香港的兰姨（化名）于2010年在东莞某楼盘支付了定金和首期款，以当时在筹办婚礼的未来女婿的名义购买了房子。到了2013年，兰姨的女儿和女婿闹起了离婚，兰姨也把女婿告上了法庭，要求确定该房为兰姨所有。
兰姨称，当时是因为国家出台限贷政策，她名下不止一套房子，故与当时的未来女婿约定以其名义代为购买，资金支出均为兰姨。
女婿则称，该房子是兰姨赠送的首期，按揭贷款为其自己支付。
11月28日，记者从东莞市第二人民法院获悉，该院近日对本案作出了一审判决，认定兰姨提交的证据真实可信，足以认定兰姨借名购房的事实，判令涉案房子归兰姨所有。
■案情回顾
丈母娘付首期 购房合同换了女婿名字
2010年9月，香港居民兰姨来到东莞，经过反复对比，看中了东莞市大朗镇某楼盘的一套房子。兰姨称，她是想买来投资的。其很快就跟开发商签订了商品房认购书，并交纳了2万元定金。
但意想不到的事情发生了。因国家房产调控政策变化，新出台了限制贷款政策。此前，兰姨在大国内其他地方也购买了商品房。按照新的贷款政策，兰姨的首付款额度被大幅提高，而且利息的利率也相应提高。
当时，兰姨的女儿与阿强（化名）正在操办婚事。兰姨说，她当时就与阿强约定，以阿强的名义购买该房，资金由兰姨出，以后将房子变更产权为兰姨名下，阿强答应了。于是，几天后，兰姨跟开发商重新要了一份认购书，以兰姨为买房人的原认购书作废，新认购书上的购买人换成了阿强的名字。兰姨称，除了她支付所有款项外，第二份认购书上阿强的签名，也是由她代签的。
买房手续办理的第二个月，即2010年10月，兰姨的女儿与阿强结婚了。
2011年12月，开发商交付了涉案房子。
2013年，兰姨的女儿和女婿因感情出现问题，闹起了离婚。兰姨称，女儿的婚姻出现危机后，她再三要求女婿协助办理变更房屋产权手续，但遭到对方拒绝。
2013年6月，兰姨向东莞市第二人民法院状告女婿阿强，要求确认涉案房屋为兰姨所有。兰姨向法庭提供了付款凭证、购房合同、认购书、收楼凭证、租赁手续等一系列证据。房子的契税、物业费用、维修资金等相关费用，均为兰姨缴纳。案涉房屋尚未办理房地产权证。
■庭审激辩
是借名还是赠房？按揭贷款由谁支付？
开庭当天，女婿阿强本人没有到庭，只委托了律师前来。阿强的代理律师称，购房首期款确实是阿强的丈母娘支付，但当时丈母娘是口头表示把房子赠送给他们夫妻俩，而且按揭还款是阿强支付的，还款账户是阿强的名字。
兰姨及其代理律师反驳称，兰姨在大陆几个城市多次投资房产，这次到东莞买房，也是经过多次考察，才确定购买这套房子用来投资的。当时因为买房资金周转不够，连按揭还款的部分款项都是跟亲戚借的，所以根本谈不上赠送房子给女婿。当时因为限贷政策出台，为了避免贷款不成功，眼见阿强即将与女儿结婚，才想到借用阿强的名义代为贷款。房子交付后，因为是买来投资用的，她自己也没有住，就拿去出租了。跟物业交接及委托出租的手续，都是兰姨一手办理的。
至于还贷账户，兰姨说，一直是由她实际掌握，由她还款。在出租前，是由兰姨出资还贷。房子出租时，兰姨与租客约定，让租客直接将租金打入该按揭还款账号以抵扣还款。租赁合同的细节及执行，都是她跟租户协商决定的，房子一直由兰姨实际控制，办理手续留的都是兰姨的手机号码。而阿强对房子的交付、出租等事项均毫不知情。如果房子是他的，这些行为则违反常理。
■法院判决
女婿陈述不合常理 判令丈母娘为房主
