原审惠东县人民法院认为，1、关于原、被告之间的法律关系的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、第三十四条、第三十五条关于个人合伙的规定及双方签订的联合兴建公约、方案约定，原、被告等111位合伙人共同签署联合兴建景逸花园住宅楼公约，共同投资、共同建设、共担风险，并授权被告作为合伙事务负责人，委托有施工资质的单位兴建景逸花园住宅楼，执行合伙事务，从而共同取得房屋所有权，双方合伙建房关系明确，本院予以确认。根据原、被告签订的联合兴建公约、方案约定，原、被告均系111位合伙人之一，均有出资，均有权管理合伙事务、退伙等，被告系取得111位合伙人授权，作为负责人处理各项事务，并非简单的受委托人，双方关系不符合《中华人民共和国合同法》第三百九十六条关于委托合同的规定，因此，双方委托关系不成立，本院不予确认。双方签订的合约，符合国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月14日联合印发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》的宗旨“为了鼓励城镇职工、居民投资合作建造住宅，解决城镇居民住房困难，改善居住条件，加强对城镇住宅合作社的组织与管理，制定本办法”、国务院于1994年7月18日发布的《》第二十六条“鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房改造”的规定，亦未违反《》第五条、《》第五条的强制性规定，本院予以确认。同时，根据关于认建金江景逸花园的造价确认书（一）第一条的约定，建筑费用的盈亏原告概不负责，由被告包干负责，原告要求公示财务明细报表，本院不予支持。
2、关于被告有无按造价确认书交付相应面积的房屋的问题。原告主张涉案房屋的实际面积应以房产证面积为准，因房屋实际面积与造价确认书约定的面积有误差，要求返还多支付的房款；被告辩称涉案房屋性质属于自建房而非商品房，应按建筑图纸计算房屋实际面积。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条的规定及造价确认书第一条、第二条第3款的约定，双方系合伙建房关系，双方约定房屋实际面积按面积计算图表，原告按规定的标准、图纸和房号验收楼房，意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持。被告有无按造价确认书的约定交付相应面积的房屋，应按双方确认的建筑图纸及面积计算方式。根据惠东县房管局提供的复函及被告提交的造价确认书、五-十七层平面图（1：100）、面积计算说明、惠东房测字1101201100010房产面积测绘图纸，被告应依约交付实际面积为158.55㎡的房屋给原告，但被告所交付的房屋实际面积=套内房屋的使用面积及套内墙体面积103.22㎡＋套内两个未封闭的阳台建筑面积（1.80＋11.78）㎡×2＋分摊面积为25.31㎡=155.69㎡，即被告少交付面积2.86㎡，被告应予以退还原告购房款2050元／㎡×2.86㎡=5863元。同时，原告应依约支付购房款2050元／㎡×155.69㎡=319164.5元，但实际仅支付316087元，原告并不存在多支付房款的情况。因此，原告要求返还多支付的房款，本院不予支持。
3、关于被告收取的办理房产证费用是否合法、合理的问题。原告主张涉案房屋系二手房，被告有法定义务为原告办理房产证，被告收取的办证费用应予以退还。被告辩称办理房产证非建房义务，应全体合伙人要求才委托第三方办理房产证并收取费用。根据原告房产证显示，涉案房屋所有权取得方式为自建，并非二手房买卖，被告并无法定义务为原告办理房产证。按照联合兴建公约、方案约定，双方为联合项目建设人、联合取得建筑用地使用权，并未约定被告有义务为原告办理房产证。被告根据原告的授权执行合伙事宜，对外签订合同、委托各种事项，原告已在第四期付款方式确认表中确认缴纳办理房产证费用（含防白蚁费）90元／㎡，意思表示真实，本院予以认可。原告交付给被告的办证费用为90元／㎡×158.55㎡=14269.5元，但被告实际交付给原告的房屋面积为155.69㎡，应退还多支付的办证费90元／㎡×（158.55㎡-155.69㎡）=257.4元。
