惠州市房地产律师：点评广东省惠州市中级人民法院 （2014）惠中法民一终字第438号民事判决书裁判要点分析：
2009年1月2日，原告周柏林向被告阳光花园有限公司预购被告开发的位于惠州市惠东县平山惠兴路阳光城第7幢1单元603号房，原告作为买受人与被告作为出卖人签订商品房买卖合同，约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于惠东县平山镇行政文化中心、编号为0109050068的地块的土地使用权，取得土地使用权证书。该地块土地面积为15738.31㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2001年10月28日至2071年10月28日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名阳光城。建设工程规划许可证号为PS-200500427，施工许可证号为442528200604250601。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2007008号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第7幢1单元603号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3m，建筑层数地上7层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共109.95平方米，其中，套内建筑面积91.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.40平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2007.65元，总金额（人民币）壹拾捌万叁仟捌佰零拾零元整……第八条交付期限。出卖人应当在2008年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……第十条规划、设计变更的约定。该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退还已付的购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人承担与本合同第九条对等的违约责任……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、从交付使用后第361日起，出卖人按日以总房款的万分之五支付违约金给买受人直至取得房地产权属证书……”
1、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项是否有效；2、上诉人是否负有办理产权证的义务；3、上诉人是否应承担产权证未能如约办理的违约责任；4、被上诉人请求上诉人承担违约办证责任是否以超过诉讼时效。
关于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项是否有效的问题。《商品房买卖合同》是双方当事人自愿签订的，该合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：”之第3项“从交付使用后第361日起，出卖人按日以总房款的万分之五支付违约金给买受人直至取得房地产权属证书。”的约定，上诉人作为专业房地产开发企业，对于以上条款所包括的含义应当十分清楚，其提供合同文本并且与买受人签订的，其权利义务应当受到相关条款的约束。同时，以上条款的内容并未违反有关法律的强制性规定，应该认定该约定合法有效。
关于上诉人是否负有办理产权证的义务的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定以及结合房产部门在办理商品房产权证时的相关要求，包含以下几个方面的含义：第一，出卖人负责办理权属登记证书的责任主体；第二，报送登记机关的“出卖人提供的资料”，不仅仅只有出卖人自己掌握的资料，还包括出卖人应当及时向买受人收集的资料；第三，因出卖人的责任而造成买受人未在约定的期间内去的权属证书的，出卖人应当承担违约责任。广东省工商局的回函并非该局发布的正式的有法律效力的文件，原审判决确定上诉人负有为被上诉人办理相关产权证的义务正确，本院予以支持。上诉人主张办理产权证并非其义务的理由不成立，本院不予支持。
上诉人是否应承担产权证未能如约办理的违约责任的问题。从本案已查明的事实看，被上诉人在签订合同后，除已履行交款义务外，还将办理产权证有关的资料提供给了上诉人。上诉人并未提交任何证据证明经其催促买受人没有及时提交相应的资料，或者因被上诉人提交的相关办证资料包括缴税证明不符合规定而导致涉案产权证不能如期办理。且上诉人承认惠东县人民政府置换土地行为对办理涉案房产的产权证并无影响。相反，因上诉人的缘故才是导致涉案房产产权证未能如约办理的根本原因。因此，原审判决判令上诉人承担产权证未能如约办理的违约责任正确，本院予以支持。上诉人认为其不应承担违约责任的理由不成立，本院亦不予支持。
关于被上诉人请求上诉人承担违约办证责任是否以超过诉讼时效的问题。因合同约定上诉人承担违约责任直至被上诉人取得房地产权属证书，上诉人在本案诉讼期间取得房地产权属证书，也就是上诉人的侵权行为直到本案诉讼中才终止，此前一直处于延续状态，故被上诉人向原审法院提起本案诉讼未过诉讼时效。上诉人认为被上诉人提起本案诉讼已过诉讼时效理由，是对我国诉讼时效制度的曲解，本院不予采纳。
另外，关于上诉人违约办证违约金计算问题，双方在涉案合同中约定如上诉人逾期360天办证，上诉人应按日以总房款万分之五支付违约金，但因该约定标准过高，故原审判决对逾期办证违约金予以调整，违约金调整为以已付房款183800元按中国人民银行同期同类贷款利率的水平上加收30％恰当，本院予以支持。上诉人认为被上诉人因房屋升值的既得利益应在损失额中予以扣减，理由不成立，本院不予采信。