法院经审理认为，关于银行按揭贷款的偿还，阿强既主张是兰姨借用其银行卡发生往来，又主张是其本人发生的借款往来等，存在相互矛盾，亦未能作合理说明，法院对其说法不予采信。兰姨的主张包括证人证言及租赁合同等都能相互印证，足以表明兰姨确有出资偿还相关贷款。
阿强主张其系涉案房屋的所有权人，但其陈述的事实存在诸多不合常理的情形。如果如阿强所述，兰姨向其赠与涉案房屋的首期款，则其他费用等应由阿强自行缴纳，但实际上涉案房屋的契税、住宅专项维修资金、物业管理费、水费、电费等均是由兰姨支付。房屋作为大额财产，买房合同、收据等，一般人均会谨慎保管，而阿强没有任何的书面材料原件。收楼及房子出租等情况，阿强均不清楚。即使如阿强所说，系其委托兰姨办理，但此关系到房主权益，阿强如果真是房主，也应当有所了解。因此，阿强主张其系涉案房屋所有权人的依据不足，法院对此不予采信。
涉案房屋是以阿强的名义购买，但从选房、签订合同、支付购房款（含定金、首期款、契税等）、委托改造装修、收楼、缴纳物业管理费、出租、偿还银行贷款等过程来看，兰姨始终参与其中，相关证据已构成完整的证据链，足以认定兰姨是涉案房屋的实际出资人及实际控制人。
2013年11月，东莞市第二人民法院作出了一审判决，判令涉案房产为兰姨所有。昨日法院向记者透露，法院采用邮寄送达，刚确认双方当事人均已收到该判决书。
■法官说法
借名买房需慎重
本案主审法官、东莞市第二人民法院大朗法庭法官郑伟乐提醒大家：生活中，为规避国家房地产调控政策，比如想少付首期款或方便贷款减少贷款利息，购房者借用他人名义购买房子的情况偶有发生。但这种做法存在很大的法律风险。目前，我国的房屋所有权是采取登记制度，即原则上房子产权证上登记的是谁的名字，法律上来说房子所有权就归谁所有。现实生活中，很多实际出资人由于与挂名房主往往是亲戚或朋友关系，碍于情面，并无书面约定，如果挂名房主起了贪念反悔，实际出资人不能证明双方的委托代理关系及实际出资事实，一旦打起官司，实际出资人的主张就很难获得法院的支持。
法官建议
签书面协议防隐患
本案中，兰姨出示了包括选房、签订合同、支付购房款（含定金、首期款、契税等）、装修、收楼、缴纳物业管理费、出租、还贷等一系列完整的证据，其陈述合乎常理，足以让法院采信。应当说，兰姨是比较幸运的。但兰姨为此聘请律师，奔波法庭，搞得身心俱累，付出的代价也不小。
法官建议，为了避免本不必要的法律风险，如果购房人实在需要借名买房，建议签订书面协议，写清楚双方的权利义务，不要因为碍于情面而为日后纷争埋下隐患。
“隐名购房”，小得益或有大风险
法官提醒：有无“隐名购房协议”是确定真实权利人的关键证据
2013年11月27日 B02 ：非常官司 稿件来源：上海法治报
□法治报记者 翟珺 法治报通讯员 费敏蔚
隐名购房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋产权的行为。在各地政府对房地产调控力度日益加强的背景下，“隐名购房”情况愈发常见。
近年来，因房屋价格上涨迅速，部分名义购房人否认隐名购房的事实而拒绝将房屋产权过户给实际出资人，或者直接将房屋出售给第三人。在决定“隐名购房”的同时，你是否已经做好了承担风险的准备？杨浦区法院梳理所审理的该类案件提醒，“隐名购房”的风险不可小视。
妹妹用姐姐名义购房
惹来前姐夫觊觎房产
2003年12月，吉燕燕与相识两年的男友林华登记结婚，吉燕燕的父亲早年创业累积下不少资本，在苏州拥有自己的企业，吉燕燕就在家族企业上班，而林华与燕燕结婚时只是苏州某发电厂的工人。
