惠阳租赁合同纠纷律师：房屋租赁双方都有过错的应原数返还定金及装修诚意金

 惠阳房产租赁合同纠纷律师：惠阳、大亚湾位于深圳东侧，且自己条件优惠，商贸发达，引发了大量的租房合同纠纷。 
 惠阳房产租赁合同纠纷律师分析了惠州市中级人民法院的判决书，本判决书认为，根据查明的事实和双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的焦点问题主要为：1、合同不能履行的责任问题；2、50万元的性质问题；3、合同不能履行，15万元装修诚意金应否返还的问题；4、上诉人要求赔偿设计等损失应否支持的问题。
关于第一个问题。位于惠州市河南岸下马庄三角岭吊鸡沥西侧的“锋华酒店”原系一栋21层的商住楼。2012年10月，被上诉人向城建规划部门申请将该商住楼调整为酒店用途，其中该楼第六层架空公共空间改为餐饮用房。对于该楼房需要办理使用功能变更手续，上诉人在一审庭审时表示其在合同签订时清楚，故该事实本院予以认定。对于装修期限，双方在《锋华酒店中餐厅场地租赁合同书》第三条先是约定在签订合同之日算起至本酒店客房开业之日止的时间为装修期，但第五条第1项又约定上诉人在2012年11月30日之前装修完毕。而在《锋华酒店中餐厅场地租赁合同书补充协议》中，双方又约定装修时间为消防审批部门签发同意的审批意见之日起三个月内完成。从上述约定看，双方对装修期限已作变更，即上诉人的装修时间为消防审批部门签发同意的审批意见之日起三个月内。被上诉人在2012年10月已向城建规划部门申请调整“锋华酒店”的使用功能，城建规划部门于2013年8月才批准变更，2014年1月才批准消防设计审批意见，这不是被上诉人能控制的时间，故上诉人不能装修，合同不能履行不能完全归责于被上诉人一方的原因。上诉人以被上诉人未完成房屋规划变更及消防安装审批工作，导致合同不能履行为由，认为被上诉人已构成根本违约证据不足，本院不予确认。
关于第二个问题。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条的规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”从《锋华酒店中餐厅场地租赁合同书》第五条第2、第3项约定看，上诉人支付的50万元为租赁押金，合同到期后如上诉人没有违约行为，押金全额无息退回；如上诉人违反合同约定，导致被上诉人的损失，被上诉人除没收押金外，还要补足损失差额。而从合同第十一条第1、2项约定看，上诉人支付的50万元又具有定金性质，即如被上诉人违约或擅自提前终止合同，应当双倍退还押金；如上诉人违约或擅自提前终止合同，被上诉人有权没收押金。由于合同对50万元的性质约定不明，且合同不能履行不能完全归责于被上诉人一方的原因，故无论上诉人支付的50万元是押金还是定金，被上诉人都应退回给上诉人。上诉人要求按定金罚则，判决被上诉人双倍返还缺乏法律依据，本院不予支持，但原审判决被上诉人返还45万元给上诉人亦有不当，本院予以纠正。
关于第三个问题。合同签订后，上诉人已按约定向被上诉人支付了装修诚意金15万元。但由于消防审批意见没有及时批下来，致使合同不能履行需要解除，故被上诉人收取的15万元装修诚意金应全额退还给上诉人。原审判决驳回上诉人该项请求不当，上诉人上诉要求被上诉人退还有事实和法律依据，本院予以支持。
关于第四个问题。上诉人在一审虽然提交了广州市中桥装饰有限公司与其签订的《装修设计合同书》、效果图、平成图、收款收据、营业执照等证据，但由于上述证据不足以证明该项损失已经发生，且对于合同不能履行上诉人亦有一定责任，故其上诉要求被上诉人赔偿装修设计等损失24.8万元本院不予支持。