2009年1月2日，原告周柏林向被告阳光花园有限公司预购被告开发的位于惠州市惠东县平山惠兴路阳光城第7幢1单元603号房，原告作为买受人与被告作为出卖人签订商品房买卖合同，约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于惠东县平山镇行政文化中心、编号为0109050068的地块的土地使用权，取得土地使用权证书。该地块土地面积为15738.31㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2001年10月28日至2071年10月28日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名阳光城。建设工程规划许可证号为PS-200500427，施工许可证号为442528200604250601。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2007008号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第7幢1单元603号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3m，建筑层数地上7层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共109.95平方米，其中，套内建筑面积91.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.40平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2007.65元，总金额（人民币）壹拾捌万叁仟捌佰零拾零元整……第八条交付期限。出卖人应当在2008年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……第十条规划、设计变更的约定。该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退还已付的购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人承担与本合同第九条对等的违约责任……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、从交付使用后第361日起，出卖人按日以总房款的万分之五支付违约金给买受人直至取得房地产权属证书……”
1、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项是否有效；2、上诉人是否负有办理产权证的义务；3、上诉人是否应承担产权证未能如约办理的违约责任；4、被上诉人请求上诉人承担违约办证责任是否以超过诉讼时效。
关于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项是否有效的问题。《商品房买卖合同》是双方当事人自愿签订的，该合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：”之第3项“从交付使用后第361日起，出卖人按日以总房款的万分之五支付违约金给买受人直至取得房地产权属证书。”的约定，上诉人作为专业房地产开发企业，对于以上条款所包括的含义应当十分清楚，其提供合同文本并且与买受人签订的，其权利义务应当受到相关条款的约束。同时，以上条款的内容并未违反有关法律的强制性规定，应该认定该约定合法有效。
关于上诉人是否负有办理产权证的义务的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定以及结合房产部门在办理商品房产权证时的相关要求，包含以下几个方面的含义：第一，出卖人负责办理权属登记证书的责任主体；第二，报送登记机关的“出卖人提供的资料”，不仅仅只有出卖人自己掌握的资料，还包括出卖人应当及时向买受人收集的资料；第三，因出卖人的责任而造成买受人未在约定的期间内去的权属证书的，出卖人应当承担违约责任。广东省工商局的回函并非该局发布的正式的有法律效力的文件，原审判决确定上诉人负有为被上诉人办理相关产权证的义务正确，本院予以支持。上诉人主张办理产权证并非其义务的理由不成立，本院不予支持。
上诉人是否应承担产权证未能如约办理的违约责任的问题。从本案已查明的事实看，被上诉人在签订合同后，除已履行交款义务外，还将办理产权证有关的资料提供给了上诉人。上诉人并未提交任何证据证明经其催促买受人没有及时提交相应的资料，或者因被上诉人提交的相关办证资料包括缴税证明不符合规定而导致涉案产权证不能如期办理。且上诉人承认惠东县人民政府置换土地行为对办理涉案房产的产权证并无影响。相反，因上诉人的缘故才是导致涉案房产产权证未能如约办理的根本原因。因此，原审判决判令上诉人承担产权证未能如约办理的违约责任正确，本院予以支持。上诉人认为其不应承担违约责任的理由不成立，本院亦不予支持。
关于被上诉人请求上诉人承担违约办证责任是否以超过诉讼时效的问题。因合同约定上诉人承担违约责任直至被上诉人取得房地产权属证书，上诉人在本案诉讼期间取得房地产权属证书，也就是上诉人的侵权行为直到本案诉讼中才终止，此前一直处于延续状态，故被上诉人向原审法院提起本案诉讼未过诉讼时效。上诉人认为被上诉人提起本案诉讼已过诉讼时效理由，是对我国诉讼时效制度的曲解，本院不予采纳。
另外，关于上诉人违约办证违约金计算问题，双方在涉案合同中约定如上诉人逾期360天办证，上诉人应按日以总房款万分之五支付违约金，但因该约定标准过高，故原审判决对逾期办证违约金予以调整，违约金调整为以已付房款183800元按中国人民银行同期同类贷款利率的水平上加收30％恰当，本院予以支持。上诉人认为被上诉人因房屋升值的既得利益应在损失额中予以扣减，理由不成立，本院不予采信。