2005年，吉燕燕的妹妹吉宁宁想要在上海购买一套商住两用房，一来可以作为家族企业在上海的办公用房，二来也满足了自己在上海的居住需求。吉燕燕与林华得知吉宁宁的购房计划后，也热情地陪同看房。不久，吉宁宁便看中了杨浦区某小区的房子，总价为70余万元，但当她准备向银行申请贷款时，却被告知由于她名下已经有多处房产，根据当下的购房政策，很难再申请到按揭贷款。吉宁宁便与姐姐商量是否能借吉燕燕名义购买这套房子，首付款及之后的按揭还款都由吉宁宁来支付。
考虑到自己只是挂名购房，购房款由妹妹出，自己也不会有什么损失，吉燕燕便答应了妹妹“隐名购房”的提议。与开发商签订购房合同后，吉宁宁立马通过自己的账户向开发商支付首付款20余万元。随后，相关的购房按揭贷款手续也办理得相当顺利，一个星期后，剩余房款54万元也支付给了开发商。此后，吉宁宁每月向吉燕燕账户打入5000元，用以归还银行的按揭贷款。
2006年7月，吉燕燕和林华因感情不合协议离婚，离婚协议对夫妻共同财产作了分割，同时约定，如果任何一方隐瞒财产，另一方发现后，有权取得对方隐瞒财产的全部份额，并追究其法律责任。
吉燕燕怎么都没想到，离婚几年后，前夫居然利用离婚协议打起了这套并不属于自己房子的主意，还将自己告上了法庭。2011年，林华以吉燕燕隐瞒在夫妻关系存续期间购买房产为由起诉至杨浦法院，要求按照离婚协议的约定确认房屋归自己所有。
收到法院传票，吉燕燕一下子懵了。“这个房子的所有权是我妹妹的，还贷结束，房子是要过户还给妹妹的，我一直是这么想的，而且林华也知道这个情况，所以离婚的时候根本没有想到要把这套房子写进离婚协议书里面。”
开庭时，吉燕燕一再强调自己不是这套房子的所有权人，“我从来没有享受过房屋的使用权，只是名义上的登记人。在购买这套房子的时候，林华都是陪同一起去的，他明知这套房子不是我的，我对他根本没有任何隐瞒。”但是，林华却一再宣称自己并不知道吉燕燕名下曾有过这样一套房产，也从没有陪同去交易中心办理过户，直到起诉前的一两个月，在整理材料的时候发现一份以吉燕燕为名义的贷款确认书，去房管局查询才知晓前妻名下居然有这样一套房产。
万幸的是，由于首付款及每月还款都是出自吉宁宁账户，转账凭证保存得很好，加上房子实际上也是吉宁宁一直在居住，吉燕燕的说法形成了较完备的证据链，相反林华的说法没有任何证据辅证，因此林华的诉请最终并未得到法院的支持。
尽管林华的如意算盘没有打成，但一番折腾也着实耗费了吉燕燕相当大的精力，而吉宁宁回想整件事情更是觉得后怕，“要是钱款都是现金支付，没有留下证据的话，我百口莫辩啊，房子说不定就要落到别人手里了。”
隐名购买房产升值
哥哥竟欲占为己有
梁坚与梁实是亲兄弟，1990年，弟弟梁实从中国赴澳大利亚留学，后来凭借自己的努力在澳大利亚定居并于1998年取得了澳大利亚国籍，哥哥梁坚则一直随父母生活在上海。
1996年，梁实考虑到自己以后终归要回上海居住，打算在上海购置一套房产。随后，他便抓紧时间回国选房、看房，不久就选定了一套位于杨浦区的房屋。但此时的梁实由于已经定居澳大利亚，而且正在申请加入澳大利亚国籍，根据当时国内内、外销房政策的规定，他没办法以自己的名义购房。
梁实立马想到了一个办法，就是借用哥哥梁坚的名义购买这套房子，自己则出房款做“隐名购房人”。这个想法很快得到了梁坚的同意。梁实做事向来谨慎，为了避免日后关于房产的权属说不清，梁实要求与梁坚签订协议书，约定：“梁实出资购买兰州路某弄某室房屋，由于梁实持澳洲护照，无法以其名义购买该房，所以决定由梁坚出名，梁实出资购买该房。房产归梁实所有，梁坚不可随意处分房产……”
