惠阳房地产律师：广东省惠州市中级人民法院（2014）惠中法民一终字第438号民事判决书是惠州市中级人民法院的一份说理充分、裁判正确的判决书，作为常在惠阳、大亚湾经济技术开发区人民法院办理房地产纠纷的代理律师，现在对此进行分析：
关于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项是否有效的问题。
《商品房买卖合同》是双方当事人自愿签订的，该合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：”之第3项“从交付使用后第361日起，出卖人按日以总房款的万分之五支付违约金给买受人直至取得房地产权属证书。”的约定，上诉人作为专业房地产开发企业，对于以上条款所包括的含义应当十分清楚，其提供合同文本并且与买受人签订的，其权利义务应当受到相关条款的约束。同时，以上条款的内容并未违反有关法律的强制性规定，应该认定该约定合法有效。
关于上诉人是否负有办理产权证的义务的问题。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定以及结合房产部门在办理商品房产权证时的相关要求，包含以下几个方面的含义：第一，出卖人负责办理权属登记证书的责任主体；第二，报送登记机关的“出卖人提供的资料”，不仅仅只有出卖人自己掌握的资料，还包括出卖人应当及时向买受人收集的资料；第三，因出卖人的责任而造成买受人未在约定的期间内去的权属证书的，出卖人应当承担违约责任。广东省工商局的回函并非该局发布的正式的有法律效力的文件，原审判决确定上诉人负有为被上诉人办理相关产权证的义务正确，本院予以支持。上诉人主张办理产权证并非其义务的理由不成立，本院不予支持。
上诉人是否应承担产权证未能如约办理的违约责任的问题。
从本案已查明的事实看，被上诉人在签订合同后，除已履行交款义务外，还将办理产权证有关的资料提供给了上诉人。上诉人并未提交任何证据证明经其催促买受人没有及时提交相应的资料，或者因被上诉人提交的相关办证资料包括缴税证明不符合规定而导致涉案产权证不能如期办理。且上诉人承认惠东县人民政府置换土地行为对办理涉案房产的产权证并无影响。相反，因上诉人的缘故才是导致涉案房产产权证未能如约办理的根本原因。因此，原审判决判令上诉人承担产权证未能如约办理的违约责任正确，本院予以支持。上诉人认为其不应承担违约责任的理由不成立，本院亦不予支持。
关于被上诉人请求上诉人承担违约办证责任是否以超过诉讼时效的问题。
因合同约定上诉人承担违约责任直至被上诉人取得房地产权属证书，上诉人在本案诉讼期间取得房地产权属证书，也就是上诉人的侵权行为直到本案诉讼中才终止，此前一直处于延续状态，故被上诉人向原审法院提起本案诉讼未过诉讼时效。上诉人认为被上诉人提起本案诉讼已过诉讼时效理由，是对我国诉讼时效制度的曲解，本院不予采纳。
关于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项是否有效的问题。
《商品房买卖合同》是双方当事人自愿签订的，该合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：”之第3项“从交付使用后第361日起，出卖人按日以总房款的万分之五支付违约金给买受人直至取得房地产权属证书。”的约定，上诉人作为专业房地产开发企业，对于以上条款所包括的含义应当十分清楚，其提供合同文本并且与买受人签订的，其权利义务应当受到相关条款的约束。同时，以上条款的内容并未违反有关法律的强制性规定，应该认定该约定合法有效。
关于上诉人是否负有办理产权证的义务的问题。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定以及结合房产部门在办理商品房产权证时的相关要求，包含以下几个方面的含义：第一，出卖人负责办理权属登记证书的责任主体；第二，报送登记机关的“出卖人提供的资料”，不仅仅只有出卖人自己掌握的资料，还包括出卖人应当及时向买受人收集的资料；第三，因出卖人的责任而造成买受人未在约定的期间内去的权属证书的，出卖人应当承担违约责任。广东省工商局的回函并非该局发布的正式的有法律效力的文件，原审判决确定上诉人负有为被上诉人办理相关产权证的义务正确，本院予以支持。上诉人主张办理产权证并非其义务的理由不成立，本院不予支持。
上诉人是否应承担产权证未能如约办理的违约责任的问题。
从本案已查明的事实看，被上诉人在签订合同后，除已履行交款义务外，还将办理产权证有关的资料提供给了上诉人。上诉人并未提交任何证据证明经其催促买受人没有及时提交相应的资料，或者因被上诉人提交的相关办证资料包括缴税证明不符合规定而导致涉案产权证不能如期办理。且上诉人承认惠东县人民政府置换土地行为对办理涉案房产的产权证并无影响。相反，因上诉人的缘故才是导致涉案房产产权证未能如约办理的根本原因。因此，原审判决判令上诉人承担产权证未能如约办理的违约责任正确，本院予以支持。上诉人认为其不应承担违约责任的理由不成立，本院亦不予支持。
关于被上诉人请求上诉人承担违约办证责任是否以超过诉讼时效的问题。
因合同约定上诉人承担违约责任直至被上诉人取得房地产权属证书，上诉人在本案诉讼期间取得房地产权属证书，也就是上诉人的侵权行为直到本案诉讼中才终止，此前一直处于延续状态，故被上诉人向原审法院提起本案诉讼未过诉讼时效。上诉人认为被上诉人提起本案诉讼已过诉讼时效理由，是对我国诉讼时效制度的曲解，本院不予采纳。