4、关于被告是否应当退还天花批灰、楼梯防滑步梯、不锈钢扶手装修款的问题。原告主张被告未按约对天花批灰、楼梯防滑步梯、不锈钢扶手装修，应退还相应的费用。被告辩称原告接收房屋后已对天花吊顶装修，再做批灰要拆掉吊顶等装修，天花批灰已无必要；楼梯有两面墙围护，亦无必要做防滑步梯、不锈钢扶手，且原告接收房屋使用至诉讼前，一直未提出异议，视为对房屋现状的认可；同时，该项费用已用作四楼天台花园等项目建设，从另外方面补回给原告。根据被告提供的征求意见书，有71位合伙人认可天花批灰、楼梯扶手、防滑三个装修项目无需再做，该决定经超过二分之一的合伙人同意，鉴于楼梯扶手、防滑属于公共通道部分，大部分业主不要求做该两项装修，本院予以支持。因天花批灰属于个人房屋套内装修项目，应由原告本人决定，现原告诉请被告支付该装修项目费用，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（二）项的规定，参考惠东县物价局出具的意见，天花批灰费用按3.5元／㎡×套内房屋的使用面积及套内墙体面积103.22㎡=361.27元。
2、关于被告有无按造价确认书交付相应面积的房屋的问题。原告主张涉案房屋的实际面积应以房产证面积为准，因房屋实际面积与造价确认书约定的面积有误差，要求返还多支付的房款；被告辩称涉案房屋性质属于自建房而非商品房，应按建筑图纸计算房屋实际面积。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条的规定及造价确认书第一条、第二条第3款的约定，双方系合伙建房关系，双方约定房屋实际面积按面积计算图表，原告按规定的标准、图纸和房号验收楼房，意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持。被告有无按造价确认书的约定交付相应面积的房屋，应按双方确认的建筑图纸及面积计算方式。根据惠东县房管局提供的复函及被告提交的造价确认书、五-十七层平面图（1：100）、面积计算说明、惠东房测字1101201100010房产面积测绘图纸，被告应依约交付实际面积为158.55㎡的房屋给原告，但被告所交付的房屋实际面积=套内房屋的使用面积及套内墙体面积103.22㎡＋套内两个未封闭的阳台建筑面积（1.80＋11.78）㎡×2＋分摊面积为25.31㎡=155.69㎡，即被告少交付面积2.86㎡，被告应予以退还原告购房款2050元／㎡×2.86㎡=5863元。同时，原告应依约支付购房款2050元／㎡×155.69㎡=319164.5元，但实际仅支付316087元，原告并不存在多支付房款的情况。因此，原告要求返还多支付的房款，本院不予支持。
3、关于被告收取的办理房产证费用是否合法、合理的问题。原告主张涉案房屋系二手房，被告有法定义务为原告办理房产证，被告收取的办证费用应予以退还。被告辩称办理房产证非建房义务，应全体合伙人要求才委托第三方办理房产证并收取费用。根据原告房产证显示，涉案房屋所有权取得方式为自建，并非二手房买卖，被告并无法定义务为原告办理房产证。按照联合兴建公约、方案约定，双方为联合项目建设人、联合取得建筑用地使用权，并未约定被告有义务为原告办理房产证。被告根据原告的授权执行合伙事宜，对外签订合同、委托各种事项，原告已在第四期付款方式确认表中确认缴纳办理房产证费用（含防白蚁费）90元／㎡，意思表示真实，本院予以认可。原告交付给被告的办证费用为90元／㎡×158.55㎡=14269.5元，但被告实际交付给原告的房屋面积为155.69㎡，应退还多支付的办证费90元／㎡×（158.55㎡-155.69㎡）=257.4元。
4、关于被告是否应当退还天花批灰、楼梯防滑步梯、不锈钢扶手装修款的问题。原告主张被告未按约对天花批灰、楼梯防滑步梯、不锈钢扶手装修，应退还相应的费用。被告辩称原告接收房屋后已对天花吊顶装修，再做批灰要拆掉吊顶等装修，天花批灰已无必要；楼梯有两面墙围护，亦无必要做防滑步梯、不锈钢扶手，且原告接收房屋使用至诉讼前，一直未提出异议，视为对房屋现状的认可；同时，该项费用已用作四楼天台花园等项目建设，从另外方面补回给原告。根据被告提供的征求意见书，有71位合伙人认可天花批灰、楼梯扶手、防滑三个装修项目无需再做，该决定经超过二分之一的合伙人同意，鉴于楼梯扶手、防滑属于公共通道部分，大部分业主不要求做该两项装修，本院予以支持。因天花批灰属于个人房屋套内装修项目，应由原告本人决定，现原告诉请被告支付该装修项目费用，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（二）项的规定，参考惠东县物价局出具的意见，天花批灰费用按3.5元／㎡×套内房屋的使用面积及套内墙体面积103.22㎡=361.27元。
