾期付款，每逾期一日，按应付款的万分之五支付滞纳金。给被告造成损失的，应赔偿被告损失。2012年2月25日，被告李伟出具一份声明致惠州大亚湾中联灿邦房地产开发有限公司及原告惠州市锦焜实业有限公司，声明被告向惠州大亚湾中联灿邦房地产开发有限公司购买的位于大亚湾中心区灿邦国际2栋4××号房产签订履行商品房买卖合同一事，特向贵二司声明如下：被告已于2012年2月25日与原告签订房产买卖预约合同，约定将被告对上述房产享有的一切物权权益及其他权利义务全部转让给惠州市锦焜实业发展有限公司，被告不再对上述房产享有任何的物权权益或权利。该房产后续权益、权利义务自本声明出具之日起均与被告无关，被告承诺不再对上述房产的权益主张任何权利或提出异议。
上述合同签订后，被告将房产权证交由原告保管，将涉案房产交由原告占有使用。2012年5月至2014年12月，原告通过其员工刘丽6227003177020181745的银行账号每月将被告应还的按揭房款转账至被告李伟的按揭银行账号62×××16；2015年1月起至2016年3月，原告通过其员工何康玲62×××63、6236683170000936764的银行账户每月将被告应还的按揭房款转账至被告李伟的按揭银行账号62×××16；2016年4月8日，原告通过其44001715035053004215的银行账号向被告李伟按揭银行账号62×××16转入203742.1元，用于提前还清被告李伟的贷款余额。2016年4月18日，第三人广州农村商业银行股份有限公司从化支行出具一份证明，证明被告于2012年3月14日在该行办理了一笔住房按揭贷款，借款金额为23万元整，按揭房产地址：惠州大亚湾中心区石化大道中399号灿邦国际广场2幢410房。该笔贷款于2016年4月8日结清。
截至本案开庭审理前，被告李伟并未与陈淑霞签订相关的授权委托书，亦未将涉案房产过户给原告。
本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告刊登于2015年9月26日《人民法院报》G25版。
以上事实，根据原告提交的营业执照和组织机构代码复印件、被告身份证复印件、第三人工商信息和组织机构代码复印件、房产买卖预约合同、声明、房地产权证、国有土地使用权证、楼宇按揭合同、广东省商品房买卖合同及维修基金、契税、购房发票、银行流水、确认函、证明以及原告的庭审陈述等证据，经庭审核实，予以认定。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖预约合同》系属房屋买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的。原、被告均应当按照合同的约定履行义务。根据双方签订的合同，被告购买涉案房屋的首期款154000元系向原告所借，该借款被告同意与原告购买被告房产的购房款相互抵销，视为原告已支付购房款154000元，同时原告按照合同的约定，按月代被告向第三人还按揭贷款，并于2016年4月18日将被告所欠第三人的贷款提前还清，可以认定原告已经履行了买卖合同的全部付款义务，被告有义务按照合同第七条的约定，协助原告办理变更登记手续，故原告主张该房屋归原告所有及要求被告协助其办理涉案房屋产权变更登记的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于抵押权的问题，本案中，原告已将涉案房产的贷款余额付清，即被告李伟与第三人广州农村商业银行股份有限公司从化支行签订的借贷合同已经履行完毕。根据《房屋登记办法》第四十八条第一款规定，主债权消灭，权利人应当申请抵押权注销登记，故第三人广州农村商业银行股份有限公司从化支行对涉案房屋不再享有抵押权并应申请注销抵押权的登记。
被告李伟、第三人广州农村商业银行股份有限公司从化支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《房屋登记办法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李伟与原告惠州市锦焜实业发展有限公司于2012年2月25日签订的关于惠州大亚湾澳头石化大道中399号灿邦国际广场2栋4××号房屋［房产权证号为：粤房地权证惠州字第××号；国有土地使用证证号为：惠湾国用（2015）13210502456号］的《房产买卖预约合同》继续履行；
二、被告李伟于本判决发生法律效力之日起30日内将上述房屋过户至惠州市锦焜实业发展有限公司名下；
三、第三人广州农村商业银行股份有限公司从化支行于本判决生效之日起30日内向大亚湾房产管理局申请注销抵押权登记。
案件受理费为7060元、公告费300元、保全费1020元由被告李伟承担，此款已由原告预交，被告于收到本判决书之日起10日内径付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 曾日华
审判员 徐黎
二〇一六年五月四日
书记员 陈露
