惠阳律师:土地使用权抵押未办理登记不具有优先权

    广东省惠州市惠阳区人民法院(2013)惠阳法民二初字第270号民事判决书主要案情:2012年6月5日,原告与被告一签订《人民币借款合同》,约定被告一向原告借款本金100万元,借款期限为3个月,借款利率为月利率15‰;2012年6月12日,原告与被告一签订《人民币借款合同》,约定被告一向原告借款本金100万元,借款期限为3个月,借款利率为月利率15‰。上述合同均约定,若借款人未按约定期限偿还本金,就逾期部分,从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息,直至本息清偿时止,逾期贷款罚息利率为合同约定的借款利率15‰/月的水平上加收100%;若借款人不能按期支付利息,贷款期内按照合同约定的借款利率15‰/月计收复利,贷款逾期后改按上述罚息利率计收复利;因合同订立、履行及争议解决发生的费用(包括但不限于律师代理费等)由借款人承担。合同签订后,原告依约将贷款发放给被告一。为担保上述债务的履行,被告二与原告于2012年6月5日签订《最高额抵押合同》,约定被告二提供位于沥林镇布仔村地段的8500平方米土地使用权[惠阳府国用(2001)字第13210800315号]作为抵押担保。抵押担保范围为主合同项下发生本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等。现该土地使用权已被惠州市国土资源局仲恺高新区分局盘整回收,被告二在惠州市国土资源局仲恺高新区分局享有土地使用权及地上物的补偿款项317.4万元。被告三与原告分别于2012年6月5日,2012年6月12日签订两份《保证合同》,被告三分别为上述两份《人民币借款合同》项下的借款提供连带责任保证担保,保证担保范围为主合同项下发生的本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等。合同签订后,原告依约将贷款发放给被告一,但被告一至今仍未向原告偿还借款本金200万元,被告二、被告三也未依约履行抵押担保责任、保证担保责任。后原告经多次催讨未果,为维护原告合法权益,特提起诉讼,请求判令:一、被告一偿还原告借款本金200万元及利息120万元(暂计至起诉之日);二、被告一承担原告因解决争议产生的合理律师费损失79000元;三、确认原告对被告二提供的位于沥林镇布仔村地段的8500平方米土地使用权[国有土地使用证证号为惠阳府国用(2001)字第13210800315号]项下的土地使用权及地上物的补偿款项317.4万元享有抵押优先受偿权;四、被告三对上述债务承担连带清偿责任;五、本案诉讼费用由三被告承担。裁判要旨:
1、利息及违约利息。
《人民币借款合同》、《最高额抵押合同》、《保证合同》是双方当事人的真实意思表示,除逾期部分利率约定过高外,其他部分均没有违反法律规定,是合法有效合同,
是合法有效合同,双方应当严格履行,但被告一借款后没有按照合同的约定向原告偿还本息,已构成违约,应承担违约责任。原告请求被告一偿还借款本金200万元及利息,理由充分,予以支持。但双方约定的逾期贷款罚息利率为合同约定的借款利率水平上加收100%,该约定超过法律规定的最高利率,应按中国人民银行规定的同期同类资金贷款利率的四倍予以计算。
2、律师费用是否由违约方负担。
原告请求被告一支付律师费,没有法律依据,不予支持。
3、地使用权作为被借款的抵押担保未登记是否具有优先受偿权。
被告三与原告签订了《保证合同》,约定其为被告一的借款提供连带责任保证担保,故原告请求被告三对被告一的债务承担连带清偿责任,依据充分,予以支持。被告二提供抵押物给原告抵押,并与原告签订抵押合同,抵押合同成立并已生效,但因双方未依据法律规定到有关部门去办理抵押登记,故此,抵押权没有设立,原告没有取得该抵押物的抵押权。因此,原告请求确认其对该抵押物享有优先受偿权,不符合法律规定,不予支持。   

           
    

            广东省惠州市惠阳区人民法院

            民 事 判 决 书

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