双方签订协议后，梁实便返回澳大利亚，并将在上海买房的事宜全权托付给了梁坚。梁坚出面与开发商签订了《内销商品房预售合同》，购房款30余万元均由梁实从澳大利亚汇到国内。由于购买的是期房，直到2005年5月，梁坚才以自己名义与开发商签订正式的销售合同，并向房地产交易中心递交了房地产登记申请书。同年8月，梁坚取得了权利人登记为自己的房地产权证。
几年后，随着上海市内、外销房销售政策的并轨，梁实取得国内房产所有权已经不受限制，于是他与梁坚商量让其配合将房产过户登记到自己名下，然而梁坚给出的回答却是：“不同意过户，房子是我的。”
这对梁实来说无疑是当头一棒。由于上海房产升值很快，当时30余万元购买的房子现在已经升值到200余万元，面对巨大利益诱惑的梁坚萌生了将房产据为己有的想法。
梁实无奈只能起诉至杨浦法院要求确认他对房产的所有权。而梁坚却辩称自己才是房产的所有权人，所有购房手续上的签字均是自己的名字，购房款也是自己的积蓄加上向朋友借款凑起来的，而且房产证上显示自己才是所有权人，所以不同意将房产过户给梁实。
“购房钱款都是我在澳洲打工的收入一点点汇给他的，我那么相信他，真是没想到他居然想要把房子占为己有。”梁实对哥哥的行为颇为痛心与气愤。
经法院查明，梁坚陈述全部购房款出自他的积蓄及向朋友的借款，但无法提供任何证据来证明。相反，梁实提供了当时双方就购房事宜签订的协议书，协议书就梁实出资、借用梁坚名义购房做了明确约定。并且，在梁坚的另案居间合同纠纷处理过程中，曾承认房产确是弟弟所有，加上两人母亲对购房过程的陈述，结合房屋购房合同、发票及产权证等材料原件均在梁实处、系争房屋亦由梁实家人及父母居住至今的事实，法院最终确认了梁实为房产的真实权利人。
“隐名购房”引发的这场亲兄弟反目，最终发展成对簿公堂的官司，令人唏嘘不已。
（文中人名均为化名）
法官提醒
“隐名购房”风险大 一旦被出售或将无望要回
“隐名购房”现象常发生在家庭成员之间，实际出资人通常受限购令、经济适用房等政策的影响，因为国籍、户籍等障碍不具有购房资格； 或因动拆迁利益等原因而选择借用他人名义购房。此外，在单位与职工之间、朋友熟人之间也会发生“隐名购房”，多是为了套取贷款、简便交易手续、避税等原因。
家庭成员之间往往出于“自家人”的相互信任，很少会对“隐名购房”的事实及房屋实际产权的归属签订书面协议，但隐名购房协议的有无恰恰是认定真实权利人的关键证据。如果房屋的实际出资人能够举证证明他和名义产权人之间存在合法有效的隐名购房协议，且在不涉及第三人利益的前提下，本着对双方合意的尊重，以及对真实权利状况的保护，一般可以确认争议房屋为实际出资人所有。
还有一种更复杂的情况，那就是名义产权人擅自将房屋出售给第三人。这时就会出现实际出资人要求第三人返还房屋和第三人主张合同有效、保有房屋权利的对抗。
名义产权人在明知自己不是房屋实际权利人的情况下，对房屋进行处分的行为并不能当然否定第三人对房屋权利的取得。因为，即使在实际出资人与名义产权人之间签订有内部隐名购房协议，这种内部协议一般不为他人所知晓，因此，当实际出资人与名义产权人的纠纷涉及第三人时，隐名购房协议不具有外部对抗效力，除非能够证明第三人对两者之间的内部协议知情。根据《物权法》第106条“善意取得”制度的理念，第三人在满足“受让时善意”、“以合理的价格转让”、“依法进行登记或交付”的条件时，是可以取得该房产的所有权的。
